Kính chào Nptlawyer.com ;, Tôi có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Trong thời gian sống chung vợ chồng tôi có mua một căn nhà của người anh chồng trị giá 500 triệu (chỉ đưa trước mặt mọi người mà không làm giấy biên nhận), còn đất thì hai anh em thỏa thuận là đổi đất cho nhau (trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cả hai bên có ghi là hộ ông:……..).

Nptlawyer.com ; đã nhận được câu hỏi của bạn. Cảm ơn bạn đã quan tâm và gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Vấn đê của bạn chúng tôi giải đáp như sau;

Căn cứ pháp lý

Bộ luật dân sự 2005;

Luật đất đai 2013;

Nội dung

1. Về vấn đề một mình chồng chí đứng tên trong sổ đỏ sau này quyền lợi của chị sẽ như thế nào?

Căn cứ vào khoản 4 điều 98 Luật đất đai 2013 quy định về ghi tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

"4. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu".

Vậy, trong trường hợp này thì chị và chồng chị có thể thỏa thuận là chỉ ghi tên mình chồng chị trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thỏa thuận này có thể lập thành văn bản để đảm bảo về mặt pháp lý sau này hoặc có quyền yêu cầu là khi làm thủ tục  sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì chị có thể yêu cầu cán bộ  địa chính làm thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi tên của cả hai vợ chồng.

Nếu như chị không thực hiện như vậy thì chị sẽ phải chịu rất nhiều rủi ro pháp lý:

+) Thứ nhất: Hợp đồng này lại ghi là hợp đồng tặng cho nhưng trên thực tế nó là hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất, tuy nhiên khi làm hợp đồng tặng cho thì tài sản này đã được tặng cho cho vợ chồng anh chị, do đó, luật đất đai và bộ luật dân sự không có một quy định nào cấm là con dâu không được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cha ông. Hơn nữa, hiện nay theo quy định của bộ luật dân sự thì vợ chồng có thể được nhận tặng cho tài sản chung. Vậy nếu như hợp đồng tặng cho chỉ đứng tên mình chồng chị thì có thể hiểu hợp đồng này được tặng cho cho mình chồng chị và nó sẽ là tài sản riêng của chồng chị vì được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân.

+) Thứ hai: Nếu có mâu thuẫn xảy ra thi tài sản này sẽ là được xác định là tài sản riêng của chồng chị và khi chia tài sản chị sẽ không được chia số tài sản này hay nói cách khác là không có quyền sở hữu đối với tài sản này.

Do đó, nếu như anh chồng chị vẫn chỉ muốn ghi tên tặng cho mình chồng chị thì chị cũng sẽ phải chấp nhận vì về mặt pháp lý, tài sản này là sở hữu của anh chồng chị do đó anh chồng chị có quyền định đoạt với tài sản này là tặng cho tài sản này cho ai. Nhưng vì hợp đồng này bản chất là hợp đồng mua bán, do đó chị có thể yêu cầu là ghi rõ ràng thành hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bên mua là đứng tên cả hai vợ chồng chị và hợp đồng này phải được công chứng sau đấy yêu cầu anh chồng chị phối hợp để sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho vợ chồng anh chị. Nếu như anh chồng chị không đồng ý mà về mặt pháp lý vẫn ghi là hợp đồng tặng cho thì chị có thể yêu cầu hay nói với chồng la xác nhập, thỏa thuận tài sản này vào khối tài sản chung và thỏa thuận này có thể lập thành văn bản để đảm bảo quyền lợi của mình sau này.

2. Khi nhận lại căn nhà ấy chúng tôi có biên bản bàn giao nhà đất có chữ ký của cả gia đình làm chứng thì biên bản đó có giá trị hợp pháp không?

Theo quy định tại điều 465 về hợp đồng tặng cho tài sản:

"Điều 465. Hợp đồng tặng cho tài sản

Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận".

Theo quy định tại điểm a, d Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:

"a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này

d) VIệc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại ủy ban nhân dân cấp xã".

Khi thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất thì các bên phải lập thành hợp đồng và phải được công chứng tại các văn phòng công chứng và chứng thực tại UBND cấp xã, phường, thị trấn thì hợp đồng này mới có giá trị pháp lý. 

Vậy trong trường hợp này thì vợ chồng anh chị nhận nhà mà chỉ là giấy viết tay thì sẽ không có giá trị pháp lý khi ra trước pháp luật.

Bên cạnh đấy hợp đồng tặng cho là hợp đồng thực tế, do vậy,khi chuyển giao tài sản cho bên nhận tặng cho thì lúc này hợp đồng mới phát sinh hiệu lực pháp luật. Trường hợp của chị là tặng cho quyền sử dụng đất nên khi hoàn tất thủ tục sang tên thì tài sản này mới chính thức thuộc quyền sở hữu của anh chị, hợp đồng tặng cho mới có hiệu lực trên thực tế,  để hạn chế tranh chấp và rủi ro cho mình chị và chồng chị có thể yêu cầu anh chồng chị hoàn tất thủ tục sang tên cho vợ chồng chị càng sớm càng tốt.