Tôi có GCN 40m2 (đất trống, ĐƠĐT), thửa kế bên có GCN 57m2 (đất trống, ĐƠĐT), chủ thửa kế bên có chuyển nhượng cho tôi 7m2 thông qua hợp đồng mua bán có công chứng (đo vẽ 7m2, lập hợp đồng công chứng, đóng thuế TNCN, lệ phí trước bạ) và đã nộp lên UBND quận, sau khoảng 2 tháng, chúng tôi nhận được công văn V/v giải quyết hồ sô cấp giấy chứng nhận, công văn trả lời: theo điểm a, khoản 1, điều 3 của quyết định 33/2014/QĐ-UBND ngày 15/10/2014 của UBND thành phố Hồ Chí Minh thì đất ở thuộc các dự án đã được nhà nước giao đất, cấp GCN cho từng nền đất theo quy hoạch được duyệt thì không được tách thửa.
Xin Luật sư tư vấn giúp một số vấn đề như sau: việc tách thửa (7m2) và mua bán nhằm hợp vào thửa kế bên mà không phát sinh thêm thửa đất mới, vì vậy có thể xem xét theo khoản 3 điều 3 của QĐ 33/2014/QĐ-UBND không? Việc tách gộp này làm tăng diện tích của thửa 40m2 thành 47m2, từ diện tích dưới chuẩn thành đủ chuẩn về diện tích nhà ở, làm đẹp hơn về mặt cảnh quan khu vực. Gia đình chúng tôi nhiều người (7 người), mua thêm được diện tích này (7m2) sẽ cải thiện môi trường sống. Vì lý do trên có là cơ sở cho phép tách gộp thửa không? .
Hiện tại chúng tôi cũng không biết thủ tục tiếp theo sau sẽ phải làm gì? mong sự tư vấn từ Luật sư . Xin chân thành cảm ơn!
Người gửi: Phụng
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn luật đất đai của Nptlawyer.com ;
(Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến gọi: )
Trả lời:
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã quan tâm và gửi câu hỏi đến Nptlawyer.com ;. Vấn đề của bạn chúng tôi giải đáp như sau:
Căn cứ pháp lý:
Quyết định số 33/2014/QĐ-UBND của UBND TP Hồ Chí Minh quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa.
Nội dung:
Căn cứ vào Điểm a Khoản 1 và Khoản 3 Điều 3 Quyết định số 33/2014/QĐ-UBND:
"Điều 3. Những quy định cụ thể
1. Đối với đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị:
a) Các trường hợp không được tách thửa:
– Khu vực bảo tồn đã được Ủy ban nhân dân Thành phố phê duyệt danh mục phải bảo tồn theo quy định pháp luật;
– Các khu vực hiện đang là biệt thự được tiếp tục quản lý theo quy hoạch; biệt thự thuộc sở hữu Nhà nước; biệt thự thuộc nhóm 1 và 2 theo quy định tại Thông tư số 38/2009/TT-BXD ngày 08 tháng 12 năm 2009 của Bộ Xây dựng hướng dẫn việc quản lý sử dụng nhà biệt thự tại khu vực đô thị; biệt thự thuộc dự án đã quy hoạch; đất ở thuộc các dự án đã được Nhà nước giao đất, cấp giấy chứng nhận cho từng nền đất theo quy hoạch được duyệt. Trường hợp quy hoạch này không còn phù hợp, phải thực hiện điều chỉnh quy hoạch theo quy định pháp luật trước khi thực hiện tách thửa, việc tách thửa phải đảm bảo đúng theo quy hoạch đã điều chỉnh;
– Trường hợp vị trí nhà, đất ở thuộc khu vực đã có Thông báo thu hồi đất hoặc Quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì không được tách thửa;
3. Trường hợp tách thửa để hợp thửa với thửa đất liền kề:
– Thửa đất tách ra để hợp thửa với thửa liền kề được phép có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được tách thửa theo Quyết định này, nhưng diện tích thửa đất còn lại phải lớn hơn hoặc bằng diện tích tối thiểu được tách thửa theo Quyết định này.
– Trường hợp điều chỉnh ranh giữa các thửa để có hình thể thửa cho phù hợp và diện tích các thửa đất sau khi điều chỉnh ranh không thay đổi, giao Chủ tịch Ủy ban nhân dân quận, huyện giải quyết theo thẩm quyền."
Trong trường hợp của bạn, với lý do việc tách gộp sẽ làm tăng diện tích từ diện tích dưới chuẩn thành đủ chuẩn về diện tích nhà ở, làm đẹp hơn về mặt cảnh quan khu vực, gia đình nhiều người (7 người), mua thêm được diện tích này (7m2) sẽ cải thiện môi trường sống sẽ không đủ làm căn cứ để xin phép tách gộp thửa dù thuộc đối tượng tách thửa để hợp thửa với thửa đất liền kề.
Theo quy định pháp luật, nếu đất ở thuộc các dự án đã được Nhà nước giao đất, cấp giấy chứng nhận cho từng nền đất theo quy hoạch được duyệt thì sẽ không được tách thửa. Tuy nhiên, nếu bạn chứng minh quy hoạch này không còn phù hợp, phải điều chỉnh quy hoạch theo quy định pháp luật thì bạn có thể thực hiện việc tách thửa và khi tách thửa cần đảm bảo đúng theo quy hoạch đã được điều chỉnh.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật về doanh nghiệp và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.
Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào khác bạn có thể trực tiếp đến văn phòng của công ty chúng tôi vào giờ hành chính ở địa chỉ: Phòng 802, Tòa nhà VNT, số 19, đường Nguyễn Trãi, quận Thanh Xuân, Tp. Hà Nội. Hoặc bạn có thể liên hệ với chúng tôi qua địa chỉ email npttrinhlaw@gmail.com hoặc gọi điện để được tư vấn qua tổng đài .
Trân trọng!
Bộ phận tư vấn luật đất đai.