Kính thưa luật sư! Hiện tôi có 01 thắc mắc muốn xin luật sư tư vấn như sau: – Trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thế chấp cho Ngân hàng. Do QSDĐ của tôi là đất hộ, nên cả 05 thành viên đủ 18 tuổi trở lên phải ký tên vào Hợp đồng.
Vậy, trong đơn YÊU CẦU ĐĂNG KÝ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT (Mẫu số 01/ĐKTC) thì phải có nhất thiết cả 05 người ký tên hay không, hay chỉ cần 01 người đứng tên trên Giấy CNQSDĐ ký đại diện? . Xin nói thêm, chúng tôi không có văn bản ủy quyền. Kính mong được sự hỗ trợ tư vấn của Luật sư, tôi xin chân thành biết ơn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn!.
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai của Nptlawyer.com ;.
Luật sư tư vấn luật đất đai gọi:
Trả lời:
Chào bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Nptlawyer.com ;. Vấn đề của bạn đã được đội ngũ Luật sư chúng tôi nghiên cứu dựa trên một số quy định của pháp luật điều chỉnh. Chúng tôi xin được phân tích theo hướng cụ thể như sau:
1.Cơ sở pháp luật:
– Bộ luật dân sự năm 2005
– Thông tư 20/2011/TT-BTP-BTNMT Hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
– Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013
– Nghị định 04/2013/NĐ-CP Quy định chi tiết vàHướng dẫn thi hành một số điều của Luật công chứng
2.Nội dung tư vấn.
2.1,Quy định về hợp đồng thế chấp QSDĐ (Bất động sản).
Điều 101 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định:
Điều 101. Chủ thể trong quan hệ dân sự có sự tham gia của hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân
2. Việc xác định chủ thể của quan hệ dân sự có sự tham gia của hộ gia đình sử dụng đất được thực hiện theo quy định của Luật đất đai.
Theo đó, quy định tại Khoản 1, Điều 64 tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP .
1.Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.
Điều 7 Thông tư 20/2011/TT-BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất quy định như sau:
Điều 7. Đơn yêu cầu đăng ký
1. Đơn yêu cầu đăng ký phải có đầy đủ chữ ký, con dấu (nếu có) của tổ chức, cá nhân là các bên ký kết hợp đồng thế chấp hoặc người được uỷ quyền, trừ các trường hợp sau đây:
a) Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, hợp đồng thế chấp nhà ở, hợp đồng thế chấp tài sản khác gắn liền với đất hoặc hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai đã có công chứng, chứng thực hoặc xác nhận theo quy định của pháp luật thì chỉ cần chữ ký, con dấu của một bên ký kết hợp đồng thế chấp hoặc người được uỷ quyền;
b) Yêu cầu đăng ký thay đổi nội dung đã đăng ký về bên nhận thế chấp, sửa chữa sai sót thông tin về bên nhận thế chấp, yêu cầu đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp, yêu cầu xóa đăng ký thế chấp đã có chữ ký, con dấu của bên nhận thế chấp;
c) Yêu cầu xóa đăng ký thế chấp có chữ ký, con dấu của bên thế chấp và văn bản đồng ý xóa đăng ký thế chấp của bên nhận thế chấp
Điều 11. Hồ sơ đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất trong trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử dụng đất (Thông tư 20/2011/TT-BTP-BTNMT ).
1. Trường hợp thế chấp tài sản gắn liền với đất mà tài sản đó đã được chứng nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, thì người yêu cầu đăng ký nộp một (01) bộ hồ sơ đăng ký thế chấp gồm:
a) Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp (01 bản chính);
b) Hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất hoặc hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất có công chứng, chứng thực hoặc xác nhận theo quy định của pháp luật (01 bản chính);
c) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (01 bản chính);
d) Văn bản uỷ quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký thế chấp là người được ủy quyền (01 bản sao có chứng thực), trừ trường hợp người yêu cầu đăng ký xuất trình bản chính Văn bản ủy quyền thì chỉ cần nộp 01 bản sao để đối chiếu.
Như vậy, đối với trường hợp của bạn trong GCN QSDĐ đang đứng tên của cả gia đình là 5 người và giờ gia đình có nhu cầu thế chấp tại Ngân hàng. Theo quy định của Pháp luật đất đai thì Hợp đồng thế chấp phải có chữ ký của tất cả những người đứng tên GCN QSDĐ đó, tuy nhiên nhằm để thuận tiện và thủ tục nhanh gọn nên Pháp luật cho phép các bên Ủy quyền cho 1 hoặc 1 số người đứng tên trong GCN QSSDĐ đó ký hợp đồng Thế chấp với bên nhận thế chấp.
2.2., Quy định về hợp đồng Ủy quyền.
Điều 18.Công chứng hợp đồng ủy quyền quy định tại Nghị định 04/2013/NĐ-CP )
1. Việc ủy quyền có thù lao, có nghĩa vụ bồi thường của bên được ủy quyền hoặc để chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản phải được lập thành hợp đồng ủy quyền. Khi công chứng các hợp đồng ủy quyền liên quan đến bất động sản, công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra kỹ hồ sơ, giải thích rõ quyền và nghĩa vụ của các bên và hậu quả pháp lý của việc ủy quyền đó cho các bên tham gia.
Tóm lại:
– Nếu gia đình bạn thỏa thuận được và Ủy quyền cho 1 hoặc 1 số người đứng tên trong GCN QSDĐ để ký hợp đồng thế với bên nhận thế chấp thì hợp đồng đó chỉ cần đứng tên chữ ký của người (những) người được Ủy quyền. Nếu không có hợp đồng Ủy quyền thì buộc phải có chữ ký của cả 5 thành viên đứng tên trong QCN QSDĐ đó ký vào hợp đồng thế chấp.
– Hợp đồng Ủy quyền phải được công chứng tại văn phòng công chứng hoặc Phòng công chứng (Đối tượng là Bất động sản).
– Hồ sơ được quy địn cụ thể tại Khoản 1 – điều 11 – Thông tư 20/2011/TT-BTP-BTNMT vì trường hợp của bạn là tài sản thế cháp là QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và đã được cấp GCN QSDĐ, đồng thời là gia đình bạn đang sự dụng đất đó.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.
Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: hoặc gửi qua email: npttrinhlaw@gmail.com để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Nptlawyer.com ;.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận Luật sư Tư vấn pháp luật đất đai.