Kính gửi Diễn Đàn Luật;, Hiện gia đình tôi đang có 1 sự vụ sau cần tư vấn: Năm 2007 gia đình tôi và 1 người nữa (bên B) cùng chung tiền đầu tư khai phá 1 mảnh đất để làm sổ đỏ, sau này làm xong sổ đỏ sẽ bán rồi thực hiện phân chia lợi nhuận. Tuy nhiên, trong quá trình làm sổ đỏ Bên B đã bán cho người khác mà chưa có sổ (hợp đồng chỉ ký tay với nhau), gia đình tôi chỉ ký bên làm chứng mà không ký bên bán.
Hiện nay, Bên B đã bỏ trốn và các khách hàng mua đất trên yêu cầu gia đình tôi khi xong sổ đỏ phải chuyển quyền sử dụng đất cho họ. Hồ sơ cấp sổ đỏ gia đình tôi đã cung cấp đầy đủ cho phòng tài nguyên môi trường, tuy nhiên các Khách hàng đó đã gửi Đơn kiện lên Phòng tài nguyên môi trường (theo file đính kèm), Phòng tài nguyên môi trường trả lời gia đình tôi là tạm thời dừng việc làm hồ sơ cấp GCN QSD đất do có Đơn kiện. Ngoài ra, các Khách hàng trên yêu cầu gia đình tôi (ông Ngô Đình Quảng) phải ký cam kết theo file đính kèm mới thực hiện rút Đơn về để gia đình tôi làm sổ đỏ. Do đó, tôi muốn nhờ Luật sư tư vấn cho gia đình tôi:
+ Trong trường hợp gia đình tôi ký cam kết như trên, sau khi có GCN QSD đất có phải chuyển nhượng QSD đất cho các KH kia không (theo đúng quy định pháp luật hiện hành)
+ Trường hợp gia đình tôi không chuyển nhượng QSD đất, các KH kia có thể kiện gia đình tôi ra toà án để bắt gia đình tôi chuyển nhượng QSD đất cho họ không?
+ Ngoài ra, việc Phòng tài nguyên môi trường trả lời gia đình tôi như vậy có đúng theo quy định PL ko?
Xin nhờ luật sư tư vấn về mặt pháp lý và tư vấn cách giải quyết cho gia đình chúng tôi Xin trân trọng cảm ơn!
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật đất đai Nptlawyer.com ;.
Luật sư tư vấn luật đất đai gọi:
Trả Lời:
Kính thưa Quý khách hàng, Công ty TNHH Nptlawyer.com ; đã nhận được yêu cầu của Quý khách. Vấn đề của Quý khách chúng tôi xin giải đáp như sau:
Cơ sở pháp lý:
Luật đất đai 2013
Nội dung phân tích:
"Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này."
"Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;"
Thứ nhất: về hợp đồng đã giao kết
Tài sản là tài sản chung của gia đình bạn và bên B việc ký kết hợp đồng chưa có sự đồng ý của gia đình bạn, bên cạnh đó thì hợp đồng này chưa được công chứng chứng thực thì chưa có giá trị pháp lý. Vì vậy giao dịch trên được thực hiện giữa B và các chủ thể mua đất, nghĩa vụ và quyền lợi sẽ thuộc về hai bên. Gia đình bạn được xác định là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan, người bị khởi kiện ở đây phải là B.
Thứ hai: về câu trả lời của phòng tài nguyên môi trường
Căn cứ theo điều 101 luật đất đai 2013 thì khi đất có tranh chấp thì không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy câu trả lời của phòng tài nguyên môi trường là hoàn toàn hợp lý.
Thứ ba: về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Gia đình bạn là đồng sở hữu trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy việc chuyển nhượng cho người mua phải được sự đồng ý của gia đình bạn và bên mua. Hợp đồng mua bán cũng cần có sự tham gia của 3 bên. Việc bên B tự ý ký kết hợp đồng và đã bỏ trốn cho thấy trách nhiệm phát sinh từ hợp đồng này thuộc về bên B. Gia đình bạn có thể bị khởi kiện tuy nhiên trách nhiệm pháp lý liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất này không hoàn toàn thuộc về gia đình bạn. Như vậy gia đình bạn không buộc phải chuyển nhượng cho bên mua. Tuy nhiên, vẫn phải lưu ý việc bạn có ký làm chứng vào hợp đồng mua bán, liệu điều này có phải thể hiện bạn biết về việc này và bạn cũng đồng ý nên đã ký làm chứng cho việc mua bán.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật về, luật thuế và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email npttrinhlaw@gmail.com hoặc qua Tổng đài tư vấn: .
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn luật đất đai.