Chào luật sư Diễn Đàn Luật;.. Thưa luật sư tôi có một vấn đề liên quan đến mua bán nhà ở mong được luật sư tư vấn.
Tôi muốn mua một căn hộ chung cư, tuy nhiên, căn hộ này mới có giấy bàn giao nhà, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Vây Luật sư cho tôi hỏi theo quy định pháp luật hiện nay tôi có được quyền mua căn hộ này không. Mong được luật sư tư vấn, tôi xin chân thành cảm ơn !
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai Nptlawyer.com ;.
Luật sư tư vấn đất đai trực tuyến gọi:
Trả lời :
Chào bạn,cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Nptlawyer.com ;. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
Luật nhà ở 2014
Thông tư 16/2010/TT-BXD THÔNG TƯ Quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở
2. Nội dung phân tích
Căn cứ vào khoản 3 điều 12 luật nhà ở 2014 có quy định về thời điểm chủ sở hữu
"Điều 12. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở
3. Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư. Đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản".
Căn cứ vào quy định này thì bên mua nhà trở thành chủ sở hữu căn nhà kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư.
Theo quy định tại điểm d khoản 1 điều 10 có quy định về quyền của chủ sở hữu nhà ở
"Điều 10. Quyền của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở
1. Đối với chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì có các quyền sau đây:
d) Bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; trường hợp tặng cho, để thừa kế nhà ở cho các đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì các đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó";
Căn cứ vào quy định này thì chủ sở hữu nhà ở có các quyền bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán cho tổ chức, cá nhân khác theo quy định của pháp luật.
Như vậy ở đây có chủ sở hữu có quyền thực hiện mua bán nhà thuộc sở hữu của mình. Theo hướng dẫn tại khoản 6 điều 18 thông tư 16/2010/TT-BXD có quy định
"6. Trường hợp tổ chức, cá nhân đã mua nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản hoặc đã được phân chia nhà ở theo quy định tại Điều 9 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP mà bán lại nhà ở đó cho người khác thì phải thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 60 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP. Đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức không có chức năng kinh doanh bất động sản mà bán lại nhà ở đã mua cho tổ chức, cá nhân khác thì còn phải tuân thủ các quy định sau đây:
a) Nếu đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư thì phải thực hiện việc mua bán nhà ở theo đúng thủ tục quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về dân sự (bên bán phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp, các bên phải lập hợp đồng mua bán nhà ở và nộp thuế cho Nhà nước theo quy định)";
Như vậy theo quy định này thì cá nhân không có chức năng kinh doanh mà mua bán nhà ở với tổ chức cá nhân khác thì chỉ được thực hiện quyền mua bán nhà ở khi đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Từ các phân tích trên, khi đã có giấy bàn giao nhà nhưng bên mua chưa làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì không được thực hiện quyền mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật hiện hành.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: hoặc gửi qua email: npttrinhlaw@gmail.com để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Nptlawyer.com ;.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận Tư vấn Pháp luật đất đai.