Chào Luật sư, tôi xin trình bày một việc như sau: Bố tôi có mua của ông Sỹ cùng xóm một mảnh vườn có diện tích 360m2. Tại thời điểm đó ông Đỗ Bá Di là chủ nhiệm hợp tác xã không đồng ý cho ông Sỹ bán cả vườn và yêu cầu phải để lại một số diện tích trên danh nghĩa cho ông Sỹ ở đến lúc chết, khi ông Sỹ chết đi bố tôi mới được toàn quyền sử dụng số diện tích 360m2 trên.
Sau khi ông Sỹ và bố tôi thống nhất theo ý kiến của ông Di thì ông Sỹ đã nhận đủ số tiền là 1.400.000 đồng (một triệu bốn trăm nghìn đồng), bố tôi giao cho tôi sử dụng. Ở với gia đình tôi một thời gian, ông Sỹ chuyển về Hải Phòng sống với chị gái, sau đó ông Sỹ còn quay lại và tự tay đưa cho vợ chồng tôi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với lí do ông đã bán hết vườn cho bố tôi rồi. Ông Sỹ nói nhiều lần như thế không chỉ với gia đình tôi mà còn nói với hàng xóm xung quanh (những người này vẫn còn sống)..
Hơn 20 năm qua, tôi không chuyển số diện tích của ông Sỹ về tôi vì đã thỏa thuận sẽ để cho ông Sỹ ở đến chết mới sử dụng; bản thân tôi nộp đầy đủ thuế sử dụng nhà đất này là thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Gần đây, do nghe lời xúi bẩy, ông Sỹ đòi lại vườn của bố con tôi, gia đình tôi không chấp nhận. Tại thời điểm mua đất, do tin tưởng ông Sỹ là chú họ, bản tính hiền lành thật thà nên bố tôi không làm giấy viết tay cũng không có người làm chứng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông Sỹ hơn 20 năm qua vợ chồng tôi vẫn giữ. Mong Luật sư giải đáp giúp tôi để tôi có thể giải quyết việc này. Cảm ơn Luật sư.
Người gửi: H.T.A
Câu hỏi được biên tập từ Chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai của Nptlawyer.com ;
Luật sư tư vấn pháp luật dân sự:
Trả lời:
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi cho chúng tôi. Dựa trên thông tin bạn cung cấp, Nptlawyer.com ; xin giải đáp như sau:
Do giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn đứng tên ông Sỹ và việc mua bán đất giữa ông Sỹ và bố bạn không có giấy tờ gì chứng minh. Vì thế, gia đình bạn nên thỏa thuận với ông Sỹ về việc chuyển quyền sử dụng đất cho bố bạn hoặc cho bạn. Nếu hai bên không thỏa thuận được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân nơi có tranh chấp để hòa giải theo quy định tại Điều 202, Luật đất đai 2013 :
Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai
1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.
2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.
5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.
Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Theo như thông tin bạn cung cấp, bạn đã sử dụng ổn định mảnh đất hơn 20 năm nay, căn cứ xác định đất được sử dụng ổn định được quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:
Điều 21. Căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định
1. Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).
2. Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau đây:
a) Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;
b) Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất;
c) Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất;
d) Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;
đ) Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất;
e) Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký;
g) Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất;
h) Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan;
i) Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;
k) Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.
3. Trường hợp thời điểm sử dụng đất thể hiện trên các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này có sự không thống nhất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm sử dụng đất sớm nhất.
4. Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất.
Như vậy, bạn có thể cung cấp thêm một số giấy tờ để chứng minh cho việc sử dụng đất ổn định hơn 20 năm qua của bạn và gia đình như: biên lai nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, …Nếu trên các giấy tờ không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì bạn có thể yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp xã thu thập ý kiến của những người từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất trong cùng khu dân cư (thôn, làng, tổ dân phố, …) với bạn để xác minh.
Nếu tranh chấp trên hòa giải ở Ủy ban nhân dân cấp xã không thành thì bạn có thể khởi kiện lên Tòa án nơi có mảnh đất tranh chấp theo quy định tại Điều 203, Nghị định 43/2014/NĐ-CP Quy định thi hành chi tiết một số điều của Luật đất đai :
Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:
1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;
3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:
a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.
Đối với tranh chấp về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai là tranh chấp ai có quyền sử dụng đất đó thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện theo điểm c, khoản 2, Điều 23, Nghị quyết 03/2012/NQ-HĐTP về hướng dẫn thi hành một số quy định trong phần thứ nhất “Những quy định chung” của Bộ luật tố tụng dân sự đã được sửa đổi, bổ sung theo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ luật tố tụng dân sự
Ý kiến tư vấn trên đây dựa theo thông tin khách hàng cung cấp. Để được tư vấn chi tiết hơn, quý khách hàng vui lòng liên hệ với chúng tôi qua số điện thoại hoặc trực tiếp tại văn phòng Công ty Nptlawyer.com ;.
Trân trọng ./.
BỘ PHẬN TƯ VẤN LUẬT – Nptlawyer.com ;
Nội dung trả lời
Câu hỏi đã được tư vấn, giải đáp