Năm 2011 Tôi có mua 1 mảnh đất đã được cấp sổ đỏ 310m2. Phía trước giáp đường giao thông 50m2. Phía sau liền kề đất tôi còn khoảng 110m2 đất chưa giao cho ai sử dụng và không ai tranh chấp, không có lối đi chung giữa các hộ gia đình. Hiện nay người mua nhà mới đến và xây hàng rào lấn sang phần đất 110m2 đó.

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc về cho chúng tôi, với vấn đề của bạn chúng tôi xin được tư vấn như sau:

 

1. Cơ sở pháp lý

Luật đất đai 2013

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

2. Nội dung tư vấn

Thứ nhất, ai có quyền sử dụng đất khi đất chưa được giao cho ai sử dụng?
Điều 4 LDĐ 2013 quy định: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này." Theo đó, Nhà nước có các quyền của chủ sử hữu đối với đất đai thuộc sở hữu của toàn dân. Điều 13 quy định rõ quyền này như sau:

"1. Quyết định quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất.
2. Quyết định mục đích sử dụng đất.
3. Quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất.
4. Quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất.
5. Quyết định giá đất.
6. Quyết định trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất.
7. Quyết định chính sách tài chính về đất đai.
8. Quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất."

Ngoài ra, Nhà nước cũng phải có trách nhiệm đối với đất đai theo quy định tại Mục 2 về trách nhiệm của Nhà nước LDĐ 2013.

Như vậy, trường hợp đất chưa được giao, trao quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình hay tổ chức nào thì thì đất đó sẽ do Nhà nước quản lý không ai có quyền sử dụng hoặc lấn chiếm trái pháp luật khi không được sự đồng ý của Nhà nước.

Tại Mục 4 LDĐ 2013 quy định về việc quản lý đất chưa sử dụng như sau:

"Điều 164. Quản lý đất chưa sử dụng
1. Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm quản lý, bảo vệ đất chưa sử dụng tại địa phương và đăng ký vào hồ sơ địa chính.
2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quản lý đất chưa sử dụng tại các đảo chưa có người ở.
3. Việc quản lý đất chưa sử dụng được thực hiện theo quy định của Chính phủ.
Điều 165. Đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng
1. Căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân các cấp có kế hoạch đầu tư, khai hoang, phục hóa, cải tạo đất để đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng.
2. Nhà nước khuyến khích tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đầu tư để đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
3. Đối với diện tích đất được quy hoạch sử dụng vào mục đích nông nghiệp thì ưu tiên giao cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại địa phương chưa được giao đất hoặc thiếu đất sản xuất."

Đối với trường hợp trên, theo như thông tin bạn cung cấp diện tích 110m2 đất chưa được giao cho ai sử dụng lại không có lối đi chung giữa các hộ gia đình, nên không ai có quyền sử dụng diện tích đất trên. Theo quy định tại khoản 1 Điều 164 thì UBND cấp xã sẽ có trách nhiệm quản lý, bảo vệ diện tích đất này và phải đăng ký vào sổ địa chính của xã. Nhà nước sẽ lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cấp huyện dựa trên các căn cứ tại Điều 40 LDĐ. Tuy nhiên, Nhà nước cũng khuyến khích hộ gia đình, cá nhân, tổ chức đầu tư để phát triển đất đai vào lao động, sản xuất kinh doanh – Điều 9 LDĐ 2013. Nếu bạn có nhu cầu sử dụng diện tích đất này khi hà nước chưa có quy hoạch, kế hoạch sủ dụng thì có thể đang ký với cơ quan có thẩm quyền ở địa phương là văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ.

Thứ hai, hộ xây hàng rào lấn chiếm có đúng không?

 Điều 12 LDĐ 2013 quy định những hành vi sau bị nghiêm cấm:

"1. Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai.
2. Vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố.
3. Không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích.
4. Không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi thực hiện quyền của người sử dụng đất.
5. Nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.
6. Sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
7. Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
8. Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để làm trái quy định về quản lý đất đai.
9. Không cung cấp hoặc cung cấp thông tin về đất đai không chính xác theo quy định của pháp luật.
10. Cản trở, gây khó khăn đối với việc thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật."

Theo đó, hành vi lấn, chiếm xây hàng rào nếu không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền về mục đích sử dụng đất của hộ gia đình trên là không đúng quy định của pháp luật đất đai hiện hành.

Hình thức xử lý được quy định cụ thể tại khoản 3 Điều 22 Nghị định 43 hướng dẫn LDĐ 2013. Khoản 3 quy định:

"Trường hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng hoặc tự ý chuyển mục đích sử dụng đất thuộc trường hợp phải xin phép theo quy định của pháp luật về đất đai mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thì thực hiện xử lý như sau:

a) Trường hợp đang sử dụng đất thuộc quy hoạch sử dụng đất cho các mục đích quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai thì Nhà nước thu hồi đất trước khi thực hiện dự án, công trình đó.

Người đang sử dụng đất vi phạm được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất, nhưng phải giữ nguyên hiện trạng đang sử dụng đất và phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định;

b) Trường hợp đang sử dụng đất không thuộc trường hợp quy định tại Điểm a Khoản này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo rà soát, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất; người đang sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Do vậy, nếu như diện tích đất này thuộc mục đích sử dụng đất tại Điều 61 và 62 LDĐ 2013 thì Nhà nước sẽ tiến hành thu hồi, người đang sử dụng sẽ tiếp tục sử dụng nhưng phải giữ nguyên hiện trạng cho đến khi Nhà nước thu hồi. Nếu không thuộc các mục đích tại Điều 61, 62 thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo rà soát, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất; người đang sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu như không có tranh chấp.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn, hy vọng có thể giúp bạn giải đáp được những vướng mắc của mình, bạn cũng có thể tham khảo thêm các cơ sở pháp lý mà chúng tôi đã cung cấp để có thể hiểu thêm về vấn đề của mình cũng như các vấn đề khác liên quan. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào khác bạn có thể trực tiếp đến văn phòng của công ty chúng tôi ở địa chỉ: Phòng 802, Tòa nhà VNT, số 19, đường Nguyễn Trãi, quận Thanh Xuân, Tp. Hà Nội. Hoặc bạn có thể liên hệ với chúng tôi qua địa chỉ email npttrinhlaw@gmail.com hoặc gọi điện để được tư vấn qua tổng đài .

Trân trọng!

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai.