Thưa luật sư, Tôi có vấn đề này mong được giải đáp : Trong 1 giao dịch mua bất động sản, sau khi tôi đã làm xong công chứng hợp đồng mua với bên bán nhưng chưa tiến hành đăng bộ ra sổ mới. Thời gian này tôi muốn bán chính mảnh đất đó cho người khác, tôi có được quyền làm vậy không ? Tôi xin cảm ơn.

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật đất đai của Nptlawyer.com ;.

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai :

Trả lời:

I- Cơ sở pháp lý

Bộ luật đất đai năm  2013

Bộ luật dân sự năm  2005

II- Nội dung tư vấn

Theo quy định tại  Bộ luật dân sự 2005:

Điều 168 (Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản) – Bộ Luật Dân sự ngày 14/6/2005 quy định:

“1. Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

  2. Việc chuyển quyền sở hữu đối với động sản có hiệu lực kể từ thời điểm động sản được chuyển giao, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. 

* Điều 692 (Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất) – Bộ luật Dân sự ngày 14/6/2005 quy định:

“Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”

 Khoản 1,2 Điều 167 Luật Đất Đai 2013 quy định như sau:

“Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.

Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;

b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

Xét về thời điểm có hiệu lực của việc chuyển giao quyền sở hữu quyền sử dụng đất: Theo khoản 1 Điều 168 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì quy định: “Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”.

Tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 có quy định:

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."

>>>.Như vây theo quy định trên thì bạn và bên bán trong giao dịch mua bán bất động sản mới chỉ có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dung bất động sản mà chưa đăng lý quyền sở hữu tại cơ quan đăng ký đất đai,chưa ghi vào sổ địa chính nên trong trường hợp này nếu bạn sẽ không bán lại được mảnh đất đó.Vì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực khi đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực từ thời điểm đăng ký sổ địa chính. Bạn vẫn chưa có quyền hoàn toàn với mảnh đất đó cho nên bạn không thể chuyển nhượng lại cho người khác.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của bạn.Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến bạn chưa hiểu hết vấn đề hoặc và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của bạn.

Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai