Xin được tư vấn luật xây dựng. Kính chào Diễn Đàn Luật;. Chúng tôi đang có một số vướng mắc về luật xây dựng và cần được tư vấn của công ty. Tôi xin mô tả sự việc như sau: Nhà chúng tôi là dãy nhà cấp 4 của khu tập thể nhà máy in Phúc Yên. đã được thanh lý năm 1991. ( hiện nay đất sử dụng vẫn đóng thuế và do công ty cổ phần in quản lý)

Dãy nhà xếp theo hình chữ " L " có 10 hộ, và trước đó đã có 5 hộ đã xây nhà kiên cố – 3 tầng ( khoảng nam 2012). không có sự tranh chấp hay kiện cáo gì. Đến nay các hộ còn lại xây dựng thì địa phương không cấp giấy phép xây dựng và cũng không cho xây dựng kiên cố, với lý do không có sổ đỏ chỉ được xây nhà tạm. – Vậy cho chúng tôi hỏi chúng tôi có được phép xây dựng nhà kiên cố trên diện tích đất thanh lý đó không? – Chúng tôi xây dựng thì có bị phạt hay cưỡng chế không? – Khi bị cưỡng chế tháo dỡ thì những hộ xây kiên cố trước đó có bị tháo dỡ không? – Chúng tôi phải làm những thủ tục gì để được phép xây dựng? Mong sớm nhận được phản hồi tư vấn của công ty.

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Câu trả lời được biên tập từ chuyên mục Tư vấn pháp luật đất đai  của Nptlawyer.com ;.

 >>Luật sư tư vấn trực tiếp về pháp luật  đất đai  gọi : 

Trả lời:

 

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Nptlawyer.com ;. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Cơ sở pháp luật:

Luật đất đai 2013

Luật xây dựng 2014

Nghị định 59/2015/NĐ-CP Về quản lý dự án đầu tư xây dựng

Nội dung phân tích:

Trong trường hợp của bạn theo quy định tại khoản 1 Điều 40. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng (Nghị định 59/2015/NĐ-CP Về quản lý dự án đầu tư xây dựng) ghi nhận:

“ Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với các trường hợp cụ thể được quy định tại Điều 91, Điều 92 và Điều 93 của Luật Xây dựng năm 2014”.

Theo đó, khoản 1 Điều 41 Nghị định 59/2015/NĐ-CP về hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng quy định:

“Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới; sửa chữa, cải tạo; di dời công trình; nhà ở riêng lẻ; công trình không theo tuyến; công trình theo tuyến trong đô thị; công trình tôn giáo; công trình tượng đài, tranh hoành tráng; công trình quảng cáo được thực hiện theo quy định tại Điều 95, Điều 96 và Điều 97 của Luật Xây dựng năm 2014”.

Đối chiếu các quy định về hồ sơ xin cấp phép xây dựng tại các Điều 95; 96 và Điều 97 Luật xây dựng 2014 có thể xác định khi xin cấp giấy phép xây dựng, người xin cấp phép đáp ứng các điều kiện xin cấp phép xây dựng theo quy định tại các Điều 91; 92 và Điều 93 Luật xây dựng thì chỉ phải nộp hồ sơ trong đó có Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu, quản lý, sử dụng công trình, nhà ở theo quy định của pháp luật; Bản sao giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất nơi công trình sẽ di dời đến và giấy tờ hợp pháp về sở hữu công trình theo quy định của pháp luật. Như vậy, trong trường hợp của bạn, địa phương không cấp giấy phép xây dựng và cũng không cho xây dựng kiên cố, với lý do không có sổ đỏ chỉ được xây nhà tạm là sai quy định của pháp luật. Theo đó, khi bạn có bản sao một trong các giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai thì bạn sẽ được cấp giấy phép xây dựng trên diện tích đất thanh lý này. Trường hợp bạn không có một trong các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất nêu trên thì bạn sẽ không được cấp giấy phép xây dựng nhà ở kiên cố trên diện tích đất này, nếu sau khi không được cấp giấy phép xây dựng mà bạn xây dựng nhà kiên cố trên diện tích đất này thì sẽ được xác định là hành vi xây dựng trái phép và sẽ buộc phải tháo dỡ nhà và khôi phục lại tình trạng đất như ban đầu. Ngoài ra, trường hợp hộ gia đình bạn sẽ chỉ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn khi cấp cho công trình có thời hạn, tức là cấp cho những công trình ở những khu vực đã có quy hoạch – nơi đã được cơ quan có thẩm quyền quy hoạch nhưng vẫn chưa sử dụng. Như vậy, người dân ở những khu vực quy hoạch, tùy thời hạn lấy đất sẽ được cấp phép để cải tạo và xây dựng nhà để ở. Đối với công trình, nhà ở riêng lẻ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn, khi hết thời hạn mà kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng chưa được triển khai thì cơ quan đã cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm thông báo cho chủ sở hữu công trình hoặc người được giao sử dụng công trình về điều chỉnh quy hoạch xây dựng và thực hiện gia hạn giấy phép xây dựng có thời hạn.

Theo đó bạn sẽ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn khi đủ điều kiện quy định tại Điều 94. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn (Luật xây dựng 2014)

"1. Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng có thời hạn gồm:

a) Thuộc khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

b) Phù hợp với quy mô công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho từng khu vực và thời hạn tồn tại của công trình theo kế hoạch thực hiện quy hoạch phân khu xây dựng đã được phê duyệt;

c) Chủ đầu tư cam kết tự phá dỡ công trình khi hết thời hạn tồn tại được ghi trong giấy phép xây dựng có thời hạn, nếu không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí cho việc cưỡng chế phá dỡ.

2. Đối với công trình được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và đáp ứng điều kiện quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 91 của Luật này.

3. Đối với nhà ở riêng lẻ phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 93 của Luật này.

4. Đối với công trình, nhà ở riêng lẻ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn, khi hết thời hạn mà kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng chưa được triển khai thì cơ quan đã cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm thông báo cho chủ sở hữu công trình hoặc người được giao sử dụng công trình về điều chỉnh quy hoạch xây dựng và thực hiện gia hạn giấy phép xây dựng có thời hạn.

5. Đối với công trình, nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực đã có quy hoạch phân khu xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho việc xây dựng mới mà chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo".

Nếu hộ gia đình bạn đáp ứng các điều kiện được cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại các Điều 91; 92 và 93 Luật xây dựng thì tùy trường hợp cụ thể bạn chuẩn bị hồ sơ xin cấp phép xây dựng theo quy định tại các Điều 95, 96, và 97 Luật xây dựng để thực hiện thủ tục xin cấp phép.

Trường hợp hộ gia đình bạn muốn xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ:

* Điều kiện thực hiện thủ tục cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ (điều 93, Luật Xây dựng 2014)

a) Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt;

b) Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử – văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;

c) Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải đáp ứng các điều kiện trên và phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng; đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

d) Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.

* Hồ sơ đề nghị cấp Giấy phép xây dựng mới đối với nhà ở riêng lẻ (điều 95 Luật Xây dựng 2014)

a) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;

b) Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

c) Bản vẽ thiết kế xây dựng;

+  Mặt bằng định vị công trình trên lô đất, tỷ lệ 1/500 – 1/200 kèm theo sơ đồ vị trí công trình;

+ Mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt công trình, tỷ lệ 1/100 – 1/200;

+  Mặt bằng móng, tỷ lệ 1/100 – 1/200, mặt cắt móng tỷ lệ 1/50 kèm theo sơ đồ hệ thống và điểm đấu nối kỹ thuật thoát nước mưa, xử lý nước thải, cấp nước, cấp điện tỷ lệ 1/00 – 1/200;

d) Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

* Cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng (điều 103 Luật Xây dựng 2014)

Ủy ban nhân dân cấp quận, huyện có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ từ 5 tầng trở xuống. Còn trên 5 tầng, thì Sở xây dựng có trách nhiệm cấp giấy phép xây dựng và quản lý.

Thủ tục cấp giấy phép xây dựng được thực hiện như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng;

Bước 2: Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ

–  Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ; kiểm tra hồ sơ; ghi giấy biên nhận đối với trường hợp hồ sơ đáp ứng theo quy định hoặc hướng dẫn để chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ đối với trường hợp hồ sơ không đáp ứng theo quy định;

– Trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải tổ chức thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa. Trường hợp hồ sơ bổ sung chưa đáp ứng được yêu cầu theo văn bản thông báo thì trong thời hạn 05 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo bằng văn bản hướng dẫn cho chủ đầu tư tiếp tục hoàn thiện hồ sơ. Chủ đầu tư có trách nhiệm bổ sung, hoàn thiện hồ sơ theo văn bản thông báo. Trường hợp việc bổ sung hồ sơ vẫn không đáp ứng được các nội dung theo thông báo thì trong thời hạn 03 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo đến chủ đầu tư về lý do không cấp giấy phép;

– Trong thời gian 12 ngày đối với công trình và nhà ở riêng lẻ kể từ ngày nhận được hồ sơ, các cơ quan quản lý nhà nước được hỏi ý kiến có trách nhiệm trả lời bằng văn bản về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình. Sau thời hạn trên, nếu các cơ quan này không có ý kiến thì được coi là đã đồng ý và phải chịu trách nhiệm về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình; cơ quan cấp giấy phép xây dựng căn cứ các quy định hiện hành để quyết định việc cấp giấy phép xây dựng;

Bước 3: Thời gian cấp giấy phép xây dựng

Kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải xem xét hồ sơ để cấp giấy phép trong thời gian 30 ngày đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng, bao gồm cả giấy phép xây dựng có thời hạn, giấy phép xây dựng điều chỉnh, giấy phép di dời và trong thời gian 15 ngày đối với nhà ở riêng lẻ. Trường hợp đến thời hạn cấp giấy phép nhưng cần phải xem xét thêm thì cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết lý do, đồng thời báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét và chỉ đạo thực hiện, nhưng không được quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn theo quy định tại khoản này.

Bước 4: Nhận kết quả, nộp lệ phí:

– Chủ đầu tư nhận giấy phép xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế có đóng dấu của cơ quan cấp giấy phép xây dựng hoặc văn bản trả lời (đối với trường hợp không đủ điều kiện để cấp giấy phép xây dựng) tại nơi tiếp nhận hồ sơ, theo thời hạn ghi trong giấy biên nhận;

– Chủ đầu tư có trách nhiệm nộp lệ phí theo quy định khi nộp hồ sơ.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số:  hoặc gửi qua email: npttrinhlaw@gmail.com  để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Nptlawyer.com ;.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.                                  

Bộ phận Luật sư đất đai.