Kính chào Luật sư của Diễn Đàn Luật;! . Rất mong nhận được sự tư vấn của quý vị để gia đình tôi nhận lại được quyền lợi của mình! Thưa luật sư! Năm 2011, gia đình tôi có mua 21,25m2 đất của hàng xóm sát đất nhà tôi đang ở với mục đích gộp diện tích đất đó vào để đi chung lối đi với họ cho thuận tiện.

Thời điểm đó đất cũ của gia đình tôi chưa có sổ đỏ nên chưa hợp thửa được, và theo tôi biết luật lúc đó quy định diện tích đất mua nhỏ hơn 30 m2 thì ko tách riêng làm sổ đỏ được. Một phần lại tin tưởng hàng xóm nên giấy tờ mua bán của 2 bên thiếu xác nhận của cơ quan chức năng, chỉ có chữ ký, tên người làm chứng và vợ chồng 2 bên ký tên điểm chỉ.Thời gian sau, gia đình tôi muốn hỏi đất để hợp thửa và mở lối đi mới nhưng bên bán ko hợp tác. Sau qua tìm hiểu tôi được biết bên bán đã tiếp tục chuyển nhượng số diện tích đất gia đình tôi đã mua cho người khác. Rất mong luật sư tư vấn giúp tôi nếu tôi khởi kiện thì đó đã được coi là án hình sự với tội danh " lừa đảo chiếm đoạt tài sản" không ạ? Mong sớm nhận được hồi âm! Tôi xin chân thành cảm ơn!

Câu hỏi được biên tập từ Chuyên mục tư vấn Luật Đất đai – Nptlawyer.com ;

Luật sư tư vấn Luật Đất đai gọi:

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Đối với vấn đề mà bạn thắc mắc chúng tôi xin được tư vấn như sau:

 

1. Cơ sở pháp lý

Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội

Bộ luật Dân sự năm 2005

2. Nội dung tư vấn

Theo quy định tại Điều 689 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì:

"Điều 689. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất

1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.

2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật."

Như vậy, theo quy định trên, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật, đây là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng dân sự. Trong trường hợp của bạn, gia đình bạn lại thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất với gia đình hàng xóm mà lại chỉ có văn bản, chữ ký của hai bên mà không có việc chứng nhận từ việc công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Việc thực hiện hợp đồng như vậy là không tuân thủ quy định của pháp luật về hình thứ, là một trong những căn cứ làm cho hợp đồng này bị vô hiệu. Theo đó, hậu quả của hợp đồng dân sự vô hiệu được quy định như sau: 

"Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường."

Như vậy, hợp đồng mua bán mảnh đất trên của gia đình bạn với người kia lúc này  bị vô hiệu, và không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên. Theo đó, gia đình hàng xóm lúc này có thể bán quyến sử dụng mảnh đất trên cho người khác, nhưng phải trả lại khoản tiền trên cho gia đình nhà bạn. Nếu người này không trả, gia đình bạn có quyền làm đơn khởi kiện lên Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có mảnh đất để buộc người này phải trả tiền. Thậm chí, nếu họ có hành vi trốn tránh không thực hiện nghĩa vụ như bỏ trốn, hay chuyển đi nơi khác…thì gia đình bạn có thể làm đơn tố cáo hành vi của người này về tội Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản được quy định tại Điều 140 Bộ luật hình sự (giá trị tài sản từ 4 triệu đồng trở lên).

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng qua email npttrinhlaw@gmail.com  hoặc qua tổng đài . Chúng tôi sẳn sàng giải đáp.

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn Luật Đất đai