Bố mẹ em được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) vào năm 2000, GCNQSDĐ cấp cho hộ gia đình do bố em làm chủ hộ. Tại thời điểm cấp GCNQSDĐ thì Sổ hộ khẩu có bố, mẹ, anh trai và em. Năm 2017, em lấy chồng và tách khẩu. Năm 2020, bố mẹ em đã bán mảnh đất này cho người khác mà không có sự đồng ý của em. Vậy Luật sư cho em hỏi việc tách khẩu của em có ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất của em không? Nếu có thì việc mua bán như vậy có phải có chữ ký của em hay không? Em có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng mua bán đất giữa bố mẹ em và người kia vô hiệu hay không? Em xin cảm ơn Luật sự.
NPTLAWYER tư vấn cho bạn như sau:
Khoản 29 Điều 3 Luật Đất Đai năm 2013 quy định như sau:
| Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất. |
Như vậy, các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất được xác định phải đảm bảo các yếu tố sau:
(1) Là những người trong hộ gia đình có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình;
(2) Đang sống chung trong hộ gia đình; và
(3) Có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền quyền sử dụng đất.
Mục III.4 Công văn số 01/2017/GĐ-TANDTC ngày 07/04/2017 V/v Giải đáp một số vấn đề nghiệp vụ quy định như sau:
| Khi giải quyết vụ án dân sự mà cần xác định thành viên của hộ gia đình có quyền sử dụng đất cần lưu ý:
– Thời điểm để xác định hộ gia đình có bao nhiêu thành viên có quyền sử dụng đất là thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất. – Việc xác định ai là thành viên hộ gia đình phải căn cứ vào hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp cần thiết, Tòa án có thể yêu cầu Ủy ban nhân dân có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xác định thành viên hộ gia đình tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm căn cứ giải quyết vụ án và đưa họ tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. – Khi giải quyết vụ án dân sự, ngoài những người là thành viên hộ gia đình có quyền sử dụng đất, Tòa án phải đưa người đang trực tiếp quản lý, sử dụng đất của hộ gia đình, người có công sức đóng góp làm tăng giá trị quyền sử dụng đất hoặc tài sản trên đất tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. |
Để xác định ai là thành viên hộ gia định thì phải căn cứ vào hồ sơ cấp GCNQSDĐ. Thời điểm để xác định hộ gia đình có bao nhiêu thành viên có quyền sử dụng đất là thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất. Do đó, nếu bạn chứng minh được bạn là thành viên hộ gia đình tại thời điểm Nhà nước cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình và trong hồ sơ cấp GCNQSDĐ có thể hiện việc bạn là thành viên hộ gia đình thì bạn là một trong các thành viên hộ gia đình được quyền sử dụng đất.
Hơn nữa, nếu bạn là thành viên hộ gia đình có quyền sử dụng đất thì việc bạn tách khẩu sẽ không ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất của bạn. Sổ hộ khẩu là một phương thức quản lý nhân khẩu, việc đăng ký tên trong sổ hộ khẩu chỉ có ý nghĩa trong việc quản lý hành chính, có giá trị xác định nơi thường trú của công dân. Còn việc xác định ai là thành viên hộ gia đình có quyền sử dụng đất sẽ phải dựa vào hồ sơ xin cấp đất của hộ gia đình.
Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản thì phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ (Điều 212 Bộ luật Dân sự 2015). Do vậy, nếu bạn là một trong những thành viên hộ gia đình có quyền sử dụng đất thì việc mua bán sẽ phải có sự đồng ý của bạn – với tư cách là thành viên hộ gia đình và người có quyền sử dụng đất.
Việc bố mẹ bán đất không có sự đồng ý của bạn (nếu bạn là thành viên hộ gia đình có quyền sử dụng đất) thì bạn có quyền khởi kiện để yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng mua bán bất động sản vô hiệu vì không đáp ứng điều kiện chủ thể của giao dịch dân sự (Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015).
NPTLAWYER hy vọng tư vấn trên hữu ích cho bạn.
Trân trọng!
*Lưu ý: Tùy từng thời điểm có sự thay đổi về chính sách pháp luật mà nội dung tư vấn nêu trên có thể không phù hợp và được điều chỉnh. Nếu có bất kỳ thắc mắc hoặc góp ý xin vui lòng liên hệ về email: npttrinhlaw@gmail.com.
