Chào luật sư,luật sư cho tôi hỏi đất ở của ông bà Nội tôi tại xã Tiên Cường, huyện Tiên Lãng, Hải Phòng, Ông, bà nội tôi mất sớm, những năm 80 cuộc sống khó khăn, loạn lạc, nên 3 người con phải xa quê hương ( 02 người lên đường nhập ngũ, 01 người vào vùng kinh tế mới, 03 người ở 3 miền Bắc, Trung, Nam).
. Trước khi lên đường nhập ngũ và đến vùng kinh tế mới, các Bác có giao phần đất ở trên cho người cháu họ trông coi nhà cửa và đất đai (không có văn bản, chỉ nói qua mồm). Nay, khi quay lại quê hương, bản quán thì mảnh đất nơi ông bà Nội tôi ở và sinh thành ra 03 người con đã được bán cho người khác (có giấy viết tay, không có sự chứng nhận của chính quyền địa phương), rồi mảnh đất trên lại được chuyển nhượng cho người khác, và người khác lại chuyển nhượng cho người khác. Hiện nay, trên mảnh đất trên đã xây nhà kiên cố (nhà cấp 4). Hiện tại, miếng đất trên chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mặc dù chủ nhà đã nhiều lần làm đơn đến cơ quan chức năng yêu cầu được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng chính quyền xã và huyện Tiên lãng, tp Hải Phòng không cấp giấy chứng nhận vì là mảnh đất hiện đang có sự tranh chấp. Nay chúng tôi, muốn quay lại đòi lại mảnh đất hương hoả trên để làm nơi thờ tự, và xin được cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Kính mong luật sư tư vấn cho chúng tôi, những thủ tục cần thiết về pháp luật đất đai, giấy tờ liên quan để nguyện vọng của gia đình chúng tôi đạt được mục đích Tôi xin chân thành cảm ơn./.
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật đất đai
Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến:
Nội dung trả lời
Kính chào và cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi cho Nptlawyer.com ; của chúng tôi.Với câu hỏi trên chúng tôi xin tư vấn cho bạn như sau:
I Cơ sở pháp lý:
Luật đất đai năm 2013
Nghị định 43/2013 quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai
II Nội dung phân tích:
1,Bạn nói: ông bà Nội tôi tại xã Tiên Cường, huyện Tiên Lãng, Hải Phòng, Ông, bà nội tôi mất sớm, những năm 80 cuộc sống khó khăn, loạn lạc, nên 3 người con phải xa quê hương ( 02 người lên đường nhập ngũ, 01 người vào vùng kinh tế mới, 03 người ở 3 miền Bắc, Trung, Nam). Trước khi lên đường nhập ngũ và đến vùng kinh tế mới, các Bác có giao phần đất ở trên cho người cháu họ trông coi nhà cửa và đất đai (không có văn bản, chỉ nói qua mồm). Nay, khi quay lại quê hương, bản quán thì mảnh đất nơi ông bà Nội tôi ở và sinh thành ra 03 người con đã được bán cho người khác (có giấy viết tay, không có sự chứng nhận của chính quyền địa phương), rồi mảnh đất đó lại được bán cho người khác và người khác lại bán lại cho người khác'
Như vậy theo như căn cứ bạn nói thì nhà cửa và đất đai của ông nội bạn để lại chưa có GCNQSDĐ và cháu của bác bạn khi được giao cũng chưa làm giấy tờ quyền sử dụng đất.Và như vậy khi cháu của bác bạn bán căn nhà và mảnh đất bằng giấy viết tay thì cũng không có giấy tờ gì.
Theo khoản 1 Điều 168 luật đất đai năm 2013
Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Như vậy thì theo quy định của pháp luật cháu của bác bạn không có quyền bán mảnh đất đó cho người khác vì cháu của bác bạn không có giấy tờ quyền sử dụng đất.Như vậy các giao dịch của cháu bác bạn với những người khác đều vô hiệu và theo quy định của pháp luật dân sự.Giao dịch vô hiệu thì hai bên trả lại những già đã nhận của nhau.Và như vậy thì cháu của bác bạn sẽ phải trả lại tiền đã bán,và nhận lại đất và người được cháu bạn bán cho như vậy cũng phải trả lai tiền cho người anh ta đã bán đẻ lấy lại đất trả lại cho cháu của bác bạn.
Khi mảnh đất và nhà ở này chưa có giấy tờ quyền sử dụng đất,và cháu của bác bạn chưa đăng ký cấp GCNQSDĐ thì bạn hoàn toàn có quyền được đề nghi cấp giấy chứng nhận và bạn sẽ được cấp GCN này
Để xác định quyền của mình bạn cần xem xét các giấy tờ liên quan đến mảnh đất đó. Tại mỗi địa phương thì cơ quan địa chính sẽ lập và quản ký hồ sơ địa chính để quản lý tình hình sử dụng đất tại địa phương mình. Khi giải quyết tranh chấp và để xác định quyền của các bên liên quan thì các bên có thể dựa vào các loại hồ sơ địa chính như: bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi biến động đất đai ….
Theo khoản 1 Điều 100 thì không nhất thiết bạn phải có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất mà bạn chỉ cần có một trong các giấy tờ như quy định ở dưới đây thì bạn sẽ được cấp
Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
2,Về trình tự thủ tục đăng ký cấp GCNQSDĐ
Điều 70 nghị định 43/2013 /NĐ-CP quy định
Điều 70 Trình tự ,thủ tục đăng ký đất đai,tài sản gắn liền với đất,cấp GCN quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vói đất lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất đai
1 Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làn thủ tục đăng ký
2. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đề nghị đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc như sau:
a) Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch.
Trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiện trạng tài sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì xác nhận tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản; đối với nhà ở, công trình xây dựng thì xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xây dựng, sự phù hợp với quy hoạch được duyệt; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng nếu chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;
b) Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các công việc tại Điểm a Khoản này, Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);
c) Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của bạn.Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến bạn chưa hiểu hết vấn đề hoặc và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của bạn.
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai.