Kính chào Nptlawyer.com ;, em có một số thắc mắc xin được tư vấn như sau: Nhà em đang định mua 01 mảnh đất 100m2.trong đó có 50m2 đất xây dựng, nhà chủ có tất cả 920m2 trong đó có 200m2 đất xây dựng, giá 2,5 triệu/m2.Vậy để tách thửa và sang tên đổi chủ chúng em cần làm những gì ạ?phải đóng những loại thuế gì ạ?thời gian trong bao lâu?
Em xin chân thành cảm ơn!
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn pháp luật đất đai của Nptlawyer.com ;
Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi:
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc đến Nptlawyer.com ;, căn cứ vào những thông tin bạn cung cấp xin được tư vấn cho bạn như sau:
-Nghị định 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai
-Luật đất đai 2014
-Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính
-Nghị định 45/2011/NĐ-CP về lệ phí trước bạ
-Thông tư 34/2013/TT-BTC Sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31/8/2011 hướng dẫn về lệ phí trước bạ
-Thông tư 92/2015/TT-BTC hướng dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh; hướng dẫn thực hiện một số nội dung sửa đổi, bổ sung về thuế thu nhập cá nhân quy định tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế 71/2014/QH13 và Nghị định 12/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về thuế do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành
-Thông tư 02/2014/TT-BTC hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của HĐND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
Nội dung phân tích
1. Về việc tách thửa và sang tên đổi chủ
Theo thông tin bạn cung cấp thì nhà bạn muốn mua một mảnh đất là 100m2, trong đó có 50m2 là đất ở.
Khi nói đến việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bạn và người bán phải lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 168 Luật đất đai 2013 thì thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:
“ Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”
Như vậy, căn cứ vào quy định trên thì nếu bạn muốn tiến hành thủ tục sang tên hay tách thửa thì đều phải có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực.
Tuy nhiên, để xác định bạn có thể làm được thủ tục tách thửa hay không thì bạn cần phải căn cứ vào diện tích tối thiểu được phép tách thửa theo quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh nơi có diện tích đất cần tách thửa. Do bạn không nêu cụ thể địa chỉ của thửa đất nên xin được tư vấn cho bạn trong hai trường hợp sau:
Trường hợp 1: Diện tích 50m2 đó đảm bảo điều kiện tối thiểu được phép tách thửa.
Trong trường hợp này người sử dụng đất (Sau đây tạm tọi là NSDĐ) cần phải nộp hồ sơ để làm thủ tục tách thửa và đăng ký biến động đất đai. Đầu tiên NSDĐ cần phải chuẩn bị 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa theo hướng dẫn tại khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT như sau:
“a) Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;
b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.”
Khoản 3 Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:
“3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:
a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”
Cùng với đó là nộp hồ sơ đăng ký biến động (sang tên) đối với diện tích đất không phải là đất ở để văn phòng đăng ký đất đai kết hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình bạn.
Hồ sơ đăng ký biến động (sang tên đổi chủ) bao gồm:
“a) Hợp đồng, văn bản về việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng theo quy định.
Trường hợp người thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là người duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế;
b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
c) Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư;
d) Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất.” (Khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT)
Trường hợp 2: 50m2 đó không đủ diện tích tối thiểu thì cần tiến hành thỏa thuận lại về diện tích đất ở cho đảm bảo việc tách thửa hoặc yêu cầu người bán tiến hành chuyển mục đích sử dụng đất một phần mảnh đất còn lại để hợp nhất với đất ở đảm bảo đủ diện tích tối thiểu được phép tách thửa.
Về việc chuyển mục đích, người chuyển mục đích sử dụng đất cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm:
“a) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).” (Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT)
Trình tự, thủ tục đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất (không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền) như sau: (Khoản 3 Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT)
“a) Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại nơi tiếp nhận hồ sơ quy định tại các Khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 60 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; (cụ thể Phòng tài nguyên môi trường vì bạn là cá nhân với cá nhân)
b) Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận vào Đơn đăng ký; xác nhận mục đích sử dụng đất vào Giấy chứng nhận; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có); trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”
Song song với việc nộp hồ sơ xin chuyển mục đích thì NSDĐ nộp luôn hồ sơ để thực hiện thủ tục tách thửa và đămg ký biến động (sang tên đổi chủ) như trường hợp 1, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiến hành làm kết hợp các thủ tục trên để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
-Về thời hạn giải quyết: (áp dụng cho cả 2 trường hợp): Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:
“đ) Tách thửa, hợp thửa đất; thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý là không quá 20 ngày;
l) Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 10 ngày;”
2. Về các khoản thuế, lệ phí phải nộp
– Về thuế TNCN : Đây là loại thuế đánh vào cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, thuế này sẽ do người bán có trách nhiệm nộp vào ngân sách nhà nước, tuy nhiên nếu hai bên có thỏa thuận là bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì sẽ do bên mua nộp.
Theo quy định tại khoản 5 Điều 21 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định:
“c) Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế
– Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 (mười) kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.
– Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản. Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.”
Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định:
„Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là giá chuyển nhượng từng lần và thuế suất.”
Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng.
Theo đó,
Thuế TNCN từ CNBĐS = 2% x giá chuyển nhượng
Trường hợp giá chuyển nhượng thấp hơn giá do UBND tỉnh quy định thì áp theo biểu giá do UBND tỉnh quy định.
-Về lệ phí trước bạ:
Điều 2 Thông tư 34/2013/TT-BTC quy định: „Căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá trị tính lệ phí trước bạ và mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%). „
Điều 7 Nghị định 45/2011/NĐ-CP quy định: „Nhà, đất mức thu là 0,5%”
Giá tính lệ phí trước bạ là giá do UBND tỉnh ban hành.
Theo đó,
Lệ phí trước bạ = 0.5% x giá tính lệ phí trước bạ x diện tích cần sang tên
– Lệ phí địa chính:
Khoản 2 Điều 3 Thông tư 02/2014/TT-BTC quy định:
„a.6. Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính
– Mức thu: Căn cứ vào các bước công việc, yêu cầu công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính và tùy thuộc vào vị trí, diện tích đất được giao, được thuê hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng lớn hay nhỏ của từng dự án, nhưng mức thu phí đo đạc, lập bản đồ địa chính tối đa không quá 1.500 đồng/m2.
…
+ Mức thu tối đa áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương; phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh, như sau:
* Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất:
Mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới; tối đa không quá 50.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.
Trường hợp giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy cấp mới; tối đa không quá 20.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.
* Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai: Không quá 28.000 đồng/1 lần.
* Trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính: Không quá 15.000 đồng/1 lần.
+ Mức thu áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các khu vực khác: Tối đa không quá 50% mức thu áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương; phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh.”
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về vấn đề “tách thửa và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật về đất đai, thuế và lệ phí. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.
Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn Pháp luật đất đai.