Xin chào luật sư! Tôi tên là L, Ngày 07/11/2012, tôi được cán bộ tiếp dân của văn phòng HĐND và UBND TP.Bà Rịa làm việc về khiếu nại của gia đình tôi gửi cho UBND Thị xã Bà Rịa (Nay là Thành Phố Bà Rịa), với nội dung “ Không được công nhận 300m2 đất thổ cư tại giấy CNQSD đất đã cấp số Đ027589 và đã hướng dẫn tôi làm đơn xin xem xét để được giao đất ở khi Nhà nước thu hồi đất mà không nhận đất của Nhà nước giao. Nay tôi làm đơn này kính trình UBND TP. Bà Rịa xem xét giải quyết sự việc với nội dung như sau:
Năm 1985, tôi lấy chồng và nhập hộ khẩu về gia đình chồng tôi tại số nhà 09B, Phường Phước Trung, Thị xã Bà Rịa (trước đây là 1979 P.Phước Hưng). Nay là Thành Phố Bà Ria, do chị chồng tôi làm chủ hộ. Cho đến năm 1998 thì UBND TX.Bà Rịa có dự án quy hoạch giải tỏa để xây dựng Trung Tâm Thương Mại. Vì nằm trong diện di dời giải tỏa để xây dựng Nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho cơ quan Nhà nước nên gia đình tôi đã chấp hành di dời, giao đất theo quy định của Nhà nước. Nhà nước đã bồi thường cho chủ hộ gia đình và có chính sách hỗ trợ cho hộ gia đình thành viên một lô đất trả chậm tại Gò Cát 6 trị giá 8.000.000 đồng(Tám triệu đồng). Thời điểm đó số tiền 8.000.000 đồng đối với gia đình tôi là rất lớn, lúc đó gia đình tôi rất khó khăn về tài chính vì lúc đó chồng tôi lại đang bị bệnh nặng và đã qua đời năm 2011, nên gia đình tôi không có điều kiện để mua.Trong thời gian tôi ở nhà chồng, cha tôi có cho tôi miếng đất mà cha tôi khai phá trước năm 1975. Và tôi có dựng một căn nhà lá ở để giữ đất.Cho tới khi Nhà nước kêu gọi đăng kí kê khai đất, do tôi không có hộ khẩu ở đây và do tôi không hiểu biết về Pháp luật nên tôi khai tên cha tôi là Ông K. Sau đó cán bộ địa chính xuống đo đạc xác minh đất để tiến hành cấp sổ “ Kê khai diện tích và thu nộp thuế nông nghiệp “ do Tỉnh Đồng Nai cấp ngày 05/03/1993, và ghi trong sổ tổng diện tích là 1200m2: trong đó có 300m2 đất thổ cư và 900m2 đất nông nghiệp. Nên khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng Trung Tâm Thương Mại, tôi không nhận đất mua trả chậm của Nhà Nước. Do thấy gia đình tôi khó khăn nên cha tôi là Ông K đã viết giấy tay cho gia đình tôi một phần diện tích đất tại thửa 32,45 tờ bản đồ số 23 trong sổ “Kê khai và thu nộp thuế nông nghiệp”, để làm nhà ở, có sự xác nhận của Ông V nguyên là trưởng khu phố lúc bấy giờ. Sau đó tôi cầm toàn bộ giấy tờ gồm đơn xin cất nhà, sổ “kê khai diện tích và thu nộp thuế nông nghiệp”, giấy cho đất của cha tôi ra Phường Long Toàn và được Ông L nguyên là cán bộ địa chính Phường Long Toàn lúc bấy giờ xác nhận. Sau đó tôi cầm hồ sơ xin cất nhà lên UBND Thị xã Bà Rịa ngày 12/03/1998 để xin phép xây nhà trên thửa đất 32.45 tờ bản đồ số 23 và được sự đồng ý của UBND Thị xã Bà Rịa (thể hiện tại phiếu đề xuất ý kiến của Phòng Quản Lí đô thị và Phòng Qui Hoạch TX.Bà Rịa).Sau khi cất nhà xong tôi chuyển hộ khẩu về ở và xin số nhà là 1/25B, KP3, P.Long Toàn. Hằng năm tôi vẫn đóng thuế nhà đất và thuế nông nghiệp mang tên tôi là L. Đến năm 2003, cha tôi qua đời (có kèm giấy chứng tử) nên tôi làm thủ tục để phân chia thừa kế. Lúc đó cũng chính cán bộ địa chính Phường xuống đo đạc xác minh và làm thủ tục thừa kế cho tôi. Tới ngày 05/04/2004 tôi có quyết định số 1256 sử dụng đất tại thửa đất 32,45 tờ bản đồ số 23 mà trước đây do tôi đóng thuế. Đồng thời, năm 2012 Nhà nước có Quyết Định thu thuế phi nông nghiệp trên thửa đất 32 tôi đang ở cũng đều do tôi đóng và mang tên tôi chủ hộ. Gia đình tôi làm đơn khiếu nại ngày 09/11/2012 Cho đến ngày 01/04/2013 gia đình tôi vẫn không được giải quyết nên tiếp tục làm đơn kiến nghị lần 1 ngày 05/04/2013. Và chỉ được mời lên làm việcngày 08/07/2013 ( Có kèm biên bản làm việc ).Cho đến bây giờ vẫn chưa được xem xét giải quyết.
