Xin chào luật sư! Thưa luật sư tôi mới mua mảnh đất 5m x 35m (sổ đỏ là 7,5m x 35m) của bà hàng xóm, bà ấy đã mất, bà có 6 người con và các con của bà đứng lên bán. Khi tôi mua 6 người đó đều ký vào biên bản họp gia đình( biên bản viết tay do UBND Xã hướng dẫn) tặng cho người con cả, ý định là: gộp mảnh đất đó vào mảnh bên cạnh của người con cả rồi tách cho tôi theo kích thước đã thoả thuận.
Nhưng bây giờ trong 6 người đó có 1 người lại nói không đồng ý bán (mặc dù đã nhận tiền) ,tôi đi làm Sổ Đỏ thì UBND Xã yêu cầu phải làm giấy Uỷ quyền cho người con cả và cả 5 người còn lại phải ký. Xin hỏi luật sư:
1. Có cách nào khác có thể làm đc Sổ đỏ không?
2. Tôi đã cầm trên tay quyển Sổ đỏ của người bà hàng xóm đã mất rồi,vậy tôi có được xây dựng nhà trên đất đó không,có vi phạm pháp luật không?
Rất mong sớm nhận được sự tư vấn của luật sư. Xin chân thành cảm ơn!
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai của Nptlawyer.com ;
Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến gọi:
Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Nptlawyer.com ;. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:
Cơ sở pháp lý
Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 của Quốc hội
Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội
Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 của Quốc hội
Nội dung tư vấn
Theo thông tin bạn cung cấp cho chúng tôi: Bạn mới mua mảnh đất 5m x 35m (Sổ đỏ là 7,5m x 35m) của bà hàng xóm, bà ấy đã mất, bà có 6 người con và các con của bà đứng lên bán. Khi bạn mua 6 người đó đều ký vào biên bản họp gia đình( biên bản viết tay do UBND Xã hướng dẫn) tặng cho người con cả. Ý định là: gộp mảnh đất đó vào mảnh bên cạnh của người con cả rồi tách cho bạn theo kích thước đã thoả thuận.Nhưng bây giờ trong 6 người đó có 1 người lại nói không đồng ý bán (mặc dù đã nhận tiền) ,bạn đi làm Sổ Đỏ thì UBND Xã yêu cầu phải làm giấy Uỷ quyền cho người con cả và cả 5 người còn lại phải ký.
Trước tiên phải đảm bảo sau khi bà hàng xóm chết, các con của bà ấy phải thực hiện khai nhận di sản thừa kế theo Điều 675, 676 Bộ Luật Dân sự:
Điều 676: Người thừa kế theo pháp luật:
1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:
a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;
b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;
c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.
2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.
3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.
Như vậy 6 người con của bà hàng xóm đều thuộc hàng thừa kế thứ nhất theo pháp luật, mỗi người được hưởng một phần diện tích đất bằng nhau trên tổng 6 phần diện tích đất. Quyền định đoạt, bán hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác sẽ do mỗi người con quyết định. Như vậy 5 người con còn lại có thể thực hiện thủ tục bán phần đất của mình được hưởng và chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn không cần chữ ký của người còn lại.
Tại Khoản 2 Điều 689 Bộ luật dân sự 2005 quy định:
"2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật."
Ngoài ra, tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:
"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này"
Dựa vào các quy định trên, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ( hợp đồng mua bán đất đai) bắt buộc phải công chứng tại cơ quan có thẩm quyền.Như vậy khi bạn thực hiện thủ tục mua bán đất đai(đã trả tiền đầy đủ theo thông tin bạn trình bày), hợp đồng mua bán giữa bạn và con của bà hàng xóm phải được lập thành văn bản, có công chứng chứng chứng thực theo quy định của pháp luật thì hợp đồng mới được coi là có hiệu lực.
Theo những nội dung chúng tôi phân tích ở trên, Nếu hợp đồng được giao kết hợp lệ thì người đã đại diện để tiến hành giao kết mua bán đất với bạn có thể làm thủ tục chuyển nhượng quyền SDĐ mà không cần xin chữ kí của đầy đủ anh em trong gia đình họ.
Còn nếu 1 người không muốn bán tài sản cho bạn thì có thể tách thửa phần đất của người đó ra nếu đủ điều kiện tối thiểu được tách thửa, còn nếu không thể tách thửa thì có thể xác định phần quyền của mỗi người và khi đó bạn phải đồng sở hữu với 1 người không muốn bán.
2) Điều 95 Luật Xây dựng 2014 quy định về Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới
1. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới đối với nhà ở riêng lẻ gồm:
a) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;
b) Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
c) Bản vẽ thiết kế xây dựng;
d) Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.
Như vậy, bạn phải làm thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn mới có thể xin giấy phép xây dựng trên đó.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: hoặc gửi qua email: npttrinhlaw@gmail.com để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Nptlawyer.com ;.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận Tư vấn pháp luật đất đai.