Kính thưa luật sư. Vào năm 2013 tôi và anh Sơn có mua 2 căn nhà liền kề dạng thừa phát lại công chứng vi bằng với diện tích 27.3m2/căn (tổng Dt sử dụng 50m2) KT 3.7×7.3m/căn tại xã Bà Điểm Hóc môn với số tiền 440tr/căn-1 trệt ,1 lầu-có giấy phép xây dựng, nhưng chưa hoàn công. Hiện nay Bà Điểm-Hóc môn thuộc quy hoạch 1/2000 của thành phố HCM.
Vậy chúng tôi có được hưởng diện tích làm sổ theo quy định không?(theo quy định thì diện tích có nhà hiện hữu là 50m2 và chiều rộng măt tiền 4m đối với khu đô thị quy hoạch) .Hiện nay chúng tôi có nhu cầu tách thửa làm sổ đỏ dưới dạng đồng sở hữu có được không-2 căn hợp lại để tách sổ?(vì 1 người không đủ dt làm sổ)? Tổng thửa đất cần tách trên1000m2. Trong trường hợp tôi mua thêm 37m2 nữa để đủ 80m2 thì tôi có thẻ gộp 2 hợp đồng mua bán để tách thửa dược không? Các khoản chi phí chúng tôi phải chịu bao gồm những gì? Trong giấy tờ công chứng vi bằng có ghi đất chưa đóng thuế sử dụng đất vậy thuế đó chúng tôi chịu hay chủ đất chịu? Các thủ tục cần làm là gì? Nếu đủ điều kiện cấp sổ đỏ thì chúng tôi có thể đăng ký số nhà cho 2 căn trên được không và có thể chuyển hộ khẩu về đây được không? Xin cảm ơn luật sư và chờ hồi âm
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai của Nptlawyer.com ;.
Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến:
Trả lời:
Kính chào và cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi cho Nptlawyer.com ; của chúng tôi.Với câu hỏi trên chúng tôi xin tư vấn cho bạn như sau:
I. Cơ sở pháp lý:
Luật đất đai năm 2013
Luật cư trú năm 2006 sửa đổi bổ sung năm 2013
Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010
Quyết định 33/2014 /QĐ-UBND QUY ĐỊNH VỀ DIỆN TÍCH TỐI THIỂU ĐƯỢC TÁCH THỬA ỦY BAN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày 06/11/2013 của Bộ Tài chính thì việc kê khai tổng hợp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
Quyết định số 22/2012/QĐ-UBND ngày 31/05/2012 của UBND thành phố Hồ Chí Minh về ban hành quy chế đánh số và gắn biển số nhà trên địa bàn Tp. Hồ Chí Minh
II. Nội dung phân tích:
1. Các bạn có được hưởng diện tích làm sổ theo quy định: (theo quy định thì diện tích có nhà hiện hữu là 50m2 và chiều rộng măt tiền 4m đối với khu đô thị quy hoạch). Bởi vì bạn đã mua 2 căn nhà với (tổng Dt sử dụng 50m2) KT 3.7×7.3m/ căn. bạn trình bày, năm 2013 bạn và anh Sơn có mua 2 căn nhà liền kề dạng thừa phát lại công chứng vi bằng và hiện nay Bà Điểm-Hóc môn thuộc quy hoạch 1/2000 của thành phố HCM. Như vậy thì bạn mua nhà trước thời điểm quy hoạch của thành phố nên bạn vẫn được hưởng diện tích làm sổ theo quy định.
Theo Khoản 2 Điều 49 Luật đất đai năm 2013 quy định:
Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật. Như vậy, trường hợp của bạn công bố quyết định quy hoạch, do vậy bạn vẫn được hưởng diện tích làm sổ theo quy định.
2. Hiện nay chúng tôi có nhu cầu tách thửa làm sổ đỏ dưới dạng đồng sở hữu có được không-2 căn hợp lại để tách sổ? (vì 1 người không đủ dt làm sổ)?
Theo quy định tại khoản 1b Điều 3 Quyết định 33/2014/QĐ-UBND TP HCM Quy định về diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa
b) Ngoài các trường hợp quy định tại điểm a khoản này được tách thửa, nhưng phải đảm bảo phù hợp quy hoạch và các điều kiện sau:
Thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại, sau khi trừ lộ giới, diện tích tối thiểu như sau:
|
Khu vực |
Đất ở |
|
|
Đất ở chưa có nhà (m2) |
Đất có nhà hiện hữu (m2) |
|
|
Khu vực 1: gồm các Quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú. |
50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét. |
45m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03 mét tại đường phố có lộ giới ≥ 20 mét; 36m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03 mét tại đường phố có lộ giới < 20 mét. |
|
Khu vực 2: gồm các Quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và thị trấn các huyện được quy hoạch đô thị hóa. |
80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét. |
50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét. |
|
Khu vực 3: gồm các huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ, ngoại trừ thị trấn hoặc khu vực được quy hoạch đô thị hóa thuộc huyện. |
120m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 07 mét. |
80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét. |
Như vậy thì diên tích tối thiểu theo quy đinh saukhi tách thửa trong trường hợp của bạn là: 80m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m(Vì bạn đã mua có cả nhà rồi).Vì 2 căn nhà bạn và anh Sơn mua mới chỉ được 50m2 nên trường hợp của bạn sẽ khôn được tách thửa
3. Trong trường hợp tôi mua thêm 37m2 nữa để đủ 80m2 thì tôi có thẻ gộp 2 hợp đồng mua bán để tách thửa được không?
Trường hợp này bạn vẫn không thể vì khi bạn mua thêm 37 m2 nữa thì sẽ nâng tổng diện tích là 87m2 .Với 87 m2 bạn vẫn chưa đủ được điều kiện để tách thửa mà điều kiện để tách thửa là sau khi tách thửa ,thửa mới được tách ra và thửa còn lại phải đủ 80m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m
4. Trong giấy tờ công chứng vi bằng có ghi đất chưa đóng thuế sử dụng đất vậy thuế đó chúng tôi chịu hay chủ đất chịu? Các thủ tục cần làm là gì? Nếu đủ điều kiện cấp sổ đỏ thì chúng tôi có thể đăng ký số nhà cho 2 căn trên được không và có thể chuyển hộ khẩu về đây được không?
Như vậy là trong giấy tờ công chứng vi bằng có ghi chưa có đóng thuế sử dụng đất thì trong hợp đồng mua bán nhà của bạn cũng chưa có thuế sử dụng đất.Hợp đồng này đã được hoàn thành thì bạn và anh sơn sẽ phải đóng thuế sử dụng đất theo khoản 1 Điều 4 luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
Điều 4 Người nộp thuế
1. Người nộp thuế là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế quy định tại Điều 2 của Luật này.
Việc kê khai tổng hợp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được áp dụng với đối tượng:
Theo quy định tại khoản 1 Điều 18 Thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày 06/11/2013 của Bộ Tài chính thì việc kê khai tổng hợp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp chỉ áp dụng đối với đất ở và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Khai thuế, nộp hồ sơ khai thuế đối với đất phi nông nghiệp chịu thuế của hộ gia đình, cá nhân được thực hiện :
Theo quy định tại tiết c, khoản 1 Điều 18 Thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày 06/11/2013 của Bộ Tài chính thì: Người nộp thuế nộp hồ sơ khai thuế tại Chi cục Thuế nơi có đất chịu thuế hoặc tại tổ chức, cá nhân được cơ quan thuế ủy quyền theo quy định của pháp luật.
Hồ sơ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp gồm:
Theo quy định tại Khoản 1, Điều 18 Thông tư số 156/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính :
– Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp cho từng thửa đất chịu thuế theo mẫu số 01/TK-SDDPNN áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc mẫu số 02/TK-SDDPNN áp dụng cho tổ chức.
– Bản chụp các giấy tờ liên quan đến thửa đất chịu thuế như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Quyết định giao đất, Quyết định hoặc Hợp đồng cho thuê đất, Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
– Bản chụp các giấy tờ chứng minh thuộc diện được miễn, giảm thuế (nếu có).
