Chào luật sư, Năm 2005 gia đình tôi có mua lại 1 căn nhà, căn nhà đó là của cùng 1 chủ cắt ra bán cho chị K và nhà tôi mua lại của chị K. Giấy tờ chuyển nhượng căn nhà đó không có gì ngoài tờ giấy chuyển nhượng viết tay giữa 2 bên và 1 tờ giấy chuyển nhượng nhà đất viết tay giữa chị K và chủ cũ của căn nhà đó.
Cả 2 tờ giấy đều không có dấu xác nhận của cơ quan có thẩm quyền. Hiện tại gia đình tôi đang muốn bán căn nhà đó nhưng giấy tờ không biết như vậy thì có bán được không? Gia đình tôi phải làm gì để chứng minh rằng quyền sử dụng căn nhà đó thuộc về gia đình tôi ?
Tôi xin trân thành cảm ơn !
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục hỏi đáp pháp luật đất đai của Nptlawyer.com ;
Luật sư tư ván pháp luật đất đai, gọi:
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới thư mục tư vấn của công ty chúng tôi, với câu hỏi của bạn chúng tôi xin trả lời như sau:
Cơ sở pháp lý:
Bộ luật dân sự 2005
Luật đất đai năm 2013
Nội dung phân tích:
1. Về hợp đồng mua bán nhà bằng giấy viết tay
Khoản 3 điều 167 Luật đất đai 2013 quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất như sau:
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã”
Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các cá nhân phải được công chứng hoặc chứng thực.
Bên cạnh đó, điều 134 Bộ luật dân sự 2005 quy định:
“Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu”.
Hợp đồng của bạn là hợp đồng viết tay, không đúng với yêu cầu của Luật đất đai là công chứng, chứng thực nên rất có khả năng bị tuyên bố vô hiệu khi bên bán gửi yêu cầu đến Tòa. Nếu bị tuyên bố hợp đồng vô hiệu, thì theo quy định tại điều 137 Bộ luật dân sự, các bên trả cho nhau những gì đã nhận, tức là bạn sẽ phải trả lại nhà cho bên bán.
2. Chứng minh căn nhà đó thuộc quyền sở hữu của gia đình bạn
Để có thể chứng minh căn nhà đó thuộc quyền sở hữu của gia đình bạn, gia đình bạn cần lập lại hợp đồng chuyển nhượng giữa hai bên và có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật hiện hành. Sau khi có hợp đồng chuyển nhượng được coi là hợp pháp, gia đình bạn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất. Sau khi hoàn tất các giấy tờ trên, bạn có thể tự do chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê…căn nhà của mình.
Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty chúng tôi.
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai
