Thưa luật sư Diễn Đàn Luật;, Tôi có vấn đề sau xin luật sư tư vấn: Trước năm 1996 gia đình tôi có mua một mảnh đất của 1 người hàng xóm, nhưng do chủ quan nên trong quá trình mua bán gia đình tôi và bên bán không có giấy tờ mua bán, và cũng không có diện tích sử dụng trong sổ đỏ. ..
Đến năm 1996 có người hỏi mua và gia đình tôi đồng ý bán với giá 2tr nhưng việc mua bán không xong, UBND xã không cho bán và nói đó là đất hành lang giao thông và không được bán. Tuy nhiên bên người mua đã xây ki ốt trên mảnh đất đó. Gia đình tôi đã viết đơn gửi lên UBND xã và được UBND xã gửi giấy triệu tập 2 gia đình đến giải quyết. Tronglần giải quyết đó, UBND xã giải quyết cho gđ đó được sử dụng ki ốt đó còn gđ tôi sử dụng đất và đóng thuế cho gia đình tôi. Nhưng trong quá trình giải quyết UBND xã chỉ lập 1 biên bản và gđ bên kia cầm biên bản đó.
Nhưng sau đó gia đình đó đã dùng mối quan hệ cộng thêm tiền đút lót để làm biên bản khác, khác với biên bản mà UBND xã đã lập trong lần giải quyết tranh chấp đó. Từ lần đó gia đình kia đã sử dụng diện tích đất đó mà không đóng cho gia đình tôi một khoản tiền thuế nào. . Năm 2012 gia đình tôi có viết đơn gửi lên UBND xã để yêu cầu UBND xã tổ chức buổi giải quyết tranh chấp nhưng không được chấp nhận. Mới đây, ngày 20/1/2015 gia đình kia cho xe đổ đất trên mảnh đất đó, nhưng UBND xã đã can thiệp, không cho gia đình kia đổ vì đất còn tranh chấp. Gia đình tôi đã làm đơn để yêu cầu giải quyết. Đến ngày 22/1/2015 UBND xã gửi giấy triệu tập 2 gia đình để giải quyết. Ngày 23/1/2015 UBND xã tổ chức buổi giải quyết tranh chấp. UBND xã kết luận đất đó không thuộc diện sử dụng và sở hữu của gia đình nào hết và gửi đơn lên phòng TN MT huyện để về giải quyết.
Theo luật sư, UBND xã giải quyết như trên đã đúng chưa? Và gia đình tôi có khả năng lấy lại mảnh đất đó không? ? Nếu phòng TN MT huyện giải quyết theo hướng thu hồi lại đất đó và cho UBND xã đấu giá thì gia đình tôi sẽ mất vì gia đình tôi rất nghèo không có khả năng đấu giá.
Kính mong Nptlawyer.com ; giúp phân tích trường hợp trên và có những tư vấn giải quyết cho gia đình tôi. Có thể ký hợp đồng với công ty để giải quyết.
Xin chân thành cảm ơn Nptlawyer.com ;.
Người hỏi: LV DUY
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục hỏi đáp pháp luật đất đai của Nptlawyer.com ;.
Tư vấn thủ tục mua bán nhà đất gọi:
Trả lời:
1.Cơ sở pháp lý
Luật Đất đai của Quốc hội, số 45/2013/QH13.
2.Nội dung trả lời
2.1.Thứ nhất về vấn đề UBND xã giải quyết như trên đã đúng chưa? Và gia đình tôi có khả năng lấy lại mảnh đất đó không?
Căn cứ Điều 202 Luật đất đai năm 2013:
“Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai
1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.
2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.
5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.
Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”
Như vậy theo quy định trên do diện tích đất mà hai bên đang tranh chấp không có sự thay đổi về hiện trạng ranh giới và biên bản hòa giải không thành nên trong trường hợp này UBND cấp xã chỉ có thẩm quyền lập biên bản hòa giải không thành và gửi tới các bên mà không có thẩm quyền ra kết luận trên.
2.2.Thứ hai về vấn đề gia đình tôi có khả năng lấy lại mảnh đất đó không? ? Nếu phòng TN MT huyện giải quyết theo hướng thu hồi lại đất đó và cho UBND xã đấu giá thì gia đình tôi sẽ mất vì gia đình tôi rất nghèo không có khả năng đấu giá.
Căn cứ khoản 1 Điều 100 Luật đất đai năm 2013:
“Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”
Như vậy do diện tích đất trên gia đình kia sử dụng tuy nhiên nếu bạn có một trong giấy tờ nêu trên thì bạn có thể được cấp giấy chứng nhận.
Trân trọng./.
BỘ PHẬN TƯ VẤN PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI