Thưa Luật sư, năm 2005 tôi có mua một mảnh đất 235m2 là đất trồng cây lâu năm thuộc phường Trảng Dài, TP. Biên Hòa số tờ bản đồ số 4, thửa 11d, có hợp đồng, biên bản đo, bản vẽ của trung tâm địa chính, có xác nhận của UBND Phường, cán bộ địa chính phường, Giám đốc trung tâm địa chính Biên Hòa.

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn Nptlawyer.com ;. Về thắc mắc của bạn, chúng tôi xin được giải đáp như sau:

Căn cứ pháp lý:

Luật đất đai năm  2003  

Luật đất đai năm 2013  

Nghị định số 105/2009/NĐ-CP Về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai  

Nội dung phân tích:

Thời điểm bạn mua đất là năm 2005 cho nên Luật áp dụng là Luật đất đai 2003.

Về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Luật đất đai 2003 quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại điểm b, khoản 1, điều 127 như sau "b) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất."

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn là hợp pháp.

Về việc xây dựng nhà ở trên đất trồng cây lâu năm.

Điều 36 Luật đất đai 2003 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
"Việc chuyển mục đích sử dụng đất giữa các loại đất quy định tại Điều 13 của Luật này được thực hiện như sau:
1. Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất chuyên trồng lúa nước sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản;
b) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ sang sử dụng vào mục đích khác;
c) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
d) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
2. Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không thuộc quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhưng phải đăng ký với văn phòng của tổ chức có thẩm quyền đăng ký quyền sử dụng đất (sau đây gọi chung là văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) hoặc Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất;
3. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng; thời hạn sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Điều 68 của Luật này;
4. Khi chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp quy định tại các điểm c, d và đ khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định sau đây:
a) Nộp tiền sử dụng đất theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng đối với trường hợp chuyển đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất phi nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất;
b) Nộp tiền sử dụng đất theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng trừ đi giá trị quyền sử dụng đất của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng tính theo giá đất do Nhà nước quy định tại thời điểm được phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp chuyển đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối sang đất phi nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất;
c) Nộp tiền sử dụng đất theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng trừ đi tiền sử dụng đất theo loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đối với trường hợp chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
d) Trả tiền thuê đất theo loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đối với trường hợp người sử dụng đất lựa chọn hình thức thuê đất;
đ) Việc tính giá trị quyền sử dụng đất được áp dụng chế độ miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ."

Như vậy, vào năm 2010 bạn chưa chuyển quyền mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở mà đã tiến hành xây dựng nhà ở là vi phạm pháp luật đất đai và nhà ở của bạn được coi là nhà ở xây dựng trái phép. 

Với hành vi này thì tại thời điểm đó bạn có thể bị xử phạt hành chính theo Điều 8 Nghị định số 105/2009/NĐ-CP thì hành vi sử dụng đất không đúng mục đích có thể bị phạt tiền từ 200.000 đồng đến 30.000.000 đồng tùy theo hậu quả của hành vi vi phạm. Ngoài ra, người sử dụng đất có thể còn bị buộc phải khôi phục tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm như tháo dỡ nhà, công trình… xây dựng trên đất. Tuy nhiên, khoản 1, điều 4, Nghị định này có quy định "Thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai là hai (02) năm kể từ ngày có hành vi vi phạm hành chính được thực hiện." . Như vậy, cho đến năm 2015 thời hiệu xử phạt đã hết nên bạn không bị phạt tiền cũng như buộc tháo dỡ công trình.

Vào thời điểm bạn xây nhà năm 2010 thì theo khoản 1 điều 8 Nghị định 88/2009/NĐ-CP (có hiệu lực từ 10-12-2009), nhà ở thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng mà không xin phép và được xây dựng sau 1-7-2006 thì không thuộc trường hợp được chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Do vậy, bạn sẽ không được chứng nhận quyền sở hữu đối với căn nhà đã xây dựng không phép.

Về việc xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất

Hiện tại, bạn muốn tiến hành các thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất thì bạn căn cứ vào Luật đất đai 2013. 

Theo đó, trường hợp được Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất quy định tại điều 99 Luật đất đai 2013 có trường hợp "c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;". Thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bạn có thể tham khảo tại đây.

Muốn được nhà nước công nhận quyền sở hữu nhà trên đất thì bạn phải tiến hành chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm thành đất ở.

Nếu thửa đất không được quy hoạch là đất ở, bạn không cần tiến hành thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất như dự kiến.

Nếu thửa đất được quy hoạch là đất ở, bạn cần tìm hiểu xem tại khu vực có thửa đất, cá nhân riêng lẻ có được quyền chuyển mục đích sử dụng đất hay không. Nếu cá nhân có quyền chuyển mục đích sử dụng đất, bạn mới tiến hành thủ tục tiếp theo liên quan đến việc chuyển mục đích sử dụng đất.

Thủ tục bao gồm :
Nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất tại Phòng Tài nguyên – môi trường, hồ sơ bao gồm một số giấy tờ chủ yếu sau:

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

– Bản vẽ;

– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;

Sau khi thụ lý hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét giải quyết đơn yêu cầu của bạn theo quy định của pháp luật. Nếu được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, nơi đây sẽ lập phiếu chuyển hồ sơ của bạn đến Chi cục Thuế để đóng tiền sử dụng đất, số tiền sử dụng đất cụ thể sẽ do cơ quan thuế tính toán. Sau khi hoàn tất việc đóng tiền sử dụng đất, bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất với mục đích sử dụng là đất ở.

Đương nhiên, ngôi nhà bạn đã xây dựng vào năm 2010 sẽ không được Nhà nước công nhận quyền sở hữu của bạn đối với ngôi nhà đó.

Trên đây là phần tư vấn của chúng tôi.

Trân trọng./.

BỘ PHẬN TƯ VẤN LUẬT – Nptlawyer.com ;.