Nếu đủ điều kiện cấp sổ đỏ thì chúng tôi có thể đăng ký số nhà cho 2 căn trên được không và có thể chuyển hộ khẩu về đây được không? Xin trả lời là bạn có được đăng ký số nhà và chuyển hộ khẩu về đấy sinh sống nếu bạn có các điều kiện mà pháp luật quy định
Căn cứ điều 20 quyết định số 22/2012/QĐ-UBND ngày 31/05/2012 của UBND thành phố Hồ Chí Minh về ban hành quy chế đánh số và gắn biển số nhà trên địa bàn Tp. Hồ Chí Minh có quy định :
Điều 20. Đánh số và cấp Chứng nhận số nhà theo yêu cầu
Ủy ban nhân dân quận, huyện giải quyết đánh số và cấp Chứng nhận số nhà theo yêu cầu của tổ chức, cá nhân trong các trường hợp sau:
1. Nhà ở, công trình xây dựng hoặc đất chưa xây dựng thuộc khu vực tuy đã thực hiện xong việc đánh số, nhưng chủ sở hữu nhà ở, công trình xây dựng hoặc người sử dụng đất có yêu cầu được cấp số nhà do xây dựng mới; tách – nhập nhà hoặc xây thêm nhà trong cùng khuôn viên.
2. Nhà ở, công trình xây dựng đã có số nhà ổn định, nhưng chủ sở hữu (sử dụng) có yêu cầu được cấp Chứng nhận số nhà để thực hiện các giao dịch có liên quan về nhà ở, công trình xây dựng.
3. Tổ chức, cá nhân có yêu cầu nộp Đơn đăng ký cấp số nhà (kèm các chứng từ có liên quan) gửi Ủy ban nhân dân quận hoặc Ủy ban nhân dân xã, thị trấn để được cấp số nhà mới.
Để được cấp số nhà bạn cần nộp đơn đăng ký cấp số nhà tại UBND xã, thị trấn hoặc UBND huyện Hóc Môn. Tuy nhiên nộp kèm theo đơn xin cấp số nhà phải có bản sao có chứng thực giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ có liên quan khác. Theo như bạn trình bày thì khi bạn mua nhà mới chỉ viết tay chưa hoàn tất các thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy để được cấp số nhà , bạn và bên bán phải làm thủ tục sang tên quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất. Hoặc không bạn phải nhờ người bán nộp đơn đăng ký cấp số nhà cho bạn.
Về đăng ký thường: Theo điều 20 luật cư trú năm 2006 sửa đổi năm 2013
Điều 20. Điều kiện đăng ký thường trú tại thành phố trực thuộc trung ương
Công dân thuộc một trong những trường hợp sau đây thì được đăng ký thường trú tại thành phố trực thuộc trung ương:
1. Có chỗ ở hợp pháp và đã tạm trú liên tục tại thành phố đó từ một năm trở lên. Trường hợp chỗ ở hợp pháp do thuê, mượn, ở nhờ của cá nhân thì phải được người cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ đồng ý bằng văn bản;
2. Được người có sổ hộ khẩu đồng ý cho nhập vào sổ hộ khẩu của mình nếu thuộc một trong các trường hợp sau đây:
a) Vợ về ở với chồng; chồng về ở với vợ; con về ở với cha, mẹ; cha, mẹ về ở với con;
b) Người hết tuổi lao động, nghỉ hưu, nghỉ mất sức, nghỉ thôi việc chuyển về ở với anh, chị, em ruột;
c) Người tàn tật, mất khả năng lao động, người bị bệnh tâm thần hoặc bệnh khác làm mất khả năng nhận thức, khả năng điều khiển hành vi về ở với anh, chị, em ruột, cô, dì, chú, bác, cậu ruột, người giám hộ;
d) Người chưa thành niên không còn cha, mẹ hoặc còn cha, mẹ nhưng cha, mẹ không có khả năng nuôi dưỡng về ở với ông, bà nội, ngoại, anh, chị, em ruột, cô, dì, chú, bác, cậu ruột, người giám hộ;
đ) Người thành niên độc thân về sống với ông, bà nội, ngoại;
3. Được điều động, tuyển dụng đến làm việc tại cơ quan, tổ chức hưởng lương từ ngân sách nhà nước hoặc theo chế độ hợp đồng không xác định thời hạn và có chỗ ở hợp pháp. Trường hợp chỗ ở hợp pháp do thuê, mượn, ở nhờ của cá nhân thì phải được người cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ đồng ý bằng văn bản;
4. Trước đây đã đăng ký thường trú tại thành phố trực thuộc trung ương, nay trở về thành phố đó sinh sống tại chỗ ở hợp pháp của mình. Trường hợp chỗ ở hợp pháp do thuê, mượn, ở nhờ của cá nhân thì phải được người cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ đồng ý bằng văn bản
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của bạn.Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến bạn chưa hiểu hết vấn đề hoặc và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của bạn.
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai.