Kính chào Nptlawyer.com ;, THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ ĐẤT – Em có thắc mắc muốn được Luật sư giải đáp: Em nhận được 01 quyết định của của Tòa án và 01 của Cục thi hanh án dân sự.

Đơn khiếu nại được chồng em gởi bên Cục thi hành án nhưng được trả lời là đã hết hạn giải quyết (hiện văn bản trả lời của cục thi hành án đã gởi chuyển fax nhanh đến vợ chồng em nhưng vợ chồng em chưa nhận được). Tôi đã nộp 01 bộ hồ sơ chủ quyền đất và giấy phép XD (xin phép xây dựng 2 lần).

Luật sư cho em hỏi:

1. Việc tranh chấp đất đai này là do bên A (chủ đời đầu tiên của miếng đất) kiện bên B (chủ đời thứ 2 của miến đất) mà trước khi em thực hiện hợp đồng mua bán đất (năm 2011) với bên B thì lúc đó bên A đã chuyển quyền sở hữu miếng đất cho bên B rồi. Trước kia bên A nợ tiền bên B và được tòa án ra quyết định miếng đất này thuộc về bên B để trừ nợ. Vì vậy chị cho em hỏi là:

– Việc tranh chấp miếng đất ở thời điểm hiện tại này giữa bên A và Bên B có liên quan gì đến em?

– Em cũng đã thực hiện theo quyết định là tạm ngừng thi công 15 ngày (thực tế bên em đã dừng 10/10/2013 đến 21/11/2013) đến hôm nay (22/11/2013) bên em thi công lại thì bên Đô thị lại ko cho em thi công. Vậy chị cho em hỏi em phải làm gì để được tiếp tục thi công?

2. Quyết định tạm ngừng thi công ra ngày 10/10/2013 đến 12/11/2013 bên em gởi đơn khiếu nại lên chi cục thi hành án thì được trả lời là hết hạn giải quyết đơn khiếu nại, vậy chị cho em hỏi là đúng hay sai?.

Em xin chân thành cảm ơn và rất mong sự phản hồi từ các Quý Luật sư Nptlawyer.com ;

Em rất mong nhận được lời tư vấn vào địa chỉ email này.

Kính thư

Người gửi: HĐL Huy

>> Luật sư tư vấn luật Đất đai trực tuyến qua điện thoại gọi số:  

 

Trả lời:

1. Cơ sở pháp lý

– Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 của Quốc hội ;

– Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ;

– Luật Thi hành án dân sự số 26/2008/QH12 của Quốc hội;

– Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thi hành án dân sự của Quốc hội, số 64/2014/QH13;

– Luật Khiếu nại của Quốc hội, số 02/2011/QH13;

– Nghị định 181/2004/NĐ-CP  của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai.

 

2. Nội dung trả lời

2.1.Thứ nhất về việc tranh chấp đất đai này là do bên A (chủ đời đầu tiên của miếng đất) kiện bên B (chủ đời thứ 2 của miến đất) mà trước khi em thực hiện hợp đồng mua bán đất (năm 2011) với bên B thì lúc đó bên A đã chuyển quyền sở hữu miếng đất cho bên B rồi. Trước kia bên A nợ tiền bên B và được tòa án ra quyết định miếng đất này thuộc về bên B để trừ nợ.

•Một là về việc việc tranh chấp miếng đất ở thời điểm hiện tại này giữa bên A và Bên B có liên quan gì đến bạn không?

Căn cứ Điều 168 Bộ luật dân sự năm 2005:

“Điều 168. Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản 

1. Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

2. Việc chuyển quyền sở hữu đối với động sản có hiệu lực kể từ thời điểm động sản được chuyển giao, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.”

Căn cứ Điều 439 Bộ luật dân sự năm 2005:

“Điều 439. Thời điểm chuyển quyền sở hữu   

1. Quyền sở hữu đối với tài sản mua bán được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm tài sản được chuyển giao, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

2. Đối với tài sản mua bán mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó.”

Căn cứ Điều 692 Bộ luật dân sự năm 2005:

“Điều 692. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất 

Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.”

Căn cứ khoản 2 Điều 46 Luật đất đai năm 2003:

“Điều 46. Đăng ký quyền sử dụng đất

Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

2. Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này;”

Căn cứ khoản 2 Điều 146 Nghị định 181/2004/NĐ-CP:

“4. Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Thứ tự ưu tiên thanh toán nghĩa vụ liên quan đến quyền sử dụng đất được xác định theo thứ tự đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.”  

Như vậy bạn có quyền sở hữu diện tích đất trên kể từ thời điểm bạn thực hiện xong thủ tục đăng ký sang tên tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.Còn việc hai bên tiến hành xong hợp đồng mua giữa bạn và bên B theo quy định của pháp luật chỉ là đảm bảo về mặt hình thức của hợp đồng.Do đó khi bên A khởi kiện bên B thì bạn sẽ là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án dân sự trên. Cụ thể:

Căn cứ khoản 4 Điều 56 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2004( Sửa đổi, bổ sung năm 2011):

“4. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án dân sự là người tuy không khởi kiện, không bị kiện, nhưng việc giải quyết vụ án dân sự có liên quan đến quyền lợi, nghĩa vụ của họ nên họ được tự mình đề nghị hoặc các đương sự khác đề nghị và được Toà án chấp nhận đưa họ vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.”

•Hai là việc bạn  cũng đã thực hiện theo quyết định là tạm ngừng thi công 15 ngày (thực tế bên em đã dừng 10/10/2013 đến 21/11/2013) đến hôm nay (22/11/2013) bên bạn thi công lại thì bên Đô thị lại ko cho bạn thi công.

Căn cứ khoản 1 Điều 2 Luật khiếu nại năm 2011:

“1. Khiếu nại là việc công dân, cơ quan, tổ chức hoặc cán bộ, công chức theo thủ tục do Luật này quy định, đề nghị cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền xem xét lại quyết định hành chính, hành vi hành chính của cơ quan hành chính nhà nước, của người có thẩm quyền trong cơ quan hành chính nhà nước hoặc quyết định kỷ luật cán bộ, công chức khi có căn cứ cho rằng quyết định hoặc hành vi đó là trái pháp luật, xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của mình.”

Căn cú Điều 7 Luật khiếu nại năm 2011:

“Điều 7. Trình tự khiếu nại

1. Khi có căn cứ cho rằng quyết định hành chính, hành vi hành chính là trái pháp luật, xâm phạm trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình thì người khiếu nại khiếu nại lần đầu đến người đã ra quyết định hành chính hoặc cơ quan có người có hành vi hành chính hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu hoặc quá thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khiếu nại lần hai đến Thủ trưởng cấp trên trực tiếp của người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần hai hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.”

Căn cứ Điều 27, Điều 28 Luật khiếu nại năm 2011:

“Điều 27. Thụ lý giải quyết khiếu nại

Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận được khiếu nại thuộc thẩm quyền mà không thuộc một trong các trường hợp được quy định tại Điều 11 của Luật này, người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu phải thụ lý giải quyết; thông báo bằng văn bản cho người khiếu nại, cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền chuyển khiếu nại đến và cơ quan thanh tra nhà nước cùng cấp biết, trường hợp không thụ lý giải quyết thì phải nêu rõ lý do.”

Điều 28. Thời hạn giải quyết khiếu nại lần đầu

“Thời hạn giải quyết khiếu nại lần đầu không quá 30 ngày, kể từ ngày thụ lý; đối với vụ việc phức tạp thì thời hạn giải quyết có thể kéo dài hơn nhưng không quá 45 ngày, kể từ ngày thụ lý.

Ở vùng sâu, vùng xa đi lại khó khăn thì thời hạn giải quyết khiếu nại không quá 45 ngày, kể từ ngày thụ lý; đối với vụ việc phức tạp thì thời hạn giải quyết có thể kéo dài hơn nhưng không quá 60 ngày, kể từ ngày thụ lý.”

Như vậy trong trường hợp này bạn hoàn toàn có quyền nộp đơn khiếu nại cơ quan đã ra quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính với mình cụ thể là cơ quan quản lý đô thị nơi có mảnh đất.Thời hạn giải quyết là 40 ngày, trong trường hợ phức tạp thì thời hạn này có thể là 55 ngày kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền nhận được đơn khiếu nại.Đơn khiếu nại gồm nội dung sau:

Căn cứ khoản 2 Điều 8 Luật khiếu nại năm 2011:

“2. Trường hợp khiếu nại được thực hiện bằng đơn thì trong đơn khiếu nại phải ghi rõ ngày, tháng, năm khiếu nại; tên, địa chỉ của người khiếu nại; tên, địa chỉ của cơ quan, tổ chức, cá nhân bị khiếu nại; nội dung, lý do khiếu nại, tài liệu liên quan đến nội dung khiếu nại và yêu cầu giải quyết của người khiếu nại. Đơn khiếu nại phải do người khiếu nại ký tên hoặc điểm chỉ.”

2.2.Thứ hai quyết định tạm ngừng thi công ra ngày 10/10/2013 đến 12/11/2013 bên em gởi đơn khiếu nại lên chi cục thi hành án thì được trả lời là hết hạn giải quyết đơn khiếu nại, vậy chị cho em hỏi là đúng hay sai?.

Căn cứ Điều 140 Luật thi hành án dân sự năm 2008(Sửa đổi bổ sung năm 2014):

“Điều 140. Quyền khiếu nại về thi hành án

1. Đương sự, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có quyền khiếu nại đối với quyết định, hành vi của Thủ trưởng cơ quan thi hành án dân sự, Chấp hành viên nếu có căn cứ cho rằng quyết định, hành vi đó là trái pháp luật, xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của mình.

2. Thời hiệu khiếu nại đối với quyết định, hành vi của Thủ trưởng cơ quan thi hành án dân sự, Chấp hành viên như sau:

a) Đối với quyết định, hành vi về thi hành án trước khi áp dụng biện pháp bảo đảm, biện pháp cưỡng chế là 15 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định hoặc biết được hành vi đó;

b) Đối với quyết định về áp dụng biện pháp phong toả tài khoản là 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được quyết định;

Đối với quyết định, hành vi về áp dụng biện pháp bảo đảm khác là 10 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định hoặc biết được hành vi đó;

c) Đối với quyết định, hành vi về áp dụng biện pháp cưỡng chế là 30 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định hoặc biết được hành vi đó;

d) Đối với quyết định, hành vi sau khi áp dụng biện pháp cưỡng chế là 30 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định hoặc biết được hành vi đó.

Trường hợp do trở ngại khách quan hoặc do sự kiện bất khả kháng mà người khiếu nại không thực hiện được quyền khiếu nại theo đúng thời hạn thì thời gian có trở ngại khách quan hoặc sự kiện bất khả kháng không tính vào thời hạn khiếu nại.

Lần khiếu nại tiếp theo, thời hiệu là 15 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết khiếu nại của người có thẩm quyền.”

Như vậy theo thông tin bạn cung cấp không rõ là trường hợp này chồng bạn khiếu nại về nội dung gì nên căn cứ khoản 2 Điều 140 để bạn có thể xác định thời hạn trong trường hợp của minh. Nếu còn trong thời hạn mà cơ quan thi hành án không giải quyết đơn khiếu nại thì bạn có thể tiếp tục làm đơn khiếu nại lần hai.

Trân trọng./.

BỘ PHẬN TƯ VẤN PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI

——————————–

THAM KHẢO MỘT SỐ DỊCH VỤ TƯ VẤN LUẬT:

1. Tư vấn tách thửa đất đai;

2. Tư vấn pháp luật đất đai ;

3. Tư vấn cấp lại sổ đỏ bị mất ;

4. Tư vấn mua bán, chuyển nhượng đất đai ;

5. Tư vấn đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ;

6. Tư vấn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do trúng đấu giá ;