thưa Luật sư, em đang có dự định đầu tư nhà xưởng hoặc các hạng mục khác trên mảnh đất của anh S có HĐ thuê đất lâu dài với UBND huyện. Nội dung HĐ như sau: Điều 1: Diện tích đất thuê 12.000m2 để sử dụng vào mục đích xây dựng dự án trang trại trồng cây lâu năm theo dự án đầu tư đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Ðiều 2: Nộp tiền thuê đất hàng năm vào KBNN. Ðiều 3: Bên thuê phải sử dụng đất thuê phù hợp với mục đích sử dụng đất đã ghi tại điều 1. Ðiều 4: Trách nhiệm mỗi bên: 1. Bên cho thuê đất phải đảm bảo đúng hợp đồng, không được chuyển giao cho bên thứ ba (trừ trường hợp phải thu hồi đất theo điều 38 luật đất đai);  2. Trong thời gian thực hiện hợp đồng bên thuê không được chuyển quyền sử dụng đất thuê; trường hợp bên thuê đất bị chia tách, sát nhập, hình thành pháp nhân mới hoặc bán tài sản gắn liền với đất thuê cho tổ chức, cá nhân khác thì pháp nhân mới hoặc tổ chức, cá nhân mua tài sản được tiếp tục thuê đất trong thời gian còn lại hợp đồng; 3. Trong thời hạn HÐ còn hiệu lực thi hành. Nếu bên thuê đất trả lại toàn bộ hoặc một phần khu đất trước thời hạn thì phải thông báo cho bên cho thuê đất biết truớc ít nhất 6 tháng. Bên cho thuê đất trả tài sản trên đất cho bên thuê đất trong thời gian 3 tháng, kể từ ngày nhận được đề nghị của bên thuê đất. Thời điểm kết thúc hợp đồng tính đến ngày bàn giao mặt bằng; 4. HÐ thuê đất chấm dứt trong các trường hợp sau:

 – Hết thời hạn HÐ mà không được gia hạn.

– Do đề nghị của một bên hoặc các bên tham gia HÐ và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho thuê đất đó chấp thuận.

– Bên thuê bị phá sản…

 – Bên thuê bị cơ quan nhà nước thu hồi đất tại điều 38 luật đất đai.

Ðiều 5: Giải quyết tài sản gắn liền với đất sau khi hết HÐ theo luật định. Ðiều 6: Hai bên cam kết thực hiện đúng quy định của HÐ này, nếu bên nào không thực hiện thì bên đó phải bồi thường cho vi phạm HÐ gây ra theo quy định của pháp luật. – Bên thuê đất cam kết thực hiện theo đúng dự án đầu tư xây dựng trang trại đã được chủ tịch UBNN huyện phê duyệt tại Quyết định số: 1277/QÐ-UBNN ngày 27/8/2008. Ðiều 7: HÐ này được lập thành 4 bản… có hiệu lực từ ngày ký. Như vậy nếu chiếu theo điều 3 và 4 thì em không thể thuê lại hay mua lại phải không ?? Vậy phải làm sao ?? Nếu có thể em muốn thuê lại trong thời gian 20 năm và sẽ cân nhắc thuê tiếp sau khi hết 20 năm thì có được không? Hoặc nếu em mua lại HÐ thuê đất của anh S thì sau này có thể chuyển thành đất ở được không? Và hiện nay đất em định thuê lại chỉ còn khoảng 4000m2 do anh S đã chuyển nhượng sang cho người khác. Anh S làm vậy có đúng không? Rất mong luật sư tư vấn giúp em.

Em xin chân thành cảm ơn!

Câu trả lời được biên tập từ chuyên mục Tư vấn pháp luật đất đai  của Nptlawyer.com ;.

>>Luật sư tư vấn trực tiếp về pháp luật đất đai  gọi: 

Trả lời:

 

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Nptlawyer.com ;. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Cơ sở pháp luật:

Bộ luật dân sự 2005

Luật đất đai 2013

Nội dung phân tích:

Hiện nay về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 703 Bộ luật dân sự 2005 như sau:

“Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai”.

