Lời đầu tiên kính chúc Luật sư và văn phòng luật năm mới an khang thịnh vượng. Tôi đang gặp 1 vấn đề về mua bán đất nông nghiệp kính mong luật sư tư vấn giúp tôi. Nội dung: – Năm 2014, quê tôi (xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai, Hà Nội) thực hiện chủ trương dồn điền đổi thửa của Nhà nước. Sau khi chia lại cho nhân dân ruộng nhưng 2 năm nay xã vẫn chưa hoàn thiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp.
Hiện nay, tôi đang có nhu cầu mua lại 01 thửa ruộng của người trong làng nhưng vì thửa ruộng đó chưa có sổ đỏ và tôi chưa nắm rõ quy trình công chứng, sang tên thửa đó như thế nào cho hợp lệ. Vậy kính mong Luật sư tư vấn giúp tôi: Mảnh đất nông nghiệp đó đang chờ cấp sổ đỏ thì việc mua bán có vấn đề gì không ? Nếu mua được thì thủ tục các bước hợp đồng, công chứng, sang tên đổi chủ như thế nào theo luật hiện hành.
Trân trọng cảm ơn và chúc Luật sư năm mới mạnh khỏe, bình an.
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật đất đai của Nptlawyer.com ;.
>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai :
Trả lời:
Kính chào và cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi cho Nptlawyer.com ; của chúng tôi.Với câu hỏi trên chúng tôi xin tư vấn cho bạn như sau:
I Cơ sở pháp lý
Bộ luật đất đai năm 2013
Nghị định 43/2014/NĐ-CP Hướng dẫn chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai
Luật công chứng 2014
Thông tư 24/2014 quy định về hồ sơ địa chính
Thông tư 34/2013 Quy định về lệ phí trước bạ
II. Nội dung tư vấn:
Theo quy định tại Điều 188 Bộ luật đất đai năm 2013
"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.".
Bên cạnh đó, điều 191 Luật đất đai năm 2003 cũng quy định:
"Điều 191. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất
[..]
3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.".
Như vậy theo quy định tại khoản 1 thì một trong các điều kiện để thực hiên quyền chuyển nhượng đất là phải có giấy chứng nhận. Như vậy nếu mảnh đất mà bạn muốn mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn phải đợi mảnh đất đó được cấp giấy chứng nhận sau đó bạn và người bán, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng mảnh đất đó và hợp đồng đó phải được công chứng tại văn phòng công chứng theo quy định của luật công chứng năm 2014, hoặc được chứng thực tại ủy ban nhân dân xã.Khi công chứng thì bạn và người bán có thể lập một hợp đồng nhờ công chứng viên công chứng cho hoặc đến văn phòng công chứng nhờ soạn thảo theo yêu cầu của hai bên theo quy định tại Điều 40 khoản 1,2,3 và khoản 1 Điều 41 Luật công chứng 2014:
"Điều 40. Công chứng hợp đồng, giao dịch đã được soạn thảo sẵn
1. Hồ sơ yêu cầu công chứng được lập thành một bộ, gồm các giấy tờ sau đây:
a) Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;
b) Dự thảo hợp đồng, giao dịch;
c) Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng;
d) Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó;
đ) Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có.
2. Bản sao quy định tại khoản 1 Điều này là bản chụp, bản in hoặc bản đánh máy có nội dung đầy đủ, chính xác như bản chính và không phải chứng thực.
3. Công chứng viên kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng. Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì thụ lý và ghi vào sổ công chứng.
Điều 41. Công chứng hợp đồng, giao dịch do công chứng viên soạn thảo theo đề nghị của người yêu cầu công chứng
1. Người yêu cầu công chứng nộp một bộ hồ sơ theo quy định tại các điểm a, c, d và đ khoản 1 và khoản 2 Điều 40 của Luật này và nêu nội dung, ý định giao kết hợp đồng, giao dịch.
Sau khi hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực thì bạn thực hiện trình tự thủ tục theo quy định tại Khoản 1,2,Điều 79 Nghị định 43/2013
Điều 79 Trình tự thủ tục,chuyển đổi chuyển nhượng cho thuê,cho thuê lại,thừa kế,tặng cho ,góp vốn bằng quyền sử dụng đất,quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất,chuyển quyền sử dụng đất,quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng
1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.
2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:
a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;
c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.".
Về hồ sơ bạn chuẩn bị các giấy tờ theo quy định tại khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTC Quy định về hồ sơ địa chính
"Điều 8 Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký ,cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu
1. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu gồm có:
a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;
b) Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị Định 43/2013/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số43/2013/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất;
c) Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31,32,33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);
d) Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 theo Mẫu số 08/ĐK;
đ) Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);".
Bạn phải thực hiện nộp lệ phí trước bạ theo quy định tại thông tư 34/2013/TT-BTC quy định về lệ phí trước bạ
Và công thức tính được quy định tại Thông tư 34/2013/TT-BTC sửa đổi thông tư 124/2011/TT-BTC hướng dẫn về lệ phí trước bạ như sau ;
|
Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp (đồng) |
= |
Giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ (đồng) |
X |
Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%) |
Trong đó thì :
+ Giá đất tính lệ phí trước bạ là giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai nộp lệ phí trước bạ.
+ Tỷ lệ lệ phí đối với nhà, đất trước bạ là 0,5%
Như vậy lệ phí trước bạ trong trường hợp của bạn = 0,5% x giá chuyển nhượng thực tế.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của bạn.Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến bạn chưa hiểu hết vấn đề hoặc và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của bạn.
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai
