Xin chào công ty tư vấn pháp luật cho tôi hỏi một vài vấn đề về đất đai mong anh chị tư vấn giúp tôi. Trước năm 1977 ,ông Võ Nghiệp (ông nội tôi) sống và cất chòi trên một gò đất hoang ,trồng hoa màu để sinh sống .Đến 1993, ông Nghiệp xây dựng nhà trên khu đất này thì bị ủy ban lập biên bản không cho phép xây dựng .Ông tôi đã xây một ngôi nhà vách lá và giao lại cho con trai là Võ Nhân cùng với vợ là Nguyễn Thị Kim Hưng,còn ông Nghiệp thì đi nơi khác.

Khu đất này trước đó chỉ được khai hoang một nửa còn nửa còn lại thì cây cối um tùm ba tôi đã khai hoang phần đất còn lại và trồng cây trên đó .Năm 2005 ba mẹ tôi xây dựng một ngôi nhà cấp 4 để sinh sống.Năm 2012 là ba mẹ tôi ly hôn căn nhà giao lại cho mẹ tôi.Trước đó ông chủ nhiệm HTX( hợp tác xã) có lên đóng cọc và giao phần ranh giới đất cho ba mẹ tôi khoảng năm 2005 nên ba mẹ tôi đã rào quanh khu đất .Trên khu đất còn có các cây lâu năm như cây dừa có tuổi từ 20 đến 30 năm.Đến năm 2015 ,HTX yêu cầu mẹ tôi trả lại diện tích đất này,họ nói rằng đây là sân lúa thuộc quản lý của HTX từ năm 1980 , rồi sau đó tự ý lấy phần đất trước nhà (phần đất mà ba tôi khai hoang) có trồng cây,họ tự ý lấy lại đất và cho người khác thuê với giá 5 triệu /năm.Còn phần đất còn lại hợp tác xã yêu cầu gia đình tôi trao trả ,nhưng gia đình tôi kiên quyết không giao.Sau đó HTX đưa đơn kiện chúng tôi. Xin hỏi với vấn đề này tôi có thể thắng kiện được không ?Nếu được thì tôi phải làm như thế nào ,cần những bằng chứng gì hay những xác nhận gì không ?Nếu không thắng được thì tôi có thể có những quyền lợi gì ? Mong anh chị có hồi đáp sớm cho tôi.Xin cảm ơn anh chị .

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật đất đai Nptlawyer.com ;. 

                                                                       

                                                                        Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi:

Trả lời:

Kính chào và cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi cho Nptlawyer.com ; của chúng tôi.Với câu hỏi trên chúng tôi xin tư vấn cho bạn như sau:

 

I Cơ sở pháp lý:

 Luật đất đai năm 2013 

 Nghị Định 43/2014 Hướng dẫn thi hành một số điều của luật đất đai

II Nội dung phân tích

Theo như bạn nói thì năm 2005 ông chủ nhiệm HTX nên đóng cọc và giao đất cho gia  đình ban tuy nhiên thì theo quy định của pháp luật thì chỉ có chủ tịch ủy ban nhân dân huyện có thẩm quyền giao đất cho hộ gia đình cá nhân trong địa bàn huyện và ủy ban nhân dân xã chỉ có thẩm quyền cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn. Cụ thể khoản 2,3,4 Điều 59 Luật đất đai năm 2013.

Điều 59 Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.

3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền.

Như vậy từ các sự kiện bạn đưa ra thì từ thời ông nội bạn khai hoang và tiếp tục là bố bạn mở rộng khai hoang thêm miếng đất mà ông nội bạn đã khai hoang thì gia đình bạn chưa có giấy tờ gì chứng tỏ quyền sử dụng mảnh đất khai hoang đó.Tuy nhiên theo Điều 101 Nhà nước vẫn cấp GCNQSDĐ cho cá nhân ,hộ gia đình khi không có các giấy tờ chứng minh cụ thẻ như sau

Tại Điều 101 Luật đất đai. 2013 quy định về Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Như vậy căn cứ theo khoản 1 và khoản 2 Điều 101 thì bạn cần được ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định  và không có tranh chấp thì như vậy gia đình bạn sẽ được cấp GCNQSDĐ.Bạn hãy căn cứ vào hồ sơ đất đai,trích lục đất đai của thôn bạn qua từng năm đây sẽ là bằng chứng để chứng minh  gia đình bạn đã sử dụng đất ổn định và không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai .Khi đó bạn hãy đề nghị UBNDX nơi bạn giúp xác nhận để làm giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, tại Khoản 4 Điều 22 Nghị định 43/2014  quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai 2013 có quy định:

“4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang mà đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền duyệt, không có tranh chấp thì được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; nếu vượt hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì diện tích vượt hạn mức phải chuyển sang thuê.”

Theo các quy định trên, trường hợp của gia đình bạn có thể sẽ được cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (còn phụ thuộc vào trên thực tế sử dụng đất của gia đình bạn).Tuy nhiên chắc chắn gia đình bạn vẫn được cấp  GCNQSD đất theo ủy ban nhân dân Tỉnh nơi bạn quy định      (bạn phải căn cứ  vào hạn mức do UBND tỉnh bạn quy định,mỗi Tỉnh sẽ quy định một khác) , nếu vượt quá thì chuyển sang cho thuê.

Như vậy bạn hãy căn cứ vào diện tích đất cụ thể gia đình bạn đang sử dụng xem gia đình bạn đã vượt quá hạn mức  do UBND Tỉnh của bạn quy định chưa nếu đã vượt quá thì bạn sẽ trả lại phần diện tích vượt quá đó.Còn phần diện tích bạn sử dụng đúng quy định của pháp luật thì ban sẽ được cấp GCNQSDĐ và đó là diện tích đất của gia đình bạn.

Nếu hợp tác xã kiện gia đình bạn thì bạn hãy căn cứ vào hồ sơ đất đai qua hàng năm đã ghi rõ ràng diện tích của từng gia đình cá nhận sử dụng đất. Mặc dù gia đình ban chưa có bất kỳ giấy tờ gì nhưng gia đình bạn đã sử dụng đất ổn định lâu dài và không có vi phạm nghĩa vụ gì về đất đai với nhà nước thì đương nhiên bạn sẽ được cấp. Đây là căn cứ.quan trọng khi bạn ra tòa giải quyết tranh chấp. 

Còn nếu trong trường hợp  nhà nước quyết định thu hồi đất đai của gia đình ban :Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh( Điều 61) Thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng( Điều 62)  Luật đất đaithì bạn được nhà nước bồi thường về đất và hỗ trợ tái định cư

Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

Gia đình bạn đã đủ điều kiện để được bồi thường theo khoản 1 Điều 75 Luật đất đai

Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

Theo Điều 79 Gia đình bạn được bồi thường về đất ở:

Điều 79. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:

a) Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;

b) Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.

2. Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất.

3. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường về đất.

4. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Như vậy tóm lại nếu gia đình bạn bị kiện thì gia đình bạn hãy căn cứ vào hồ sơ trích lục đất đai của địa phương ban đã  ghi rõ cụ thể .Đây là bằng chứng để chứng minh rằng gia đình bạn đã sử dụng mảnh đất này ổn định lâu dài. Còn trong trường hợp nếu nhà nước thu hòi vì mục đích quốc phòng  an ninh phát triển kinh tế xã hội thì gia đình bạn sẽ được nhà nước bồi thường.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số:  hoặc gửi qua email: npttrinhlaw@gmail.com để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Nptlawyer.com ;.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Luật sư Tư vấn pháp luật đất đai.