Kính chào Diễn Đàn Luật;,thưa luật sư hiện nay em đang có vấn đề thắc mắc mong luật sư tư vấn giúp em.Em muốn mua 1 miếng đất ở phường Liễu Giai, Q.Ba Đình, em muốn kiểm tra xem miếng đất đó có nằm trong diện quy hoạch gì không, nếu em xây nhà thì việc xin giấy phép xây dựng có khó không? Có nhiều nơi họ không cho xây cao tầng nên em cũng lo.

Trường hợp mua rồi sau đó phát hiện ra đất thuộc diện quy hoạch thì em có thể khiểu nại, kiện bên bán được không ạ.

Em xin cám ơn luật sư ah!

Người gửi:V.G

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật đất đai của Nptlawyer.com ;.

Luật sư tư vấn trực tuyến gọi:

Trả lời:

Chào bạn! cám ơn bạn đã gửi câu hỏi tới Nptlawyer.com ;,với thông tin bạn cung cấp chúng tôi xin được tư vấn như sau:

 

Cơ sở pháp lý:

Luật đất đai năm 2013

Nghị định 64/2012/NĐ-CP về cấp giấy phép xây dựng.

Nội dung tư vấn:

Trong trường hợp của bạn nếu bạn muấn mua một sản phẩm nhà, đất, hơn nữa bạn là người tự tìm hiểu và tiến tới giao dịch thì bạn cần chý các điều sau:

Nhà và thổ cư

Đất có nằm trong diện quy hoạch hay giải toả không; xem địa thế cụ thể của đất.

Đất đã có sổ đỏ chưa, nếu chưa, phải lưu ý giấy tờ đất với các điểm: mục đích sử dụng đất (thổ cư hay thổ canh); thời hạn sử dụng đất: nếu bỏ trống, thường là không hạn chế, nếu có số năm cụ thể (ví dụ 20 năm), là đất mượn của Nhà nước (sau 20 năm Nhà nước có quyền lấy lại), hoặc nếu đất nằm vào diện giải toả, quy hoạch thì không được đền bù hoặc đền bù rất thấp.

Để biết rõ được những thông tin xem đất có thuộc diện quy hoạch không có giấy chứng nhận quyến sử dụng đất và đất có nằm trong diện giải tỏa không thì phương pháp tốt nhất là  bạn đến sở tài nguyên và môi trường xin trích lục về phần đất bạn muấn mua.Để được cấp giấy phép xây nhà thì khu đất bạn mua phải đủ các điều kiện quy định tại điều 5 và điều 6 nghị định 64/2012/NĐ-CP như sau ;

Điều 5. Điều kiện chung để được cấp giấy phép xây dựng đối với các loại công trình xây dựng và nhà ở riêng lẻ

Các loại công trình và nhà ở riêng lẻ được cấp giấy phép xây dựng khi đáp ứng các điều kiện sau:

1. Phù hợp với quy hoạch xây dựng, mục đích sử dụng đất, mục tiêu đầu tư.

2. Tùy thuộc vào quy mô, tính chất, địa điểm xây dựng, công trình được cấp giấy phép xây dựng phải: Tuân thủ các quy định về chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng; đảm bảo an toàn công trình và công trình lân cận và các yêu cầu về: Giới hạn tĩnh không, độ thông thuỷ, bảo đảm các yêu cầu về bảo vệ môi trường theo quy định của pháp luật, phòng cháy chữa cháy (viết tắt là PCCC), hạ tầng kỹ thuật (giao thông, điện, nước, viễn thông), hành lang bảo vệ công trình thuỷ lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hoá, di tích lịch sử – văn hóa và đảm bảo khoảng cách đến các công trình dễ cháy, nổ, độc hại, các công trình quan trọng liên quan đến an ninh quốc gia.

3. Hồ sơ thiết kế xây dựng phải được tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực theo quy định thực hiện; thiết kế phải được thẩm định, phê duyệt theo quy định. Đối với nhà ở riêng lẻ có tổng diện tích sàn nhỏ hơn 250 m², dưới 3 tầng và không nằm trong khu vực bảo vệ di tích lịch sử, văn hóa thì chủ đầu tư được tự tổ chức thiết kế xây dựng và tự chịu trách nhiệm về an toàn của công trình và các công trình lân cận.

Điều 6. Điều kiện riêng để được cấp giấy phép xây dựng đối với các loại công trình xây dựng và nhà ở riêng lẻ

Ngoài việc đáp ứng các điều kiện chung quy định tại Điều 5 Nghị định này, công trình xây dựng và nhà ở riêng lẻ để được cấp giấy phép xây dựng còn phải đáp ứng các điều kiện riêng sau đây:

1. Đối với công trình và nhà ở riêng lẻ trong đô thị:

a) Phù hợp với: Quy hoạch chi tiết xây dựng, quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị, thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

b) Đối với công trình xây dựng ở khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết, thì phải phù hợp với Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành;

c) Công trình xây dựng dân dụng cấp đặc biệt, cấp I trong đô thị phải có thiết kế tầng hầm theo yêu cầu của đồ án quy hoạch đô thị và Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Theo quy định của pháp luật về quản lý đất đai thì không cấm việc chuyển quyền sử dụng đất nằm trong khu quy hoạch khi chưa có quyết định thu hồi đất. Chỉ cần đất đó đầy đủ điều kiện theo quy định tại Điều 188 luật đất đai năm 2013 đó là: 

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.