Thưa Luật sư: Tôi định mua miếng đất có tổng diện tích : 644,1 m (Đất thổ: 195.5 m, đất trồng cây lâu năm: 444,6m, ngang: 12,88m, dài: 40m). Thời hạn sử dụng đất trồng cây lâu năm: 2062, có nhà tình thương cấp 4 do UBND Huyện BC cấp.

1. Miếng đất trên tách thửa 5X40, có phù hợp với quy định tách thửa hiện nay không ạ? 

2.Sổ hồng trong phần ghi chú có ghi “ Khi nhà nước thực hiện quy hoạch thì chủ sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất phải chấp hành theo quy định”. Trong phản hồi thông tin đất đai của Sở TNMT Huyện BC phần Quy Hoạch có ghi : "a.Theo quy hoạch chung huyện BC đã được UBND TP HCM phê duyệt kèm theo QD số 6013/QD-UBND ngày 16/11/2012, vị trí khu đất thuộc khu vực quy hoạch đất dân cư hiện hữu. Khu vực chưa có quy hoạch chi tiết 1/2000 được duyệt. b. Theo bản đồ tam thời xác định khu vực dân cư hiện hữu ở đô thị và nông thôn được ban hành kèm theo văn bản số 499/UBND ngày 14/4/2009 của UBND huyện BC, vi trí khu đất thuộc khu vực quy hoạch đất dân cư hiện hữu ở nông thôn."

Phần ghi chú trong sổ hồng có ý nghĩa chính xác như thế nào ạ ? Tôi có nên mua 1 phần đất đó không ? Đất có bị nhà nước quy hoạch bất cứ lúc nào hay không ạ ?

3. Khi mua và tách sổ mới, tôi có yêu cầu không ghi câu ghi chú như thế được không ạ ? (do ngân hàng từ chối cho vay vì câu ghi chú đó)

4. Câu ghi chú trong sổ hồng có trái nghĩa với phản hồi thông tin đất đai của sở TNMT Huyện BC hay không ạ ?

Chân thành cảm ơn luật sư!

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật đất đai   của Nptlawyer.com ;.

Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Nptlawyer.com ;. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

 

Cơ sở pháp lý:

Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội  

Quyết định số 33/2014/QĐ-UBND của UBND thành phố Hồ Chí Minh

Thông tư số 38/2009/TT-BXD của Bộ Xây dựng

Nội dung phân tích:

Dựa trên thông tin bạn cung cấp, chúng tôi xin tư vấn vấn đề của bạn như sau:

Một là: Theo thông tin bạn cung cấp, đất của bạn thuộc loại đất ở tại nông thôn. Do đó, căn cứ Khoản 4 Điều 144 Luật đất đai 2013 quy định:

“Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.”

Trường hợp của bạn, đối với 195m2 đất ở thuộc miếng đất mà bạn định mua, theo Quyết định 33/2014/QĐ-UBND quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh ban hành ngày 15/10/2014: miếng đất của bạn sẽ được tách thửa khi có đủ các điều kiện quy định tại khoản 3 sau:

"1. Đối với đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị:

a) Các trường hợp không được tách thửa:

– Khu vực bảo tồn đã được Ủy ban nhân dân Thành phố phê duyệt danh mục phải bảo tồn theo quy định pháp luật;

– Các khu vực hiện đang là biệt thự được tiếp tục quản lý theo quy hoạch; biệt thự thuộc sở hữu Nhà nước; biệt thự thuộc nhóm 1 và 2 theo quy định tại Thông tư số 38/2009/TT-BXD ngày 08 tháng 12 năm 2009 của Bộ Xây dựng hướng dẫn việc quản lý sử dụng nhà biệt thự tại khu vực đô thị; biệt thự thuộc dự án đã quy hoạch; đất ở thuộc các dự án đã được Nhà nước giao đất, cấp giấy chứng nhận cho từng nền đất theo quy hoạch được duyệt. Trường hợp quy hoạch này không còn phù hợp, phải thực hiện điều chỉnh quy hoạch theo quy định pháp luật trước khi thực hiện tách thửa, việc tách thửa phải đảm bảo đúng theo quy hoạch đã điều chỉnh;

– Trường hợp vị trí nhà, đất ở thuộc khu vực đã có Thông báo thu hồi đất hoặc Quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì không được tách thửa;

b) Các trường hợp không thuộc quy định tại Điểm a, Khoản 1, Điều 3 Quyết định này thì được tách thửa, nhưng phải đảm bảo các điều kiện sau:

– Thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại, sau khi trừ lộ giới, diện tích tối thiểu như sau:

Khu vực	Đất ở
	Đất ở chưa có nhà (m2)	Đất có nhà hiện hữu (m2)
Khu vực 1: gồm các Quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú.	50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét.	45m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03 mét tại đường phố có lộ giới ≥ 20 mét; 36m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03 mét tại đường phố có lộ giới < 20 mét.
Khu vực 2: gồm các Quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và thị trấn các huyện được quy hoạch đô thị hóa.	80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét.	50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét.
Khu vực 3: gồm các huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ, ngoại trừ thị trấn hoặc khu vực được quy hoạch đô thị hóa thuộc huyện.	120m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 07 mét.	80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét.

– Đảm bảo được hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch và kết nối, đồng bộ với hạ tầng kỹ thuật hiện hữu.

– Trường hợp thửa đất khi tách thửa sẽ hình thành đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật khác, Ủy ban nhân dân quận, huyện có trách nhiệm hướng dẫn thực hiện đảm bảo kết nối hạ tầng kỹ thuật chung của khu vực. Diện tích làm đường giao thông, hạ tầng kỹ thuật khác được đưa vào sử dụng chung theo quy hoạch"

Tức phần đất ở thuộc khu đất bạn định mua phải không thuộc các trường hợp không được tách thửa quy định ở trên. Và diện tích tách thửa đất đối với huyện Bình Chánh nơi có mảnh đất bạn định mua phải có diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải có diện tích tối thiểu là 80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05m (trường hợp là đất có nhà hiện hữu) hoặc tối thiểu là 120m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 07m ( trường hợp là đất chưa có nhà).  

Và việc tách thửa chỉ có thể tiến hành với phần 195m2 đất ở. Còn với phần đất còn lại là đất trồng cây lâu năm, nếu bạn muốn chuyển hết sang đất ở thì có thể làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở. Trường hợp muốn tách thửa với phần đất này thì cho đến nay vẫn chưa có văn bản của UBND thành phố HCM quy định về vấn đề này. 

Hai là: phần ghi chú trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ý nghĩa là mảnh đất đã có quy hoạch và đã được phê duyệt, do đó khi dự án bắt đầu thì chủ sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải chấp hành theo quy định của pháp luật. 

Cụ thể là khoản 2 và khoản 3 Điều 49 Luật đất đai năm 2013 quy định:

“2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

3. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất. Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều này.”

Theo Điều 37 Luật đất đai năm 2013 thì:

“Kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

1. Kỳ quy hoạch sử dụng đất là 10 năm.

2. Kỳ kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, cấp tỉnh và kỳ kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, đất an ninh là 05 năm. Kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được lập hàng năm”.

Như vậy không phải bất cứ lúc nào đất cũng được quy hoạch.

Ba là:Theo Điều 11 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT:

“Thể hiện nội dung tại điểm Ghi chú trên Giấy chứng nhận

1. Trường hợp trong quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, hợp đồng hoặc văn bản nhận chuyển quyền sử dụng đất và các giấy tờ khác về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; giấy tờ về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại các điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP có nội dung hạn chế về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì ghi nội dung hạn chế theo giấy tờ đó.

2. Trường hợp thửa đất hoặc một phần thửa đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình đã được công bố, cắm mốc thì ghi "Thửa đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình… (ghi tên của công trình có hành lang bảo vệ)"; hoặc ghi "Thửa đất có… m2 đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình…" đối với trường hợp một phần thửa đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình.

3. Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì ghi "Số hiệu và diện tích thửa đất chưa được xác định theo bản đồ địa chính".

4. Các nội dung ghi chú trong các trường hợp khác được ghi theo quy định tại Khoản 3 Điều 5, Điểm c Khoản 6 Điều 6, Điểm c Khoản 1 Điều 8, Điểm c Khoản 1 Điều 9 và Điều 13 của Thông tư này”.

Như vậy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ được nêu một trong các ghi chú được quy định nêu trên. Khi bạn mua đất, làm sổ mới, bạn có thể yêu cầu không ghi nội dung đó.

Bốn là:Ghi trong giấy chứng nhận quyền sử đất và phản hồi thông tin đất đai của Phòng Tài nguyên môi trường huyện Bình Chánh hoàn toàn không trái ngược nhau. Vì quy hoạch đã được UBND Tp.HCM phê duyệt, khi cơ quan có thẩm quyền chỉ đạo, quy hoạch sẽ được thực hiện.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng qua email npttrinhlaw@gmail.com hoặc qua tổng đài . Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai