Thưa Luật sư! Phần đất nhà tôi nằm trong và đã bán đi 1/2. 1/2 còn lại thì không có ngõ do vậy phần ngõ nhà tôi đang ở là giữa Bố tôi (đã mất) và Bác ruột tôi đồng ý cho nhà tôi cái ngõ đó. Năm 2000 là thời điểm Bố tôi ốm nặng thì cũng là lúc Nhà nước đồng loạt cấp và thay mới sổ đỏ nhưng tôi không nhớ địa chính có đo đạc lại không.

Năm 2001 nhà tôi lấy sổ đỏ nhưng không để ý là có ngõ trong sổ đỏ hay không. Đến năm nay 2016 do tình cờ sờ lại giấy tờ thì thấy trên sổ đỏ chỉ thể hiện nhà mà không có ngõ. Tôi nghĩ khả năng cao phần đất ngõ khi Bác tôi cho Bố tôi thì cũng chưa làm giấy tờ sang tên cái ngõ do vậy nó vẫn nằm ở sổ đỏ nhà Bác tôi ạ. Nhà tôi đang định sẽ sang nói chuyện với Bác tôi để bác làm thủ tục cho chúng tôi cái ngõ để sau này tránh trường hợp tranh chấp thì nhà tôi không có lối ra vao. Xin Luật Sư cho tôi hỏi chút: 1.Nếu Bác tôi cho cái ngõ thì phải làm giấy tờ thế nào ạ? của Bác sẽ phải thay mới sổ đỏ hay chỉ cần làm thủ tục sang tên và đính chính lại ạ? 2. Nhà tôi hiện giấy tờ sổ đỏ vẫn đừng tên cả Bố ( đã mất) và Mẹ. vậy khi đính chính ngõ tôi chỉ muốn đính chính chứ không sang tên cho mẹ mà để nguyên như cũ( vì thủ tục sang tên cho mẹ thì Bố tôi 1954 đã mất tôi thấy có 1 số giấy tờ không còn như chứng minh nhân dân, giấy khai sinh hay là chứng tử của ông bà tôi không có thì khó làm được) liệu có làm được không ạ? 3. Với diện tích sử dụng 63m2 thì nhà tôi phải đóng thuế khoảng bao nhiều ạ? Rất mong Luật sư tư vấn cụ thể giúp tôi với ạ!

Xin chân thành cảm ơn!

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật đất đai  của Nptlawyer.com ;.

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến , gọi:   .

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Nptlawyer.com ;. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

 

Cơ sở pháp lý

Luật đất đai 2013

Nghị đinh 43/2014/ NĐ – CP hướng dẫn chi tiết thi hành một số quy định của Luật đất đai 2013

Luật thuế thu nhập cá nhân  2007 sửa đổi 2012

Nghị định số 45/2011/NĐ-CP của Chính phủ : Về lệ phí trước bạ

Nội dung tư vấn

Theo chúng tôi hiểu, bác bạn đã đồng ý tặng cho cái ngõ đó cho bố bạn. Tuy nhiên, cái ngõ đó vẫn chưa được chuyển quyền sử dụng cho bố mẹ bạn theo quy định của pháp luật.

Vấn đề 1: Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất

Điều 188 Luật đất đai 2013 cũng quy định như sau:

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Nếu bác bạn đáp ứng các điều kiện trên thì có thể tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong trường hợp này, bác bạn đồng ý cho bố bạn cái ngõ, tuy nhiên, bố bạn đã mất. Do đó, bác bạn có thể viết hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cho mẹ bạn. Hợp đồng đó cần phải được công chứng.

Điều 79 Nghị đinh 43/2014/ NĐ – CP hướng dẫn chi tiết thi hành một số quy định của Luật đất đai 2013 quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng:

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

3. Trường hợp người sử dụng đất tặng cho quyền sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng thì phải lập văn bản tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định.

Sau khi hoàn thành xây dựng công trình công cộng trên đất được tặng cho, Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ vào văn bản tặng cho quyền sử dụng đất đã được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận và hiện trạng sử dụng đất để đo đạc, chỉnh lý biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và thông báo cho người sử dụng đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp để xác nhận thay đổi. Trường hợp người sử dụng đất tặng cho toàn bộ diện tích đất đã cấp Giấy chứng nhận thì thu hồi Giấy chứng nhận để quản lý.

4. Trường hợp người đề nghị cấp Giấy chứng nhận đã chết trước khi được trao Giấy chứng nhận thì người được thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thừa kế nộp bổ sung giấy tờ về thừa kế theo quy định.

Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thừa kế vào Giấy chứng nhận đã ký hoặc lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được thừa kế theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Người được thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đã chết phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

5. Trường hợp người sử dụng đất thuê của Nhà nước theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm mà bán hoặc góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê thì thực hiện trình tự, thủ tục theo quy định sau:

a) Thực hiện mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về dân sự;

b) Sau khi nhận hồ sơ bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê, Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất;

c) Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định việc thu hồi đất của bên bán, bên góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất; ký hợp đồng thuê đất đối với bên mua, nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; thông báo bằng văn bản cho cơ quan thuế về việc hết hiệu lực của hợp đồng thuê đất đối với người bán, người góp vốn bằng tài sản;

d) Văn phòng đăng ký đất đai gửi hợp đồng thuê đất cho người mua, người nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp;

đ) Trường hợp mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với một phần thửa đất thuê thì phải làm thủ tục tách thửa đất trước khi làm thủ tục thuê đất theo quy định tại Khoản này.

Theo đó, bác bạn sẽ phải để nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc, tách thửa đối với phần diện tích tặng cho (bạn có thể tham khảo tại đây ). Sau đó, văn phòng đất đai sẽ xác định nội dung biến động vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bác bạn.

Vấn đề 2: Sang tên sổ đỏ khi vợ/chồng chết

Trước khi bác bạn làm thủ tục tặng cho đất thì mẹ bạn cần làm thủ tục sang tên sổ đỏ, có nghĩa là mẹ bạn sẽ là người duy nhất đứng tên trên sổ đỏ đất nhà bạn để có thể dễ dàng thực hiện thủ tục tặng cho.

Nếu bố bạn chết nhưng không để lại di chúc, phần tài sản của bố bạn sẽ được chia theo pháp luật. Mẹ bạn và các con sẽ là người thừa kế theo pháp luật thuộc hàng thừa kế thứ nhất (Điều 676 BLDS). Để thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ cho mẹ bạn, gia đình bạn phải làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế và tất cả những người thừa kế thứ nhất cần ký tên vào thỏa thuận đồng ý để mẹ bạn đứng tên trên sổ đỏ (bạn có thể tham khảo thủ tục khai nhận di sản tại đây )

Sau đó mẹ bạn đem sổ đỏ, bản sao giấy Chứng tử của bố bạn, Thỏa thuận giữa những người thừa kế, bản phô tô sổ hộ khẩu và CMND của mình đến UBND xã (phường, thị trấn) làm thủ tục sang tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy, mẹ bạn có thể dễ dàng làm thủ tục sang tên sổ đỏ mà không cần các giấy tờ như bạn đã nêu.

Vấn đề 3: Về việc đóng thuế đối với mảnh đất được tặng cho

Về thuế thu nhập cá nhân
Theo quy định tại điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 về thu nhập được miễn thuế:
"1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau".
Về lệ phí trước bạ
Theo quy định tại điều 4 Nghị định số: 45/2011/NĐ-CP về các trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ
"10. Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu".
Như vậy, trường hợp này sẽ không thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số:  hoặc gửi qua email: npttrinhlaw@gmail.com  để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Nptlawyer.com ;.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.                                  

Bộ phận Luật sư đất đai.