Xin chào Nptlawyer.com ;, cháu có câu hỏi sau xin được giải đáp: Nhà cháu mua đất từ năm 1998 với diện tích là 375m2,và đã có dấu xác nhận của chính quyền địa phương rồi ạ .
Tới năm 2000 chính quyền địa phương có đi đo đạc đất để cấp sổ đỏ nhưng không gọi cho gia đình cháu để xác định các diện tích đất giáp danh.Vì vậy khi cấp sổ thì diện tích đất nhà cháu trên sổ đỏ là 358m2.Phần đất thiếu hụt còn lại là ngõ đi lại,nay nhà hàng xóm ngang nhiên xây lên lấn chiếm toàn bộ ngõ đi lại.Vậy luật sư cho cháu hỏi phần đất thiếu còn lại gia đình cháu có thể lấy được không ạ,và gia đình cháu có quyền yêu cầu gia đình hàng xóm rỡ bỏ bức tường nằm trên đất của gia đình cháu và cũng là ngõ đi không ạ!
Cháu mong luật sư tư vấn giúp cháu với ạ!
Cháu xin cảm ơn luật sư nhiều ạ !
Người gửi: Thân văn Đức
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục hỏi đáp pháp luật của Nptlawyer.com ;.
Tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến gọi:
Trả lời
1.Cơ sở pháp lý
-Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 của Quốc hội;
– Luật Đất đai của Quốc hội, số 45/2013/QH13;
– Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
– Thông tư 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính.
2.Nội dung trả lời
2.1.Thứ nhất về vấn đề phần đất thiếu còn lại gia đình cháu có thể lấy được không?
Căn cứ khoản 5 Điều 98 Luật đất đai năm 2013:
“5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.”
Căn cứ khoản 1 Điều 106 Luật đất đai năm 2013:
“Điều 106. Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp
1. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:
a) Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;
b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận.”
Như vậy diện tích trong sổ đỏ nhà đình bạn và diện tích đất khi nhà bạn mua bán năm 1998 có chênh lệch thì khi làm thủ tục đính chính lại Giấy chứng nhận đã cấp thì gia đình bạn sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét cấp đổi theo số liệu đo đạc thực tế.
Trình tự thủ tục đính chính Giấy chứng nhận đã cấp:
Căn cứ khoản 1 Điều 106 Luật đất đai năm 2013:
“Điều 106. Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp
1. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:
a) Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;
b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận.”
Căn cứ Điều 86 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:
“Điều 86. Thủ tục đính chính Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp
1. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót cho Văn phòng đăng ký đất đai để đính chính. Trường hợp sai sót do lỗi của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải có đơn đề nghị để được đính chính.
Trường hợp Văn phòng đăng ký đất đai phát hiện Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót thì thông báo cho người sử dụng đất biết và yêu cầu người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp để thực hiện đính chính.
2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra; lập biên bản kết luận về nội dung và nguyên nhân sai sót; lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền thực hiện đính chính vào Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót; đồng thời chỉnh lý nội dung sai sót vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
3. Trường hợp đính chính mà người được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng có yêu cầu cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Văn phòng đăng ký đất đai trình cơ quan có thẩm quyền để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”
Căn cứ khoản 3 Điều 10 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT:
“ Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đính chính Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp gồm có:
a) Đơn đề nghị đính chính đối với trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản phát hiện sai sót trên Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp;
b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.”
2.2.Thứ hai về vấn đề gia đình có quyền yêu cầu gia đình hàng xóm rỡ bỏ bức tường nằm trên đất của gia đình cháu và cũng là ngõ đi không?
Căn cứ Điều 257 Bộ luật dân sự năm 2005:
“Điều 275. Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề
1. Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thoả thuận khác.
Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.
2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định.
3. Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.”
Như vậy nếu việc gia đình hàng xóm ngoài lối đi này không còn lối đi khác thì gia đình bạn phải có nghĩa vụ để lối đi cho gia đình họ.Còn việc gia đình kia xây tường kia trên đất của bạn thì bạn có quyền yêu cầu hộ phá dỡ.
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai
