Thưa quý công ty! Hiện tôi và gia đình đang sống tại Đà nẵng.Tôi xin luật sư tư vấn cho tôi với nội dung sau: Trước đây gia đình tôi sống ở xã Thanh Lâm,Thanh Chương,Nghệ An. Năm 1998 do điều kiện công tác của bố tôi làm việc tại Đà Nẵng nên gia đình tôi chuyển vào Đà Nẵng sinh sống. Năm 2010, gia đình ở quê có những việc không hay xảy ra (giữa cô ruột và chú ruột), để yên tâm hơn mẹ tôi viết giấy chuyển nhượng cho cháu: Trần Hưng Văn, sinh năm 1986 (con cô ruột của tôi) sử dụng ruộng và đất ở.
Trong thời gian vừa qua, do việc anh Văn và gia đình tôi bất đồng nên mẹ tôi không đồng ý cho anh Văn sử dụng ruộng đất nữa. Thế nhưng anh Văn không đồng ý và cứ nghĩ là căn cứ theo giấy chuyển nhượng thì quyền sử dụng ruộng và đất ở thuộc của anh Văn. Vậy thời gian vừa qua mẹ tôi về địa phương gặp anh Văn để giải quyết. Thế nhưng lên tới UBND xã Thanh Lâm để hòa giải nhưng anh Văn vẫn không đồng ý. Trong khi đó giấy chuyển nhượng thì Cán bộ Địa chính xã Thanh Lâm phê: "Hai hộ phải lên UBND xã lập hồ sơ để Chủ tịch xã ký". Nhưng mẹ tôi không có mặt mà Chủ tịch đã ký vào giấy. Vậy tôi xin hỏi luật sư:
– Thứ nhất, việc mẹ tôi viết giấy chuyển nhượng như vậy đúng hay sai? giấy chuyển nhượng của mẹ tôi có giá trị pháp lý không?
– Thứ hai, việc làm của Chủ tịch xã như vậy đúng hay sai?
– Thứ ba, việc anh văn tự đi đánh vi tính và khai chi tiết trích lục đất đai và tự đi xin xác nhận của UBND xã có đúng với pháp luật không?
– Thứ tư, việc này có đưa ra Tòa án có được không, các thủ tục như thế nào?
Xin luật sư tư vấn giúp tôi. Tôi chân thành cảm ơn !
Người gửi: P.V.T
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật Đất đai, Nptlawyer.com ;
Luật sư tư vấn luật đất đai, gọi:
Trả lời:
Nptlawyer.com ; đã nhận được câu hỏi của bạn. Cảm ơn bạn đã quan tâm và gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Vấn đề của bạn chúng tôi xin được tư vấn như sau:
Cơ sở pháp lý:
– Luật đất đai 2003
– Luật đất đai mới 2013
– Bộ luật dân sự 2005
– Bộ luật tố tụng dân sự 2004
– Thông tư liên tịch số 04/2006 Thông tư liên tịch Hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất.
– Nghị định 181/2004/NĐ-CP thi hành luật đất đai 2003.
Nội dung tư vấn:
– Trả lời cho câu hỏi thứ nhất, việc mẹ bạn viết giấy chuyển nhượng như vậy đúng hay sai?
Thời điểm mẹ bạn chuyển nhượng là năm 2010 nên Căn cứ luật đất đai 2003, tại khoản 1 điều 106 quy định:
"Điều 106. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất .
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 110; khoản 2 và khoản 3 Điều 112; các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113; khoản 2 Điều 115; điểm b khoản 1, các điểm b, c, d, đ và e khoản 3 Điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và điểm c khoản 2 Điều 120 của Luật này khi có các điều kiện sau đây:
a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất."
Như vậy tại thời điểm mẹ bạn chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà đáp ứng đủ các điều kiện nêu trên thì mẹ bạn có quyền lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng diện tích đất đó.
– Trả lời cho câu hỏi thứ hai, giấy chuyển nhượng của mẹ bạn có giá trị pháp lý không?
Về bản chất, giấy chuyển nhượng mà mẹ bạn lập thực chất là một hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo điều 722 Bộ luật dân sự 2005 bởi mẹ bạn đã quyết định giao quyền sử dụng đất cho anh Nguyễn Hưng Văn mà không yêu cầu đền bù và anh Nguyễn Hưng Văn đồng ý nhận diện tích đất đó.
" Điều 722. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai."
Theo “Giấy chuyển nhượng ruộng đất và vườn ở” do mẹ bạn lập mà bạn gửi kèm cho chúng tôi thì hình thức của hợp đồng này đã đáp ứng đúng quy định theo điều 467 Bộ luật dân sự 2005.
" Điều 467. Tặng cho bất động sản
1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu theo quy định của pháp luật bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu.
2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản."
Việc mẹ bạn ghi sai tên của hợp đồng này là “Giấy chuyển nhượng ruộng đất và vườn ở” không ảnh hưởng đến giá trị pháp lý của hợp đồng tặng cho trên do không thuộc trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định hình thức theo điều 134 và điều 467 Bộ luật dân sự 2005.
Như vậy giấy chuyển nhượng do mẹ bạn lập có giá trị pháp lý và là một hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
– Trả lời cho câu hỏi thứ ba, việc làm của Chủ tịch xã như vậy đúng hay sai?
Theo quy định tại thông tư liên tịch số 04/2006 Thông tư liên tịch Hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất.
Tại Điều 4 và 5 quy định:
"4. Trách nhiệm của các bên giao kết hợp đồng hoặc xác lập văn bản về bất động sản
Các bên giao kết hợp đồng hoặc xác lập văn bản về bất động sản phải chịu trách nhiệm về:
4.1. Tính hợp pháp của các giấy tờ do mình xuất trình;
4.2. Bảo đảm các nguyên tắc giao kết hợp đồng hoặc xác lập văn bản theo quy định của pháp luật về dân sự.
5. Trách nhiệm của Công chứng viên, Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn
5.1. Khi thực hiện công chứng, chứng thực thì Công chứng viên, Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn phải chịu trách nhiệm về:
a) Thời điểm, địa điểm công chứng, chứng thực;
b) Năng lực hành vi dân sự của các bên giao kết hợp đồng hoặc xác lập văn bản về bất động sản tại thời điểm công chứng, chứng thực;
c) Nội dung thoả thuận của các bên giao kết hợp đồng hoặc nội dung văn bản về bất động sản không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;
d) Chữ ký của các bên giao kết hợp đồng hoặc xác lập văn bản về bất động sản.
5.2. Khi thực hiện xác nhận thì Trưởng Ban quản lý phải chịu trách nhiệm như trách nhiệm của Công chứng viên, Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nêu tại điểm 5.1 khoản này."
Như vậy theo quy định này, việc chứng thực hồ sơ cho diện tích đất tặng cho nói trên tại UBND cấp xã phải có mặt của cả hai bên giao kết hợp đồng đó, tuy nhiên sự có mặt này chỉ nhằm mục đích xác minh tính hợp pháp của hồ sơ và năng lực chủ thể của các bên. Do đó việc mẹ bạn vắng mặt mà Chủ tịch xã vẫn ký xác nhận vào hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất đó là Không trái luật và Chủ tịch xã sẽ chịu trách nhiệm về những nội dung mà mình đã chứng thực theo Khoản 5.1 Điều 5 của thông tư 04/2006 nêu trên.
– Trả lời cho câu hỏi thứ tư, việc anh văn tự đi đánh vi tính và khai chi tiết trích lục đất đai và tự đi xin xác nhận của UBND xã có đúng với pháp luật không?
Căn cứ vào Điều 152 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP thi hành Luật đất đai 2003, quy định về trình tự, thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất thì thủ tục được thực hiện như sau:
"1. Bên được tặng cho quyền sử dụng đất nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:
– Văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho hoặc quyết định tặng cho quyền sử dụng đất của tổ chức;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có).
2. Việc tặng cho quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:
– Trong thời hạn không quá bốn (04) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, làm trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có); chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận;
– Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm thông báo cho bên được tặng cho quyền sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính;
– Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày bên được tặng cho thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.”
Như vậy việc trích lục hồ sơ thửa đất là do Bên tặng cho thực hiện tại Uỷ ban nhân dân xã. Việc anh Văn tự đi đánh vi tính và khai chi tiết trích lục đất đai và tự đi xin xác nhận của UBND xã là không hợp pháp.
– Trả lời cho câu hỏi thứ năm, việc này có đưa ra Tòa án có được không, các thủ tục như thế nào?
Khi hợp đồng chuyển nhượng hay tặng cho quyền sử dụng đất giữa các bên đã có hiệu lực, thì bên chuyển nhượng hay tặng cho không có quyền đòi lại quyền sử dụng đất. Song, mẹ bạn vẫn có thể đòi lại quyền sử dụng đất trường hợp sau:
Trường hợp : Gia đình bạn chứng minh được hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất giữa Mẹ bạn và anh Nguyễn Hưng Văn là hợp đồng dân sự vô hiệu. Theo đó các bên sẽ hoàn trả cho nhau nhưng gì đã nhận.
Cụ thể, nếu một hợp đồng không thỏa mãn đầy đủ các điều kiện sau theo quy định tại Điều 122 Bộ luật dân sự 2005 thì sẽ vô hiệu:
"1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;
b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;
c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.
2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định."
Như vậy, nếu hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất giữa Mẹ bạn và anh Văn là hợp đồng vô hiệu, thì theo quy định tại Điều 137 BLDS 2005: “… Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận;…”
Tranh chấp giữa mẹ bạn và anh Nguyễn Hưng Văn đã được hòa giải tại UBND cấp xã nhưng không thành do đó mẹ bạn được quyền khởi kiện vụ án này ra tòa án theo Khoản 1 Điều 203 Luật đất đai 2013.
"Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:
1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;…"
Thủ tục khởi kiện vụ án tranh chấp đất đai.
Được thực hiện theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự 2004, bao gồm các bước sau:
Bước 1: Thu thập chứng cứ, tài liệu chuẩn bị khởi kiện:
Thu thập chứng cứ để xác định điều kiện khởi kiện vụ án tranh chấp về quyền sử dụng đất, chứng minh quyền khởi kiện cũng như để bảo vệ quyền và lợi ích trong quá trình tham gia tố tụng.
Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện:
Gồm đơn khởi kiện và các tài liệu chứng cứ kèm theo.
Bước 3: Nộp hồ sơ khởi kiện tại Tòa án.
Các hình thức nộp đơn như: Nộp đơn khởi kiện trực tiếp tại Tòa án hoặc nộp qua đường bưu điện
Bước 4: Nộp tiền tạm ứng án phí.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được giấy báo của tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí tại Tòa án.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật về dân sự và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.
Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào khác bạn có thể trực tiếp đến văn phòng của công ty chúng tôi ở địa chỉ: Phòng 802, Tòa nhà VNT, số 19, đường Nguyễn Trãi, quận Thanh Xuân, Tp. Hà Nội. Hoặc bạn có thể liên hệ với chúng tôi qua địa chỉ email npttrinhlaw@gmail.com hoặc gọi điện để được tư vấn qua tổng đài .
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai