Kính chào Diễn Đàn Luật; ! Tôi có nhận chuyển nhượng một mảnh đất 80 mét vuông. Trong thửa đất 217 mét vuông mặt đường có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã thanh toán xong , đã làm hợp đồng công chứng đúng với quy định của nhà nước. Nhưng khi giao đất cho gia đình tôi, họ giao không đúng với nội dung trong hợp đồng.
Cụ thể 80m2 nhưng có 4*3,4m vuông=13,6m vuông không nằm trong GCNQSD mà là đất hành lang giao thông- đất nhà nước chưa sử dụng đến. Xin hỏi luật sư chủ đất đã làm đúng chưa? Phần đất 13,6m vuông nhà nước quy định như thế nào?
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai của Nptlawyer.com ; !
Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến gọi :
Trả lời :
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Nptlawyer.com ;. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:
Cơ sở pháp lý:
Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 của Quốc hội.
Luật công chứng số 53/2014/QH13 của Quốc hội.
Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội.
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
Nội dung phân tích:
Dựa trên thông tin bạn cung cấp cho chúng tôi, chúng tôi xin tư vấn vấn đề của bạn như sau:
Thứ nhất, sau khi hai bên đã làm hợp đồng công chứng đúng với quy định của nhà nước về hợp đồng chuyển nhượng thì các bên buộc phải có nghĩa vụ tuân thủ các nguyên tắc Điều 412 Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 của Quốc hội Nguyên tắc thực hiện hợp đồng dân sự về Việc thực hiện hợp đồng phải tuân theo các nguyên tắc sau đây:
" 1. Thực hiện đúng hợp đồng, đúng đối tượng, chất lượng, số lượng, chủng loại, thời hạn, phương thức và các thoả thuận khác;
2. Thực hiện một cách trung thực, theo tinh thần hợp tác và có lợi nhất cho các bên, bảo đảm tin cậy lẫn nhau;
3. Không được xâm phạm đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác."
Mặt khác, theo Khoản 2 Điều 5 Luật công chứng số 53/2014/QH13 của Quốc hội về Giá trị pháp lý của văn bản công chứng quy định: "Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Toà án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thoả thuận khác." Do đó, bên chuyển nhượng đất cho gia đình bạn đã thực hiện sai không đúng với thỏa thuận ký kết giữa hai bên khi công chứng, bên chuyển nhượng không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình theo hợp đồng đó thì bên nhận chuyển nhượng có quyền yêu cầu tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật
Thứ hai, 13,6m vuông bên chuyển nhượng giao cho nhà bạn không nằm trong GCNQSD mà là đất hành lang giao thông- đất nhà nước chưa sử dụng đến. Trong trường hợp này bạn phải xác định với bên chuyển nhượng xem phần diện tích này đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mục đích sử dụng hay chưa hoặc có thuộc trường hợp bị thu hồi hay không.
TH1 : Nếu việc sử dụng đất của gia đình bạn nhận chuyển nhượng gây ảnh hưởng đến an toàn hành lang công trình thì diện tích đất này có thể bị thu hồi, không được cấp GCNQSDĐ và không được phép tự ý sửa chữa; gia đình chị sẽ được bồi thường bằng phần diện tích có giá trị tương đương theo quy định tại điểm a khoản 4 điều 56 Luật đất đai 2013 quy định:
"4. Tổ chức trực tiếp quản lý công trình có hành lang bảo vệ an toàn có trách nhiệm chủ trì phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã và Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có công trình rà soát hiện trạng sử dụng đất trong phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình để kiến nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết theo quy định sau:
a) Trường hợp sử dụng đất có ảnh hưởng đến việc bảo vệ an toàn công trình hoặc trường hợp hoạt động của công trình có ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống, sức khỏe của người sử dụng đất thì cơ quan có chức năng quản lý nhà nước đối với công trình tiến hành thẩm định mức độ ảnh hưởng, nếu phải thu hồi đất thì đề nghị Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền để quyết định thu hồi đất đó. Người có đất thu hồi được bồi thường, hỗ trợ đối với đất và tài sản gắn liền với đất đã có từ trước khi hành lang an toàn công trình được công bố, tái định cư theo quy định của pháp luật".
TH2: Đất của gia đình bạn nhận chuyển nhượng không thuộc trường hợp trên thì đối với đất trong hành lang an toàn người sử dụng đất vẫn có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 4 Điều 56 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định:
“c) Đất trong hành lang an toàn công trình được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai, trừ trường hợp đã có thông báo thu hồi đất hoặc quyết định thu hồi đất”.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.
Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng qua email npttrinhlaw@gmail.com hoặc qua tổng đài . Chúng tôi sẳn sàng giải đáp.
Trân trọng./.
BỘ PHẬN TƯ VẤN PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI.