Chào luật sư! Tôi có một mảnh đất ngang 4 x dài 19m, nhưng bị dự phóng mở đường phía sau mảnh đất là 13.2m, chỉ chuyển sang thổ cư được 19.1m2 (đã chuyển mục đích vào cuối năm 2014). Phần đất nằm trong lộ giới dự phóng đường 51.7m2 vẫn còn là đất trồng cây lâu năm.
Bây giờ tôi muốn xin chuyển thêm 1 phần diện tích sang đất thổ cư để xây dựng công trình không kiên cố, có cam kết tự phá bỏ khi nhà nước thu hồi đất để phóng đường thì có được không? Nếu được thì thủ tục như thế nào và mức lệ phí và thuế tôi phải đóng là bao nhiêu tiền cho 1m2. Nếu không chuyển được sang đất thổ cư thì tôi có thể xin xây dựng công trình trồng cây như xây dựng vách tường, lợp tôn và trồng cây xanh trên đất đó có được không? Vị trí mảnh đất tại địa chỉ 151/75/7 đường liên khu 4-5, phường Bình Hưng Hòa B, quận Bình Tân, Thành phố HCM.
Chân thành cảm ơn!
Người gửi: P.T.H
Câu hỏi được biên tập tư chuyên mục tư vấn luật đất đai của Nptlawyer.com ;.
Luật sư tư vấn luật đất đai gọi:
Trả lời:
Thưa quý khách hàng!
Công ty Nptlawyer.com ; xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Vấn đề bạn đang vướng mắc chúng tôi xin được tư vấn như sau:
Cơ sở pháp lí:
Luật đất đai 2013
Nghị định 43/ 2014/ NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai
Nghị định 45/2011/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ
Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất
Nội dung tư vấn:
Thứ nhất, Khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013 quy định về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
“Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.”
Như vậy, bạn muốn chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan có thẩm quyền.
Khoản 2 và 3 Điều 49 Luật đất đai 2013 quy định:
“Điều 49. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
3. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều này.”
Việc chuyển mục đích sử dụng đất phải căn sứ vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm ở cấp huyện. Do thông tin bạn đưa ra không rõ ràng nên chúng tôi không xác định được bạn thuộc trường hợp nào trong số các trường hợp kể trên. Bạn có thể căn cứ các quy định trên để đưa ra kết luận xem mình có đủ điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất không.
Thứ hai, bạn thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
Điều 69 Nghị định 43/ 2014/ NĐ-CP quy định về trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
"Điều 69.Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.
2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.”
*Về phần chi phí khi chuyển mục đích sử dụng đất:
Điều 3 Nghị định 45/2011/NĐ-CP quy định:
“Điều 3. Người nộp lệ phí trước bạ
Tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ quy định tại Điều 2 Nghị định này phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ các trường hợp quy định tại Điều 4 Nghị định này.”
Căn cứ vào Điểm b, Khoản 2, Điều 5, Chương II của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất:
“Điều 5. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất
2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:
b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.”
Căn cứ những quy định trên, các khoản phải nộp khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở như sau:
1. Lệ phí trước bạ:
– Tiền lệ phí trước bạ phải nộp bằng diện tích đất nhân với giá đất nhân với tỷ lệ 0,5%. Trong đó:
+ Diện tích đất: tính bằng m2.
+ Giá đất: do UBND tỉnh quy định hàng năm.
2. Tiền sử dụng đất:
– Tiền sử dụng đất phải nộp bằng (giá đất ở trừ giá đất nông nghiệp) nhân với diện tích đất ở nhân với hệ số điều chỉnh. Trong đó:
+ Giá đất ở, giá đất nông nghiệp do UBND tỉnh ban hành hàng năm.
+ Diện tích đất: tính bằng m2
+ Hệ số điều chỉnh: UBND tỉnh quy định (hệ số điều chỉnh chỉ được áp dụng khi đất ở vượt hạn mức)
Do bạn không nêu rõ diện tích đất cần chuyển nên chúng tôi không tính rõ cho bạn được. Bạn có thể tham khảo cách tính ở trên.
Thứ ba, Điều 6 Luật đất đai 2013 quy định:
Điều 6.Nguyên tắc sử dụng đất
1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.
2. Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.
3. Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.”
Như vậy, bạn sẽ không được phép xây dựng công trình trồng cây như xây dựng vách tường, lợp tôn và trồng cây xanh trên đất đó vì sẽ vi phạm nguyên tắc sử dụng đất đúng mục đích theo quy định trên.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về vấn đề mà bạn đang quan tâm. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.
Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ email lienhe@Nptlawyer.com.vn hoặc tổng đài tư vấn trực tuyến . Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.
Trân trọng!
BỘ PHẬN TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI.