Xin cho tôi hỏi, trường hợp doanh nghiệp thực hiện dự án phát triển nhà ở thương mại (xây nhà để bán) trước ngày 01/7/2014 tại địa bàn đặc biệt khó khăn có được giảm 30% tiền sử dụng đất phải nộp theo Nghị định 44/2008/NĐ-CP ngày 09/4/2008 của Chính phủ hay không; nếu được giảm 30% tiền sử dụng đất nhưng doanh nghiệp không thực hiện đúng dự án đầu tư được duyệt (không xây nhà để bán mà lại phân lô bán nền khi chưa xây dựng nhà ở) thì có được giảm 30% tiền sử dụng đất đã giảm hay không (quy định tại văn bản nào, nếu có)? Trân trọng cảm ơn.
Người gửi: T.V.H
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai của Nptlawyer.com ;
Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số:
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến chuyên mục tư vấn pháp luật của Nptlawyer.com ;. Với câu hỏi của bạn chúng tôi xin được trả lời như sau:
Căn cứ pháp lý:
Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội
Nghị định 45/2014/NĐ-CP Quy định về tiền sử dụng đất
Thông tư số 76/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính : Hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất
Nghị định số 44/2008/NĐ-CP của Chính phủ : Về sửa đổi, bổ sung một số điều củaNghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất
Nội dung tư vấn:
Theo quy định tại điểm a khoản 1 điều 110 Luật đất đai năm 2013 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2014):
"Điều 110. Miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
1. Việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
a) Sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc địa bàn ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, trừ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại;"
Như vậy thì khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thương mại để bán tại địa bàn đặc biệt khó khăn từ ngày 1/7/2014 trở đi sẽ không được miễn, giảm tiền sử dụng đất.
Nhưng nếu doanh nghiệp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất trước ngày 1/7/2014 thì vẫn được giảm tiền sử dụng đất và thực hiện nghĩa vụ theo điểm a,b,c,d khoản 1 điều 20 Nghị định 45/2014 NĐ-CP (có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2014) như sau:
"1. Trường hợp tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 nhưng đến trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất thì xử lý như sau:
a) Trường hợp tiền sử dụng đất phải nộp đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định và thông báo theo đúng quy định của pháp luật, tổ chức kinh tế có trách nhiệm tiếp tục nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước theo mức đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thông báo và phải nộp tiền chậm nộp (nếu có) theo quy định của pháp luật phù hợp với từng thời kỳ.
b) Trường hợp tiền sử dụng đất phải nộp đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định và thông báo, nhưng chưa phù hợp với quy định của pháp luật tại thời điểm xác định và thông báo tiền sử dụng đất phải nộp thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương chỉ đạo xác định lại đảm bảo đúng quy định của pháp luật, số tiền xác định phải nộp thêm (nếu có) được thông báo để tổ chức kinh tế nộp bổ sung vào ngân sách nhà nước và không phải nộp tiền chậm nộp đối với khoản thu bổ sung này trong thời gian trước khi được xác định lại. Đối với số tiền sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định và thông báo trước khi xác định lại, tổ chức kinh tế được tiếp tục thực hiện nộp theo số đã thông báo, trường hợp nộp chưa đủ thì nay phải nộp số còn thiếu và phải nộp tiền chậm nộp như đối với trường hợp quy định tại Điểm a Khoản này.
c) Trường hợp chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra thông báo nộp tiền sử dụng đất và tổ chức kinh tế chưa nộp hoặc mới tạm nộp một phần tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước thì xử lý như sau:
Tiền sử dụng đất đã tạm nộp (nếu có) được quy đổi ra diện tích đất đã nộp tiền sử dụng đất (đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính) tại thời điểm bàn giao đất thực tế. Phần diện tích đất còn lại phải nộp tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm bàn giao đất thực tế và xử lý việc chậm nộp tiền sử dụng đất đối với trường hợp này như sau:
– Trường hợp việc chậm nộp tiền sử dụng đất có nguyên nhân chủ quan từ tổ chức kinh tế thì tổ chức kinh tế phải nộp số tiền tương đương tiền chậm nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về quản lý thuế phù hợp với từng thời kỳ.
– Trường hợp việc chậm nộp tiền sử dụng đất không có nguyên nhân chủ quan từ tổ chức kinh tế thì tổ chức kinh tế không phải nộp số tiền tương đương tiền chậm nộp tiền sử dụng đất.
Khoản chậm nộp tiền sử dụng đất được tính từ thời điểm bàn giao đất thực tế tới thời điểm chính thức được thông báo nộp tiền vào ngân sách nhà nước theo tỷ lệ % thu tiền chậm nộp nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật phù hợp với từng thời kỳ.
d) Trường hợp chưa bàn giao đất thực tế nhưng cơ quan nhà nước có thẩm quyền vẫn thông báo tiền sử dụng đất phải nộp và tổ chức kinh tế đã nộp tiền vào ngân sách nhà nước thì coi như tạm nộp và xử lý như quy định tại Điểm b Khoản này."
Tại khoản 3 điều 17 Thông tư 76/2014-TT/BTC cũng quy định thêm:
"…Đối với những hồ sơ đề nghị xác định nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất của tổ chức kinh tế đã nộp tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất hoặc cơ quan tài nguyên và môi trường hoặc đã chuyển cho cơ quan thuế, cơ quan tài chính trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì tiếp tục xử lý theo chính sách và giá đất tại thời điểm có quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc thời điểm bàn giao đất thực tế theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014."
Trường hợp nếu được giảm 30% tiền sử dụng đất nhưng doanh nghiệp không thực hiện đúng dự án đầu tư được duyệt (không xây nhà để bán mà lại phân lô bán nền khi chưa xây dựng nhà ở) thì vẫn được giảm vì khoản 3 điều 1 Nghị định 44/2008/NĐ-CP chỉ quy định dự án ưu đãi đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn chứ không quy định cụ thể dự án nào:
"b. Được giảm 30% tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước trong các trường hợp sau đây:
– Dự án đầu tư thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư được đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn;
– Dự án thuộc lĩnh vực đặc biệt ưu đãi đầu tư không thuộc các địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc không thuộc các địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
– Dự án đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn."
(Khi chuyển sang phân lô, bán nền thì doanh nghiệp phải xin phê duyệt của UBND tỉnh thì mới được phép phân lô bán nền vì theo khoản 4.7 điều 4 Nghị định số 11/2013/NĐ-CP)
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.
Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng qua email npttrinhlaw@gmail.com hoặc qua tổng đài . Chúng tôi sẳn sàng giải đáp.
Trân trọng ./.
Bộ phận Tư vấn Luật Đất Đai.