Xin luật sư cho tôi ý kiến .Tôi xin chân thành cảm ơn!
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật đất đai Nptlawyer.com ;.
Luật sư tư vấn luật đất đai gọi:
Trả Lời:
Kính thưa Quý khách hàng, Công ty TNHH Nptlawyer.com ; đã nhận được yêu cầu của Quý khách. Vấn đề của Quý khách chúng tôi xin giải đáp như sau:
Cơ sở pháp lý:
Luật đất đai 2013
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai
Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường : Quy định về bản đồ địa chính
Nội dung phân tích:
Theo như dữ liệu bạn cung cấp thì 300m2 đất này đã được ghi lại trong sổ địa chính khi cán bộ địa chính tiến hành đo đạc để cấp sổ kê khai diện tích và thu nộp thuế nông nghiệp, theo đó trên sổ địa chính đã ghi rõ 300m2 đất này là đất thổ cư, cũng như việc cha bạn đã khai phá đất này trước năm 1993 theo quy định tại khoản 1 điều 20 nghị định 43/2014/NĐ-CP thì khi hộ gia đình sử dụng đất có nhà ở, công trình khác từ trước ngày 15/10/1993 và được xác nhận là đất không có tranh chấp thì được công nhận quyền sử dụng đất và căn cứ theo hạn mức công nhận đất quy định tại khoản 4 điều 103 luật đất đai. Theo đó khi nhà nước tiến hành thu hồi thì phải bồi thường bằng tiền hoặc đất cùng mục đích sử dụng nếu địa phương đó có điều kiện về quỹ đất căn cứ theo điều 74 luật đất đai và bạn cần phải đáp ứng các yêu cầu tại điều 75 luật đất đai để được bồi thường khi nhà nước thu hồi. Theo đó gia đình bạn phải được bồi thường 300m2 đất thổ cư này khi bị thu hồi. Theo như những gì đã phân tích ở trên thì khi thu hồi và bồi thường mảnh đất 300m2 này đã không được công nhận là đất thổ cư là trái với các quy định tại luật đất đai 2013. Như vậy bạn đã khiếu nại quyết định của UBND TP Bà Rịa lần hai mà vẫn chưa được giải quyết thì bạn có thể khởi kiện tại tòa án.
"Điều 8. Nội dung bản đồ địa chính
1.6. Nhà ở và công trình xây dựng khác: chi thể hiện trên bản đồ các công trình xây dựng chính phù hợp với mục đích sử dụng của thửa đất, trừ các công trình xây dựng tạm thời. Các công trình ngầm khi có yêu cầu thể hiện trên bản đồ địa chính phải được nêu cụ thể trong thiết kế kỹ thuật – dự toán công trình;"
"Điều 20. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai
Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (công nhận quyền sử dụng đất) cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai, Điều 18 của Nghị định này và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 101 của Luật Đất đai, Điều 23 của Nghị định này được thực hiện theo quy định như sau:
1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất; việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (sau đây gọi chung là quy hoạch) hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:
a) Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở quy định tại Khoản 4 Điều 103 của Luật Đất đai (sau đây gọi là hạn mức công nhận đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.
Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó;
b) Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã xây dựng công trình đó; hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài;
c) Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận theo quy định tại Điểm a Khoản này; phần diện tích còn lại đã xây dựng công trình sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì được công nhận theo quy định tại Điểm b Khoản này;
d) Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này thì được xác định là đất nông nghiệp và được công nhận theo quy định tại Khoản 5 Điều này"
"Điều 103. Xác định diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao
4. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định như sau:
a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện, tập quán tại địa phương quy định hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình phù hợp với tập quán ở địa phương theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình;
b) Trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương;
c) Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất."
"Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất
1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.
2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật."
"Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
2. Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
4. Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
6. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp."
Trong trường hợp cơ quan nhà nước không công nhận đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này thì phải bạn phải thuộc các trường hợp theo quy định khoản 2 điều Luật đất đai 2013, khi nhà nước không công nhận giấy chứng nhận này thì sẽ thu hồi lại:
"2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:
a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;
b) Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;
c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai".
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật về, luật thuế và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email npttrinhlaw@gmail.com hoặc qua Tổng đài tư vấn: .
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn luật đất đai.