Kính gửi quý Diễn Đàn Luật; em có một vấn đề mong các Luật sư giải đáp: Gia đình em hiện đang muốn mua căn hộ chung cư K26 đường Dương Quảng Hàm do Bộ Quốc Phòng xây bán năm 2007. Khu chung cư này đến nay chưa cấp sổ đỏ do mọi giấy tờ mua bán đều là hợp đồng ký tay công chứng.
Có một căn gia đình em liên hệ hỏi mua thì bên bán (cò đất) yêu cầu đặt cọc xong khi nào ký hợp đồng chuyển giao mới có chủ nhà (nói là họ đang sống ở Đồng Nai) lên. Công ty cho em hỏi như vậy là bên cò làm có đúng luật không ạ? Đi xa hơn, nếu như việc mua bán trôi chảy thì việc toàn bộ khu nhà chưa được cấp sổ đỏ thì có được sang tên căn hộ không ạ? Nếu như không thì có gì để đảm bảo an toàn và quyền lợi cho người mua sau này khi được cấp sổ đỏ không ạ. Vì khi việc mua bán hoàn tất thì chủ trước đâu còn nghĩa vụ gì nữa, hoặc giả sử họ đi định cư xa, hoặc….qua đời. Vì thời gian qua việc sang tên đổi chủ ở xe máy đã gây bối rối rất nhiều cho người dân. Nay nói đến căn nhà là tài sản lớn hơn chiếc xe rất nhiều. Thì có căn cứ gì giúp cho người mua được đảm bảo quyền lợi không ạ. Nhà mua để ở nhưng rồi cũng sẽ có lúc có nhu cầu mở rộng hoặc thu hẹp phải không ạ.
Rất mong nhận được tư vấn của Quý Nptlawyer.com ;!
Người gửi : N.T
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn Luật đất đai Nptlawyer.com ;
Luật sư tư vấn Luật Đất đai :
Trả lời:
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Nptlawyer.com ;. Với câu hỏi của bạn chúng tôi xin được trả lời như sau:
Cơ sở pháp lý
Bộ luật dân sự năm 2005
Luật nhà ở năm 2014
Luật công chứng năm 2014
Nội dung phân tích
Điều 118 Luật nhà ở năm 2014 quy định điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch như sau:
"1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:
a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;
b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;
c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;
d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
đ) Nhận thừa kế nhà ở;
e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.
Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.
3. Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài các điều kiện quy định tại các điểm b, c và d khoản 1 Điều này, nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường."
Trong trường hợp trên gia đình bạn hiện đang muốn mua căn hộ chung cư K26 đường Dương Quảng Hàm do Bộ Quốc Phòng xây bán năm 2007, khu chung cư này đến nay chưa cấp sổ đỏ . Hiện nay căn nhà không thuộc sở hữu của nhà nước. Do đó theo khoản 1 điều 118 luật nhà ở gia đình bạn không thể tiến hành được việc mua bán nhà ở vì không có giấy chứng nhận quyền sở hữu.
Điều 122 Luật nhà ở quy định : "Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng."
Điều 40 Luật công chứng năm 2014 quy định những giấy tờ cần thiết khi công chứng hợp đồng giao dịch như sau:
– Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;
– Dự thảo hợp đồng, giao dịch;
– Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng;
– Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó;
– Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có.
Trong trường hợp mua bán nhà ở là căn hộ thuộc khu chung cư k26 đường Dương Quảng Hàm thì một trong những giấy tờ quan trọng là phải có là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Nếu không có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì công chứng viên có quyền từ chối việc công chứng hợp đồng mua bán nhà ở. Và hợp đồng mua bán nhà ở không được công chứng sẽ không có hiệu lực pháp luật. Do đó trong hợp của gia đình bạn nếu bạn vẫn muốn mua căn hộ đó thì chỉ có thể lập hợp đồng bằng văn bản không có công chứng. Hợp đồng này không có hiệu lực trước pháp luật nên gia đình bạn cũng không thể mang hợp đồng này đi làm thủ tục sang tên. Và rủi ro của gia đình bạn trong việc mua bán này là rất lớn. Trong trường hợp bên bán đổi ý không muốn bán nữa họ có quyền yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng là vô hiệu.
Trong bài viết bạn có nói đến vấn đề đặt cọc để mua bán nhà. Theo quy định của điều 358 Bộ luật dân sự thì :
"1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.
Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.
2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác."
Như vậy theo quy định của pháp luật thì đặt cọc là một biện pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự. Nghĩa vụ dân sự được đảm bảo ở đây là việc giao kết, thực hiện hợp đồng. Trong trường hợp muốn mua căn hộ, căn hộ này chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, các bên có thể thực hiện một hợp đồng đặt cọc với chủ sở hữu căn nhà để đảm bảo chủ sở hữu căn nhà giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ngay khi căn nhà được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.
Trong bài viết bạn có nói khi bạn liên hệ với cò đất về việc mua nhà thì được yêu cầu đặt cọc xong khi nào ký hợp đồng chuyển giao mới có chủ nhà (nói là họ đang sống ở Đồng Nai) lên. Việc làm này là không thỏa đáng. Vì theo quy định của pháp luật thì đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được lập thành văn bản. Do đó nếu bạn đặt cọc để bảo đảm mua nhà thì phải kí hợp đồng đặt cọc với chủ căn nhà chứ không phải là người môi giới đất đai vì họ chỉ có nhiệm vụ môi giới chứ không có quyền định đoạt với căn nhà nên không thể thực hiện quyền bảo đảm giao kết thực hiện hợp đồng liên quan đến ngôi nhà được.
Trên đây là những tư vấn của chúng tôi. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty chúng tôi. Nếu còn thắc mắc bạn vui lòng liên hệ qua email: lienhe@Nptlawyer.com.vn hoặc tổng đài để được tư vấn.
TRÂN TRỌNG./.
BỘ PHẬN TƯ PHÁP LUẬT DÂN SỰ.