Tư vấn Đất đai

Tư vấn về vấn đề giải phóng mặt bằng ?

Xin chào Diễn Đàn Luật;. Tôi nhờ công ty tư vấn cho tôi vấn đề như sau: tôi mua đất ruộng để xây căn nhà cấp 4 để ở, địa chỉ ngõ 5 xóm Lẻ, T.K, T. T, T.T, H.N.

Thành phố phê duyệt chủ trương xây dựng đường làng nghề tới khu đô thị văn quán, và giao cho huyện thanh trì khảo sát, xây dựng dự án,… vì là đường vành đai làng, đi sát khu dân cư, đất ruộng bỏ không nhiều, tuy nhiên dự án đã đi vào khu dân cư của một số hộ gia đình trong khu vực. Ban đầu, một số công binh đi rà phá bom mìn ở cạnh khu nhà tôi ở khoảng chừng 100-200m. Tuy nhiên, sau đó có thông báo con đường đi qua nhà tôi và một số bà con khác khi cán bộ dự án và xã cho mời dân chúng tôi lên tham gia dự thảo xây dựng đường làng nghề – khu đô thị văn quán. Chúng tôi có khiếu nại, tại sao khu đất trống bên cạnh còn rộng, lực lượng công binh cũng đã đi rà phá bom mìn cạnh đó. thì nhận được câu trả lời theo tôi là không thỏa đáng: chủ tịch xã trả lời: vì vướng đường dây điện của bộ công an, người ta không cho đi qua, nên phải điều chỉnh lại con đường như vậy. Tôi có hỏi ban quản lý dự án về quyết định phê duyệt dự án của thành phố, thì được người của ban quản lý trả lời: bây giờ huyện làm dự án trước rồi mới trình nên thành phố phê duyệt. theo tôi đây cũng là điều bất hợp lý. thành phố chưa phê duyệt dự án, ban quản lý dự án đã cho giải phóng mặt bằng và đã bắt đầu làm một đoạn đường. mặt khác mức đền bù cũng không thỏa đáng, nhà tôi xây dựng khoảng 500.000.000 VNĐ (diện tích 50m2, gác sép đổ bê tông 20m2) giá đền bủ 23.000.000 VNĐ tiền nhà, và 50.000.000 VNĐ tiền đất. tôi nhờ công ty luật tư vấn cho tôi để đảm bảo quyền lợi của tôi.

Xin cảm ơn!

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật đất đai của Nptlawyer.com ;

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai:  

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Nptlawyer.com ;. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

 

1. Cơ sở pháp lý:

– Luật đất đai năm 2013.

Luật khiếu nại năm 2011.

Luật tố tụng hành chính năm 2010.

Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai.

Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND bạn hành quy định về giá đất của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội.

2. Phân tích:

Theo như những nội dung mà bạn cung cấp, chúng tôi nhận thấy:

**Thứ nhất: Việc thành phố chưa phê duyệt dự án, ban quản lý dự án đã cho giải phóng mặt bằng và đã bắt đầu làm một đoạn đường là trái với quy định của pháp luật đất đai.

Theo luật đất đai năm 2013: 

* Trường hợp thu hồi đất:

Theo quy định tại điểm b  khoản 3 Điều 62 Luật đất đai năm 2013, Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong trường hợp thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất trong đó bao gồm: dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương như giao thông, thủy lợi….

* Thẩm quyền thu hồi đất:

Theo điểm a khoản 2 Điều 66 Luật đất đai 2013, Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong trường hợp thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;

Thông báo thu hồi đất và chấp hành quyết định thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Theo quy định tại khoản 1 Điều 67 Luật đất đai 2013, trước khi có quyết định thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo thu hồi đất cho người có đất thu hồi biết. Nội dung thông báo thu hồi đất bao gồm kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm.

– Trình tự, thủ tục thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Theo quy định tại điều Điều 69 Luật đất đai 2013. Trình tự, thủ tục thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được tiến hành như sau:

1. Xây dựng và thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm được quy định như sau:

a) Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thu hồi đất ban hành thông báo thu hồi đất.

Thông báo thu hồi đất được gửi đến từng người có đất thu hồi, họp phổ biến đến người dân trong khu vực có đất thu hồi và thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng, niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi;

b) Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng triển khai thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm;

c) Người sử dụng đất có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện việc điều tra, khảo sát, đo đạc xác định diện tích đất, thống kê nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;

d) Trường hợp người sử dụng đất trong khu vực có đất thu hồi không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng trong việc điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm thì Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tổ chức vận động, thuyết phục để người sử dụng đất thực hiện.

Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày được vận động, thuyết phục mà người sử dụng đất vẫn không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định kiểm đếm bắt buộc. Người có đất thu hồi có trách nhiệm thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc. Trường hợp người có đất thu hồi không chấp hành thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc và tổ chức thực hiện cưỡng chế theo quy định tại Điều 70 của Luật này.

2. Lập, thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được quy định như sau:

a) Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo hình thức tổ chức họp trực tiếp với người dân trong khu vực có đất thu hồi, đồng thời niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi.

Việc tổ chức lấy ý kiến phải được lập thành biên bản có xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, đại diện những người có đất thu hồi.

Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm tổng hợp ý kiến đóng góp bằng văn bản, ghi rõ số lượng ý kiến đồng ý, số lượng ý kiến không đồng ý, số lượng ý kiến khác đối với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức đối thoại đối với trường hợp còn có ý kiến không đồng ý về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; hoàn chỉnh phương án trình cơ quan có thẩm quyền;

b) Cơ quan có thẩm quyền thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước khi trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất.

3. Việc quyết định thu hồi đất, phê duyệt và tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được quy định như sau:

a) Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quy định tại Điều 66 của Luật này quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong cùng một ngày;

b) Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã phổ biến và niêm yết công khai quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi; gửi quyết định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đến từng người có đất thu hồi, trong đó ghi rõ về mức bồi thường, hỗ trợ, bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có), thời gian, địa điểm chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ; thời gian bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có) và thời gian bàn giao đất đã thu hồi cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng;

c) Tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt;

d) Trường hợp người có đất thu hồi không bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tổ chức vận động, thuyết phục để người có đất thu hồi thực hiện.

Trường hợp người có đất thu hồi đã được vận động, thuyết phục nhưng không chấp hành việc bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi đất và tổ chức thực hiện việc cưỡng chế theo quy định tại Điều 71 của Luật này.

4. Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm quản lý đất đã được giải phóng mặt bằng.

Đồng thời, theo quy định tại khoản 4, Điều 97, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì hành vi vi phạm pháp luật đất đai về thu hồi đất, bồi thường,… như sau:

"4. Vi phạm quy định về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư bao gồm các hành vi sau:

a) Không thông báo trước cho người có đất bị thu hồi theo quy định tại Điều 67 Luật đất đai; không công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;

b) Không thực hiện đúng quy định về tổ chức lấy ý kiến đối với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;

c) Thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư không đúng đối tượng, diện tích, mức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người có đất thu hồi; làm sai lệch hồ sơ thu hồi đất; xác định sai vị trí và diện tích đất bị thu hồi trên thực địa;

d) Thu hồi đất không đúng thẩm quyền; không đúng đối tượng; không đúng với quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt."

>> Như vậy, việc ban quản lý dự án tiến hành giải phóng mặt bằng khi thành phố chưa phê duyệt dự án và cho làm một đoạn đường là trái pháp luật.

**Thứ hai: về vấn đề bồi thường khi tiến hành giải phóng mặt bằng.

Căn cứ quy định tại Điều 74 Luật đất đai năm 2013, nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất được quy định như sau:

"Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật".

Như vậy, khi tiến hành thu hồi đất, thì việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với đất thu hồi (trường hợp của bạn là đất ở), nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền – theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Có thể thấy, trong trường hợp của bạn ban quản lý dự án tiến hành đền bù mà vẫn chưa có quyết định phê duyệt của thành phố là trái luật – theo đó, khi chưa có quyết định phê duyệt của thành phố thì mức đề bù mà ban quản lý dự án đưa ra sẽ không có căn cứ.

Theo quyết định số  96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 của UBND Thành phố Hà Nội thì giá các loại đất làm cơ sở để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất  (áp dụng từ 1/1/2015 đến 31/12/2019) tại các khu vực trong thành phố đã được quy định cụ thể, rõ ràng. Giá đất tại khu vực Triều Khúc – Thanh Trì được quy định tại bảng số 7 Quyết định này. Theo đó, có thể thấy mức giá đất mà bạn được bồi thường là thấp và không phù hợp với quyết định này.

**Thứ ba: Bạn có thể tiến hành thủ tục khiếu nại hoặc khởi kiện tại Tòa án để được bảo đảm về quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

* Khiếu nại:

Theo quy định tại Điều 204 của Luật đất đai, người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại các quyết định hành chính và hành vi hành chính về quản lý đất đai. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính (luật khiếu nại, luậ tố tụng hành chính,…).

Với thông tin mà bạn đã cung cấp thì bạn đã tiến hành khiếu nại lần thứ nhất tại ủy ban nhân xã, tuy nhiên bạn không nói rõ chủ tịch ủy ban nhân dân xã có ra quyết định giải quyết khiếu nại bằng văn bản cho bạn hay không, trong trường hợp chủ tịch ủy ban nhân dân xã không ra quyết định khiếu nại bằng văn bản thì đã vi phạm pháp luật về trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại, trong trường hợp chủ tịch ủy ban xã có ban hành quyết định giải quyết khiếu nại thì theo quy đinh tại Điều 7, Luật khiếu nại năm 2011 thì trong trường hợp bạn không đồng ý với câu trả lời (quyết định giải quyết khiếu nại) thì bạn hoàn toàn có thể khiếu nại lần hai đến Thủ trưởng cấp trên trực tiếp của người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu trong thời hạn 30 ngày (vùng sâu vùng xã là 45 ngày) kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu mà người khiếu nại không đồng ý thì người khiếu nại có quyền khiếu nại lần hai đến thủ trưởng cấp trên trực tiếp của người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu.

* Khởi kiện:

Trường hợp thứ nhất: Sau khi nhận được quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu, bạn có thể nộp đơn khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án nhân dân huyện theo quy định tại Điều 31 Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp thứ hai: Nếu bạn vẫn tiếp tục khiếu nại lần hai mà không đồng ý với kết quả giải quyết khiếu nại lần hai thì bạn hoàn toàn có thể tiến hành khởi kiện vụ án hành chính tại tòa án nhân dân huyện theo quy định tại Điều 31 Luật tố tụng hành chính.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số:  hoặc gửi qua email: [email protected]  để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Nptlawyer.com ;.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Luật sư đất đai. 

Related posts

Sổ đỏ có thể ghi tên tập thể cả dòng họ ?

NP Tú Trinh

Đòi lại diện tích đất bị cấp thiếu

NP Tú Trinh

Thủ tục tách thửa đất ?

NP Tú Trinh

Tư vấn về mua nhà của người khác mà chưa cấp sổ đỏ ?

NP Tú Trinh

Tư vấn về việc xin mua đất đối với hộ gia đình có công với cách mạng ?

NP Tú Trinh

Thủ tục mở rộng diện tích đất kinh doanh ?

NP Tú Trinh

Được vợ tặng cho 1/2 giá trị quyền sử dụng đất thì nó là tài sản chúng hay riêng của tôi ?

NP Tú Trinh

Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp thành đất ở ?

NP Tú Trinh

Tư vấn về thủ tục mua căn hộ chung cư ?

NP Tú Trinh

This website uses cookies to improve your experience. We'll assume you're ok with this, but you can opt-out if you wish. Accept Read More