Kính chào Nptlawyer.com ;, Tôi có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Em đang định mua 1 căn nhà ở Minh Khai, Hoàng Mai, Hà Nội. Nhà 4 tầng, 23 m2, sổ đỏ riêng. Diện tích căn nhà nhỏ hơn 30m2 thì nếu mua căn nhà này thì có được làm công chứng hợp đồng mua bán tại văn phòng công chứng và có được sang tên trên sổ đỏ không?

Trên sổ đỏ mới chỉ ghi chứng nhận quyền sở hữu 23 m2 đất chứ nhà thì chưa chứng nhận quyền sở hữu. Em có cần làm gì để đảm bảo quyền lợi cho mình không? Nếu trong trường hợp sau này khu vực đó có quy hoạch giải tỏa thì em có được đền bù như chính sách đền bù đối với đất có sổ đỏ không?

Tôi xin chân thành cảm ơn và rất mong sự phản hồi từ các Quý Luật sư Nptlawyer.com ;.

Tôi rất mong nhận được lời tư vấn vào địa chỉ email này.

Kính thư !

Người gửi: Nhung Nguyễn

>> Luật sư tư vấn luật Đất đai trực tuyến qua điện thoại gọi số: 

Tư vấn về quyền sở hữu nhà ở – Ảnh minh họa

Trả lời:

1.Cơ sở pháp lý

–Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 của Quốc hội;

–Thông tư 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính.

2.Nội dung trả lời

2.1.Thứ nhất về vấn đề có được có được làm công chứng hợp đồng mua bán tại văn phòng công chứng và có được sang tên trên sổ đỏ không?

Căn cứ Điều 91 Luật nhà ở năm 2005:

“Điều 91. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

1. Trong các giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở thì nhà ở phải có các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật;

b) Không có tranh chấp về quyền sở hữu;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Trường hợp nhà ở cho thuê ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, cung cấp điện, nước, vệ sinh môi trường và các điều kiện thiết yếu khác.

3. Trong trường hợp nhà ở thuê mua phải bảo đảm các tiêu chuẩn quy định tại Mục 4 Chương III của Luật này.”

Như vậy nếu căn nhà chung cư mà bạn đang có ý định  mua mà đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 91 thì bạn hoàn toàn có thể tiến hành thủ tục mua bán và sang tên theo quy định. Cụ thể căn cứ khoản 2 Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT thì hồ sơ thục hiện thủ tục sang tên bao gồm:

“Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không thuộc trường hợp “dồn điền đổi thửa”; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng gồm có:

a) Hợp đồng, văn bản về việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng theo quy định.

Trường hợp người thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là người duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư;

d) Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất.

2.2.Thứ hai về vấn đề trên sổ đỏ mới chỉ ghi chứng nhận quyền sở hữu 23 m2 đất chứ nhà thì chưa chứng nhận quyền sở hữu. Em có cần làm gì để đảm bảo quyền lợi cho mình không? Nếu trong trường hợp sau này khu vực đó có quy hoạch giải tỏa thì em có được đền bù như chính sách đền bù đối với đất có sổ đỏ không?

Căn cứ Điều 74 Luật đất đai năm 2013:

“Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.”

Căn cứ khoản 1 Điều 75 Luật đất đai năm 2013:

“Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.”

Như vậy  hiện nay thì quy định của pháp luật  thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà có giá trị pháp lý như nhau nên trong trường hợp này thì diện tích đất của bạn đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 75 Luật đất đai năm 2013 thì bạn sẽ được bồi thường theo quy định của pháp luật.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai

——————————————

THAM KHẢO MỘT SỐ DỊCH VỤ TƯ VẤN LUẬT:

1. Tư vấn tách thửa đất đai;

2. Tư vấn pháp luật đất đai ;

3. Tư vấn cấp lại sổ đỏ bị mất ;

4. Tư vấn mua bán, chuyển nhượng đất đai ;

5. Tư vấn đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ;

6. Tư vấn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do trúng đấu giá