Xin chào Nptlawyer.com ;, tôi có câu hỏi xin được giải đáp: Năm 1990 bố tôi có được đền bù đất từ đường I – khu Đuôi Cá – Giáp Bát – Giải Phóng – Hà Nội do giải tỏa làm đường I vào khu vực phía trong (cũng có nhiều hộ gia đình cũng được đền bù do di dời làm đường vào khu đất mới). Đất được UBNX cấp phép cho làm nhà, tuy nhiên chưa có sổ đỏ. Năm 1991-1992 bố tôi có bán đất cho chủ khác, giấy tờ viết tay, chưa bàn giao ra xã.
Sau đó vài năm chủ đất mua không nộp thuế đất nên xã có yêu cầu bồ tôi đóng thuế đất và việc thực hiện đóng thuế đất bố tôi vẫn đóng từ đó đến nay (từ năm 1997- đến nay). Hiện tại hộ khẩu của bố tôi và gia đình anh trai vẫn ở khu đất đó nhưng từ sau bán thì bố tôi và gia đinh anh trai không sống ở đó mà chuyển ra chô khác. Diện tích đất đóng thuế là 100 m2, nhưng khi bán trên giấy chỉ viết là 80m2. Sau này khi liên lạc với chủ đất mua đó thì họ nói là họ vẫn chưa có nhu cầu về nhận đất và vẫn công nhận cho bố tôi vẫn còn 20m2 tại khu đất đó. Qua tìm hiểu thì trên xã nay đổi thành phường trong bản đồ trích lục đã ghi tên chủ đất mua đó. Tuy nhiên trong quá trình lâu chủ đất mua không về ở nhà trên đó bị dột nát nên bố tôi có vào sủa chữa để ở. Sau khi sửa chữa xong thì có giao cho ông T hàng xóm trông nom gúp. Bố tôi có làm thỏa thuận với ông Ký là trông nom đến khi chủ đất về làm thủ tục thì sẽ giao lại để bố tôi bàn giao cho chủ mua. Thời hạn cho ông T mượn là từ năm 2009-2011.
Phía sau khu đất của các nhà được phân vào khu đất mới có một khu đất xen kẹt phía trong, thuộc đất của xã khác, trước kia là con mương nên bị lấp là phần đất lưu không (không có đường ra nếu muốn ra chỉ đi ra trên phần đất 100m2 của các nhà), ông T lợi dụng trong quá trình quản lý đã xây nhà trên khu đất lưu không đó. Sau khi hết hạn ông T lấy lý do là đất bố tôi đã bán nên không trả lại mà vẫn quản lý khu đất từ 2011 đến nay, bao gồm cả khu đất lưu không và đất mà bố tôi cho mượn.
Vậy tôi xin hỏi luật sư một vài nội dung như sau:
1. Quyên lợi của bố tôi với khu đất đó hiện nay như nào ? Quyền lợi của chủ mua đất với khu đất ?
2. Trường hợp ông T hàng xóm có chiếm được phần đất lưu không hay không? và việc ông Ký được giao đất nhưng hết thời hạn không trả sẽ xử lý như nào ? ai là người có quyền yêu cầu ông ký trả lại khu đất.
Nếu có thêm các nội dung tư vấn liên quan cũng nhờ Luật Sư tư vấn gúp.
Người gửi: T.T
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn luật đất đai của Nptlawyer.com ;.
Luật sư tư vấn luật đất đai gọi:
Trả lời:
Công ty Nptlawyer.com ; xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Vấn đề bạn đang vướng mắc chúng tôi xin được tư vấn như sau:
Căn cứ pháp lý:
Bộ luật dân sự 2005
Luật đất đai 1987
Luật đất đai 2013
Nghị định 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013.
Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP Hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình.
Nội dung trả lời:
Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.
Điều 16 Luật đất đai 1987 quy định như sau:
Điều 16. Việc chuyển quyền sử dụng đất đai chỉ thực hiện trong các trường hợp sau đây:
1- Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp;
2- Khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá nhân thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất;
3- Khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn còn tiếp tục sử dụng đất đó.
Việc chuyển quyền sử dụng đất đai nói trong Điều này, nếu ở nông thôn thì do Uỷ ban nhân dân xã quyết định, nếu ở thành thị thì do Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh quyết định.
Mục 2.2 Nghị quyết số 02/2004 quy định như sau:
2.2. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ ngày 01/7/1980 (ngày Chính phủ ban hành Quyết định số 201/CP) đến trước ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực).
Pháp luật thời kỳ này nghiêm cấm việc mua, bán phát canh thu tô chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức; do đó, khi có tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Toà án giải quyết như sau:
a. Về nguyên tắc chung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai được xác lập trong thời điểm từ ngày 01/7/1980 đến trước ngày 15/10/1993 là hợp đồng trái pháp luật; do đó, nếu có tranh chấp mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được thực hiện thì Toà án huỷ hợp đồng vì hợp đồng bị vô hiệu. Việc giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo hướng dẫn tại tiểu mục 2.3 mục 2 này.
b. Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thực hiện thì Toà án công nhận hợp đồng trong các trường hợp sau đây:
b.1. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b.2. Trường hợp đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã hoàn tất thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền, Uỷ ban nhân dân đã cho phép việc chuyển nhượng;
b.3. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh không vi phạm qui định về quy hoạch và bên chuyển nhượng cũng không phản đối khi bên nhận chuyển quyền sử dụng đất xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh trên đất đó.
Như vậy, theo như những thông tin của bạn thì: “Năm 1991-1992 bố tôi có bán đất cho chủ khác, giấy tờ viết tay, chưa bàn giao ra xã.”. Tuy nhiên, “trên xã nay đổi thành phường trong bản đồ trích lục đã ghi tên chủ đất mua đó”. Cần xác định rõ trường hợp này có trùng với trường hợp nào ở điểm b mục 2.2 không. Từ đó mới xác định được quyền và nghĩa vụ các bên. Tuy nhiên, nếu bố bạn xác nhận rằng giữa hai bên vẫn có thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hai bên tiến hành các thủ tục công nhận khi đó bố bạn có thể yêu cầu chủ mua đất hoàn lại số tiền đóng thuế đất và thanh toán chi phí sửa chữa, quản lý.
Trường hợp ông T lấn chiếm phần đất lưu không, cần phải xét ông T thuộc trường hợp nào của Điều 22 nghị định 43/2014/NĐ-CP. Từ đó có thể biết ông T có thể xác lập quyền sở hữu đối với mảnh đất đó hay không hay buộc trả lại phần đất đó cho xã.
Việc ông Ký: xác định ai là người có quyền sử dụng đất trong trường hợp này, từ đó xác định người có quyền yêu cầu ông Ký trả lại đất. Tuy nhiên, có thể thấy rằng, bố bạn cũng có quyền yêu cầu ông Ký trả lại đất vì ít nhất là bố bạn có quyền sử dụng 20m2 đất.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về vấn đề mà bạn đang quan tâm. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.
Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ email npttrinhlaw@gmail.com hoặc tổng đài tư vấn trực tuyến . Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.
Trân trọng !
Bộ phận tư vấn luật đất đai.