Xin chào luật sư Diễn Đàn Luật;, Hiện tại tôi đang gặp phải vấn đề pháp lý khi mua căn hộ chung cư mini. Cụ thể: – Tôi định mua một căn hộ chung cư mini ở Hồ Tùng Mậu Hà Nội nhưng chủ đầu tư thông báo sẽ cấp sổ đỏ chung đồng trục cho toàn bộ chung cư. Tòa chung cư cao 8 tầng trong đó tầng 1 là hầm để xe, từ tầng 2-7 là khu dân cư, nếu gia đình tôi mua căn hộ số 01 tầng 03 thì sẽ chung sổ đỏ với chủ sở hữu của các căn số 01 tại tầng 2, 1, 4, 5, 6, 7 .
Như vậy thì sau này tôi muốn chuyển nhượng liệu có vấn đề gì khó khăn không và chủ đầu tư làm như vậy liệu có đúng luật không?
Xin chân thành cảm ơn!
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai Nptlawyer.com ;.
Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến gọi:
Trả lời:
Chào ban, cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc đến Nptlawyer.com ;, căn cứ vào các thông tin bạn cung cấp xin tư vấn như sau:
Cơ sở pháp lý:
Quyết định 13/2013/QĐ-UBND Quy định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài trên địa bàn thành phố Hà Nội
Nội dung tư vấn:
Khoản 2 Điều 24 Quyết định 13/2013/QĐ-UBND Quy định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài trên địa bàn thành phố Hà Nội có quy định về cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà ở chung cư mini như sau:
"2. Cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà ở chung cư mini
a) Nhà chung cư mini là nhà ở do hộ gia đình, cá nhân xây dựng có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên và mỗi căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng, diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ tối thiểu là 30 m² và đáp ứng các quy định về nhà chung cư theo quy định tại Điều 70 của Luật Nhà ở).
b) Căn hộ của nhà chung cư mini được xây dựng theo Giấy phép xây dựng của cơ quan có thẩm quyền cấp, đảm bảo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng và quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 hoặc quy hoạch xây dựng đô thị đối với khu vực đã có quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo đúng quy định của pháp luật về xây dựng thì được cấp Giấy chứng nhận với hình thức sử dụng đất là sử dụng chung.
Trường hợp công trình xây dựng không có Giấy phép hoặc xây dựng sai giấy phép thì hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà chung cư mini không được cấp Giấy chứng nhận.
c) Hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà chung cư mini thay mặt các hộ gia đình, cá nhân mua căn hộ làm thủ tục giấy chứng nhận quyền sở hữu các căn hộ khi làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở theo quy định."
Theo đó chủ đầu tư người xây dựng chung cư mini sẽ có trách nhiệm thay mặt các hộ gia đình, cá nhân mua căn hộ làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu các căn hộ khi làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở. Như vậy nếu chưng cư mini được xây dựng đúng theo quy định trên thì sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng nhà ở cho từng căn hộ. Pháp luật hiện hành không có quy định về cấp sổ đỏ chung cho chung cư mini theo trục như bạn trình bày. Theo chúng tôi trước khi mua chung cư mini bạn cần tìm hiểu các vấn đề về điều kiện để căn hộ chung cư mini được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu theo quy định trên không như: chủ dự án có được cấp giấy phép xây dựng không, việc xây dựng có đúng với giấy phép được cấp không….Nếu có đầy đủ các điều kiện trên thì bạn có thể tiến hành mua và yêu cầu chủ đầu tư làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ cho căn hộ của mình. Sau khi có giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ thì bạn có thể được chuyển nhượng như bình thường.
Hồ sơ và trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà chung cư mini được quy định tại Điều 37 quyết định Quyết định 13/2013/QĐ-UBND của ủy ban nhân dân Hà Nội như sau:
"Điều 37. Hồ sơ và trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà chung cư mini
1. Hồ sơ: Hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà chung cư có trách nhiệm nộp thay hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà (01) bộ hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả hồ sơ giải quyết thủ tục hành chính cấp huyện nơi có đất; Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện là cơ quan thẩm tra, giải quyết. Hồ sơ gồm:
a) Các giấy tờ liên quan đến hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà chung cư:
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật Đất đai kèm theo Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền (nếu thuộc trường hợp phải chuyển mục đích sử dụng đất);
– Xác nhận của cơ quan thuế đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính khi được chuyển mục đích sử dụng đất hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất của người khác để xây dựng nhà ở bán; Văn bản được miễn hoặc chậm nộp nghĩa vụ tài chính của cơ quan có thẩm quyền (nếu thuộc trường hợp được miễn, chậm nộp);
– Bản sao chứng thực Giấy phép xây dựng (kèm theo bản vẽ được duyệt);
– Bản vẽ mặt bằng xây dựng ngôi nhà chung cư phù hợp với hiện trạng sử dụng đất; bản vẽ mặt bằng của tầng có căn hộ; trường hợp bản vẽ mặt bằng của tầng có căn hộ không thể hiện rõ kích thước của căn hộ thì phải có bản vẽ mặt bằng của căn hộ, trong đó thể hiện rõ kích thước của căn hộ.
– Đối với nhà chung cư mini có tổng diện tích sàn xây dựng từ 1.000 m² trở lên hoặc có chiều cao từ sáu tầng trở lên (tính cả tầng hầm) thì bổ sung thêm bản sao chứng thực Giấy chứng nhận bảo đảm an toàn chịu lực do đơn vị có chức năng cấp theo quy định.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà chung cư nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận đồng thời cho nhiều chủ sở hữu nhà ở, công trình xây dựng thì chỉ nộp (01) bộ đối với các giấy tờ quy định tại khoản này và danh mục căn hộ, công trình xây dựng và các phần sở hữu riêng khác đề nghị cấp giấy chứng nhận.
b) Các giấy tờ liên quan người đề nghị cấp Giấy chứng nhận:
– Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận (theo mẫu);
– Bản photocopy sổ hộ khẩu, giấy chứng minh thư nhân dân của hộ gia đình, cá nhân mua nhà;
– Tờ khai nộp lệ phí trước bạ nhà, đất (theo mẫu);
– Hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng đã được công chứng, chứng thực theo quy định (bản chính);
– Bản sao chứng từ chứng minh việc bên mua đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với bên bán; hoặc giấy xác nhận của bên bán về việc bên mua đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với bên bán;
– Biên bản bàn giao nhà ở, công trình xây dựng (nếu đã bàn giao).
– Biên bản thanh lý hợp đồng mua bán nhà ở công trình xây dựng (nếu đã thanh lý);
– Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải có bản sao giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng và đủ điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định tại Điều 66, 67 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ và Điều 19 Thông tư số 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng."
Theo đó chủ đầu tư phải chuẩn bị hồ sơ bao gồm tất cả các giấy tờ nêu trên cho phòng tài nguyên và môi trường, phòng tài nguyên và môi trường sẽ có trách nhiệm thẩm định hồ sơ, kiểm tra việc sử dụng đất.., nếu đạt tiêu chuẩn sẽ chuyển hồ sơ và tờ trình sang ủy ban nhân dân cấp huyện yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ cho người mua.
Trên đây là thư tư vấn của chúng tôi. Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email npttrinhlaw@gmail.com hoặc qua Tổng đài tư vấn: .
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn luật đất đai.