Ở đây theo thông tin bạn cung cấp thì anh S có ký hợp đồng thuê đất với Ủy ban nhân dân huyện với những điều khoản như bạn đã nêu, theo đó hai bên có thỏa thuận tại Điều 3: Bên thuê phải sử dụng đất thuê phù hợp với mục đích sử dụng đất đã ghi ở điều 1.

Điều 4: Trách nhiệm mỗi bên

1. Bên cho thuê đất phải đảm bảo đúng hợp đồng, không được chuyển giao cho bên thứ ba (trừ trường hợp phải thu hồi đất theo điều 38 luật đất đai)

2. Trong thời gian thực hiện hợp đồng bên thuê không được chuyển quyền sử dụng đất thuê; trường hợp bên thuê đất bị chia tách, sát nhập, hình thành pháp nhân mới hoặc bán tài sản gắn liền với đất thuê cho tổ chức, cá nhân khác thì pháp nhân mới hoặc tổ chức, cá nhân mua tài sản được tiếp tục thuê đất trong thời gian còn lại hợp đồng.

3. Trong thời hạn hợp đồng còn hiệu lực thi hành. Nếu bên thuê đất trả lại toàn bộ hoặc một phần khu đất trước thời hạn thì phải thông báo cho bên cho thuê đất biết trước ít nhất 6 tháng.Bên cho thuê đất trả tài sản trên đất cho bên thuê đất trong thời gian 3 tháng, kể từ ngày nhận được đề nghị của bên thuê đất.Thời điểm kết thúc hợp đồng tính đến ngày bàn giao mặt bằng.

4. Hợp đồng thuê đất chấm dứt trong các trường hợp sau: – Hết thời hạn hợp đồng mà không được gia hạn. – Do đề nghị của một bên hoặc các bên tham gia hợp đồng và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho thuê đất đó chấp thuận. – Bên thuê bị phá sản… – Bên thuê bị cơ quan nhà nước thu hồi đất tại điều 38 luật đất đai.

Như vậy, về nguyên tắc anh S phải thực hiện theo đúng nội dung hợp đồng thuê đất đã quy định, do đó anh S không được cho bạn thuê lại quyền sử dụng đất cũng như bạn không thể mua lại hợp đồng thuê đất này.

Tuy nhiên theo quy định tại Điều 483 Bộ luật dân sự 2005 quy định: “Bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý”. Như vậy, khi có sự đồng ý của bên cho thuê đất là Ủy ban nhân dân huyện thì bên thuê đất (anh S) có quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất.Mặt khác, việc chuyển nhượng quyền thuê đất này cũng có thể thực hiện được nếu có sự được đồng ý của bên cho thuê mảnh đất đó (Ủy ban nhân dân huyện).Theo đó, nếu được sự chấp thuận của Ủy ban nhân dân huyện thì anh S có quyền cho bạn thuê lại diện tích đất này theo đúng như thời hạn mà hợp đồng thuê đất giữa anh S và Ủy ban nhân dân huyện đã thỏa thuận. Khi hết thời hạn, tùy thuộc vào sự thỏa thuận của các bên, Ủy ban nhân dân huyện có quyền lấy lại không cho thuê tiếp hoặc kí hợp đồng mới gia hạn thời gian cho thuê. Do đó trong trường hợp này để có thể thuê lại đất thì anh S buộc phải thỏa thuận lại với Ủy ban nhân dân huyện, nếu được Ủy ban nhân dân huyện đồng ý mới được thực hiện quyền cho thuê lại này. Trường hợp Ủy ban nhân dân huyện không đồng ý thì anh S sẽ không được thực hiện việc cho thuê lại diện tích đất này.

 Trường hợp bạn có nêu bạn muốn thuê lại đất trong thời gian 20 năm và sẽ cân nhắc thuê tiếp sau khi hết 20 năm thì có được không? Về vấn đề này thì nếu bạn được thuê lại quyền sử dụng đất thì thời hạn bạn thuê lại diện tích đất này sẽ được xác định theo đúng như thời hạn mà hợp đồng thuê đất giữa anh S và Ủy ban nhân dân huyện đã thỏa thuận. Như vậy, bạn sẽ phải thuê đất theo đúng hợp đồng ban đầu giữa Ủy ban nhân dân huyện và anh S đã thỏa thuận, trong thời hạn hợp đồng còn hiệu lực thi hành, nếu bạn trả lại toàn bộ hoặc một phần khu đất trước thời hạn thì phải thông báo cho bên cho thuê đất biết trước ít nhất 6 tháng. Ngoài ra tại Điều 482. Thời hạn thuê (Bộ luật dân sự 2005) ghi nhận:

“1. Thời hạn thuê do các bên thoả thuận; nếu không có thoả thuận thì được xác định theo mục đích thuê.

2. Trong trường hợp các bên không thoả thuận về thời hạn thuê hoặc thời hạn thuê không thể xác định được theo mục đích thuê thì hợp đồng thuê hết thời hạn khi bên thuê đã đạt được mục đích thuê”.

 Theo đó, vấn đề thời gian thuê đất này bạn cũng có thể thỏa thuận lại với anh S để xác định liệu bạn có thể thuê đất theo thời hạn như bạn đã mong muốn hay không.

Tại Điều 1 hợp đồng thuê đất thỏa thuận giữa Ủy ban nhân dân huyện và anh S quy định: Diện tích đất thuê 12.000m2 để sử dụng vào mục đích xây dựng dự án trang trại trồng cây lâu năm theo dự án đầu tư đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Như vậy trường hợp bạn thuê lại quyền sử dụng đất này để thực hiện đầu tư nhà xưởng hoặc các hạng mục khác trên mảnh đất thì các bên cần có sự thỏa thuận lại về Điều khoản này cho phù hợp. Nếu bạn mua lại hợp đồng thuê đất của anh S thì về bản chất bạn sẽ thay thế vai trò bên thuê (anh S) trong hợp đồng thuê với Ủy ban nhân dân huyện, bạn có nghĩa vụ phải thực hiện sử dụng đất theo đúng mục đích thuê đất mà hai bên đã thỏa thuận và đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, theo đó thì bạn và Ủy ban nhân dân huyện có thể thỏa thuận về mục đích sử dụng đất thuê này, trường hợp hai bên không có thỏa thuận về mục đích sử dụng đất này thì sau này bạn có thể chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở theo quy định nếu diện tích đất thuê của bạn thuộc trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 58 Luật đất đai 2013.

Vấn đề bạn có hỏi hiện nay đất bạn định thuê lại chỉ còn khoảng 4000m2 do anh S đã chuyển nhượng sang cho người khác. Anh S làm vậy có đúng không? 

Tại Điều 179. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất (Luật đất đai 2013) quy định:

1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

…

c) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

….

2. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;

b) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

c) Để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận thừa kế, người được tặng cho tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

d) Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quy định của pháp luật về dân sự;

đ) Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;

e) Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định.

Như vậy, theo quy định của pháp luật đất đai thì đối với trường hợp cá nhân, hộ gia đình được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần thì có thể được thực hiện hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng mua bán này phải tuân thủ các điều kiện để được chuyển nhượng đất đai. Nếu anh S đáp ứng đủ các điều kiện chuyển nhượng đất đai theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 thì việc chuyển nhượng đất của anh S là hoàn toàn phù hợp.

Trường hợp anh S thuê đất trả tiền hàng năm thì sẽ không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chỉ có quyền bán tài sản của mình trên đất thuê. Và việc chuyển nhượng đất thuê trong trường hợp này sẽ được xác định là hành vi vi phạm pháp luật đất đai.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số:  hoặc gửi qua email: npttrinhlaw@gmail.com  để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Nptlawyer.com ;.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.                                  

Bộ phận Luật sư đất đai.