Kính chào Nptlawyer.com ;, Tôi có một vấn đề mong luật sư giải đáp:Như trao đổi sáng nay, tôi gửi bản scan để Luật sư nghiên cứu. Ngoài giá bán, trong Điều 4 của Hợp đồng, điểm c có quy định về nghĩa vụ nộp các loại thuế, phí …

Ngoài ra xin hỏi, trong trường hợp chủ đầu tư cứ cố tình giữ giấy tờ căn hộ để ép khách hàng phải ký Bản thanh lý do họ soạn thì cần liên hệ cơ quan nào để giải quyết.

Tôi xin chân thành cảm ơn và rất mong sự phản hồi từ các Quý Luật sư Nptlawyer.com ;

Tôi rất mong nhận được lời tư vấn vào địa chỉ email này.

Kính thư

Người gửi: Dang Vuxuan

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục hỏi đáp pháp luật đất đai của Nptlawyer.com ;.

Luật sư tư vấn luật Đất đai trực tuyến qua điện thoại gọi số:  

Trả lời:

Cơ sở pháp luật:

– Luật Dân sự năm 2005 ;

– Luật Nhà ở năm 2005 ;

– Nghị định 71/2010/ NĐ-CP  Hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;

– Thông tư số 16/2010/TT-BXD  Quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của nghị định số 71/2010/TT-BXD ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở;

– Thông tư số 03/2014/TT-BXD  sửa đổi, bổ sung Điều 21 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD  ngày 01 tháng 9 năm 2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.

Câu hỏi của bạn chúng tôi xin được trả lời như sau: 

1. Kinh phí bảo trì.

Theo quy định tại Điều 21 Thông tư số 16/2010/TT-BXD đợc sửa đổi, bổ sung bởi Điều 1 Thông tư số 03/2014/TT-BXD quy định: “1. Các giao dịch về nhà ở phải được lập thành văn bản (gọi chung là hợp đồng về nhà ở) có các nội dung quy định tại Điều 93 của Luật Nhà ở, Bộ Luật dân sự, Điều 63 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, tuân thủ các hợp đồng mẫu và nội dung của hợp đồng về nhà ở quy định tại các phụ lục ban hành kèm theo Thông tư này.

2. Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thương mại ký với chủ đầu tư thì ngoài các nội dung quy định tại khoản 1 Điều này, các bên còn phải ghi rõ thêm các nội dung sau đây: phần diện tích thuộc sở hữu, sử dụng chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; diện tích sàn xây dựng căn hộ; diện tích sử dụng căn hộ (diện tích thông thủy) để tính tiền mua bán căn hộ; khoản kinh phí bảo trì 2% tiền bán nhà ở; mức phí và nguyên tắc điều chỉnh mức phí quản lý vận hành nhà chung cư trong thời gian chưa thành lập Ban quản trị nhà chung cư. Kèm theo hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư do chủ đầu tư ban hành, bản vẽ thiết kế mặt bằng căn hộ, mặt bằng tầng có căn hộ và mặt bằng nhà chung cư có căn hộ mua bán đã được phê duyệt .”

Theo đó, nội dung kinh phí bảo trì 2% tiền bán nhà ở phải được thể hiện rõ trong hợp đồng.

Điều 51. Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu

1. Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được quy định như sau:

a) Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng bán căn hộ kể từ ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành thì chủ đầu tư có trách nhiệm nộp các khoản kinh phí sau đây:

– Đối với diện tích nhà bán phải nộp 2% tiền bán, khoản tiền này được tính vào tiền bán căn hộ hoặc diện tích khác mà người mua phải trả và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán;

c) Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng bán căn hộ trước ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành mà chủ đầu tư chưa thu 2% tiền bán thì các chủ sở hữu căn hộ chung cư có trách nhiệm đóng góp khoản kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung. Kinh phí đóng góp chỉ được thu khi phát sinh công tác bảo trì và được xác định đối với từng công việc bảo trì cụ thể.

2. Trường hợp kinh phí bảo trì quy định tại điểm a và điểm b khoản 1 Điều này không đủ để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp thêm kinh phí tương ứng với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng chủ sở hữu. Trong trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ mà kinh phí bảo trì quy định tại khoản 1 Điều này chưa sử dụng hết thì được sử dụng để hỗ trợ tái định cư khi xây dựng lại nhà chung cư hoặc đưa vào quỹ bảo trì nhà chung cư sau khi xây dựng lại.

Qua điều 51 Nghị địh 71/2010/NĐ-CP xét thấy:

Nếu thời điểm ký hợp đồng mua bán là sau ngày 01/07/2006

Luật Nhà ở năm 2005 có hiệu lực ngày 1-7-2006

Vì thời điểm ký hợp đồng sau khi luật Nhà ở có hiệu lực, vì vậy trường hợp trên thuộc điểm a, khoản 1 điều 51: Tức là chủ đầu tư phải có trách nhiệm nộp 2% tiền bán để nộp phí bảo trì. Nếu 2% tiền bán không đủ trả hết phí bảo trì, thì phần còn lại, bạn sẽ phải nộp. Theo pháp luật quy định hợp đồng mua bán nhà phải ghi cụ thể ai là bên phải đóng khoản bảo trì 2%. Nếu chủ đầu tư không ghi rõ trong hợp đồng để thực hiện cho chặt chẽ vì vậy: Chủ đầu tư là người phải chịu khoản này mà không được buộc khách hàng nộp thêm.

.2. Chủ đầu tư ép khách hàng ký bản thanh lý thì họ mới giao Giấy chủ quyền căn hộ.

 Nếu có bất đồng quan điểm, hai bên nên thỏa thuận với nhau, nếu không thỏa thuận được bạn có quyền làm đơn khởi kiện ra Tòa án để được giải quyết. Tòa án sẽ căn cứ vào Hợp đồng thỏa thuận giữa hai bên, Bảng giá đất UBND tỉnh, thành phố nơi có bất động sản và các văn bản pháp luật có liên quan để giải quyết.

Biết rằng thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng dân sự là 2 năm, kể từ ngày quyền và lợi ích hợp pháp của các nhân bị xâm phạm (Điều 427 Bộ Luật Dân sự). 

BỘ PHẬN TƯ VẤN PHÁP LUẬT

———————————–

THAM KHẢO MỘT SỐ DỊCH VỤ TƯ VẤN LUẬT:

1. Tư vấn tách thửa đất đai;

2. Tư vấn pháp luật đất đai ;

3. Tư vấn cấp lại sổ đỏ bị mất ;

4. Tư vấn mua bán, chuyển nhượng đất đai ;

5. Tư vấn đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ;

6. Tư vấn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do trúng đấu giá ;