Tư vấn Đất đai

Tư vấn về giải quyết tranh chấp đất đai

Gửi Diễn Đàn Luật;, em có sự việc mong nhận được sự tư vấn từ phía công ty: Vào cuối năm 2011 gia đình có mua 1 thửa đất 1989m2 đất vườn trồng cây ăn trái với giá 45 chỉ vàng 24k, nhưng bên bán bớt cho gia đình em 5 chỉ vàng 24k để làm giấy tờ. Hiện tại gia đình em chỉ có giấy thỏa thuận mua bán viết tay có ký tên của bên bán, bên mua và những người làm chứng của 2 bên ạ.

Vì lúc mua đất gia đình em sợ có tranh chấp này nọ với lại lúc mua bán đất ông ở nhà một mình vợ con bỏ đi hết nên gia đình em có đến Uỷ ban khu vực nơi ông làm ruộng và sinh sống để hỏi và xác nhận và có mời ông Trưởng khu vực đến để chứng kiến. Trong quá trình mua bán mọi giấy tờ đều do Trưởng Khu vực này viết giùm cho 2 bên ạ (ông không ký tên trong bản thỏa thuận). Em xin nêu tóm tắc nội dung bản thỏa thuận như sau: "Bên A hiện nay giao đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy photo và đơn xin đo đạc cho bên B, bên B sẽ chịu mọi chi phí đo đạc và giấy tờ các loại. Phần ranh đất tứ cận thì bên A lo, khi nào đo đạc xong thì đến Uy ban nhân dân Phường làm hợp đồng chuyển nhượng ký tên xong thì bên B sẽ đưa đủ số vàng còn lại. Hiện nay đưa cọc 25 chỉ vàng 24k còn lại 15 chỉ 24k khi nào đo đạc xong thì giao đủ". Trong thời gian canh tác gia đình em có nhờ địa chính xuống đo đạc nhưng không thành vì phần đất gia đình em mua đang tranh chấp với hộ lân cân. Bên bán không giải quyết được tranh chấp mà cứ liên tục kêu gia đình em đưa thêm vàng nhưng gia đình em không đồng ý thì bên Bán lấy lại nửa số đất không cho gđ em canh tác tiếp. Khi sảy ra việc gia đình em có làm đơn gửi Uỷ ban khu vực giải quyết nhưng không thành, chuyển về UBND Phường nhưng cho đến nay đã 5 năm nhưng không ai giải quyết cho gia đình em hết, dẫn đến việc bên bán đất đã chết, vợ và con ông ta kêu ai bán thì tìm người đó làm giấy chứ họ không biết (vợ con ông ta đang sử dụng phần đất của gia đình em đang tranh chấp) Gia đình em vẫn sử dụng có 1000m2 đất gần 5 năm trong khi gia đình em mua tới 1989m2. Như đã nêu ở trên xin luật sư cho em hỏi: Bên bán ngang nhiên lấy lại đất như vậy là đúng hay sai, nếu sai thì làm sao gia đình em có thể lấy lại đất. UBND Phường đã nhận hồ sơ 5 năm mà không giải quyết như vậy là đúng hay sai. nếu sai là ai sai làm sao tôi có thể kiện họ, Trong tình huống khó khăn không làm được giấy tờ gia đình em có thể yêu cầu bên bán nhận lại đất không và yêu cầu họ phải trả đúng số tiền mà gđ em bỏ ra thời trước, vì trước gia đình em mua giá trị trên 45 triệu/cây, còn bây giờ có 32 triệu/ cây.

Xin chân thành cảm ơn!

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật đất đai  của Nptlawyer.com ;.

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến , gọi: 

Trả lời:

 

Chào bạn,Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Nptlawyer.com ;. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Căn cứ pháp lý:

Luật đất đai 2013

Bộ luật dân sự 2005  

Nội dung phân tích:

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 127 Luật đất đai năm 2003 và Điểm b Khoản 1 Điều 119 Nghị định 181/2004 thì: Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền. Pháp luật chỉ công nhận các giao dịch mua bán bằng giấy tay thực hiện trước ngày 1/7/2004 (ngày Luật đất đai 2003 có hiệu lực). Như vậy, trường hợp này của gia đình bạn hợp đồng mua bán đất bằng giấy viết tay năm 2011 nên giao dịch mua bán đất này sẽ không pháp luật công nhận.

Ngoài ra miếng đất mà gia đình bạn mua đó phải đủ điều kiện được chuyển nhượng theo quy định tại Luật đất đai 2013:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”

Như bạn cung cấp thông tin ở trên thì miếng đất gia đình bạn mua đang tranh chấp với hộ lân cận nên theo quy định trên mảnh đất này không đủ điều kiện để chuyển nhượng nên giao dịch mua bán đất này của gia đình bạn là vô hiệu trước pháp luật.

Về việc gia đình bạn sử dụng đất:

Điều 358. Đặt cọc –  Bộ luật dân sự 2005 quy định:

“1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.
Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.”

Như thông tin bạn đã cung cấp gia đình bạn và bên A đã thoả thuận đặt cọc có điều kiện kèm theo, trường hợp này của gia đình bạn vẫn chưa được chuyển nhượng quyền sử đất thì coi như bên A chưa thực hiện đúng giao kết thì bên A phải trả lại tiền đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác. Đối với phía gia đình bạn cũng phải trả lại mảnh đất kia do giao kết đã huỷ bỏ.

Về việc giải quyết tranh chấp đất đai 

Theo Điều 135 Luật đất đai, tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp. Thời hạn hòa giải là 30 ngày làm việc, kể từ ngày UBND xã, phường, thị trấn nhận được đơn. Kết quả hòa giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên tranh chấp và xác nhận của UBND thị trấn nơi có đất.

Trường hợp kết quả hòa giải không thành thì theo Điều 136 Luật đất đai:

“Tranh chấp đất đai đã được hoà giải tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn mà một bên hoặc các bên đương sự không nhất trí thì được giải quyết như sau: 

1. Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Toà án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này được giải quyết như sau:

a) Trường hợp Chủ tịch Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết; quyết định của Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là quyết định giải quyết cuối cùng;

b) Trường hợp Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường; quyết định của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường là quyết định giải quyết cuối cùng”.

Như vậy, Uỷ ban nhân dân phường đã nhận hồ sơ mà không xử lý thì đã vi phạm quy định của pháp luật bạn có thể tiến hành khiếu nại hành vi này của uỷ ban theo quy định của pháp luật về khiếu nại. 

"Điều 204. Giải quyết khiếu nại, khiếu kiện về đất đai

1. Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.

2. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính."

Vì vậy đối với trường hợp này gia đình bạn và bên bán nên thoả thuận lại với nhau về vấn đề mua bán này theo hướng đó là xác định lại diện tích mà gì đình phải được hưởng đúng theo với số tiền đã đặt cọc và tiến hành làm giấy tờ chuyển nhượng, vì theo như chúng tôi đã phân tích ở trên giao kết mua bán này không có hiệu lực trước pháp luật sẽ không có cơ sở để đưa ra toà giải quyết. 

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số:  hoặc gửi qua email: npttrinhlaw@gmail.com  để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Nptlawyer.com ;.

Rất mong nhận được sự hợp tác!  

Trân trọng./.                                  

Bộ phận Luật sư đất đai.

Related posts

Tư vấn về thủ tục chuyển quyền sử dụng đất ?

NP Tú Trinh

Liên danh thực hiện gói thầu dưới 5 tỷ đồng ?

NP Tú Trinh

Xin tư vấn về Thủ tục sang tên sổ Đỏ?

NP Tú Trinh

Tư vấn về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ?

NP Tú Trinh

Tư vấn về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

NP Tú Trinh

Tư vấn thủ tục chuyển nhượng đất trong khu công nghiệp ?

NP Tú Trinh

Các khoản bồi thường khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp ?

NP Tú Trinh

Cần sửa đổi, bổ sung gì cho luật đất đai năm 2003 ?

NP Tú Trinh

Xử lý hành vi vi phạm quy định về việc sở hữu một nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được pháp luật quy định như thế nào?

NP Tú Trinh
Tư vấn Đất đai

Tư vấn về giải quyết tranh chấp đất đai ?

Xin các quý luật sư tư vấn giúp gia đình em sự việc như sau: Gia đình em và hộ liền kề tranh chấp đất đai do nhà em bị gđ họ lấn chiếm 1,5m đất mặt đường theo bản đồ 299. Tại Xã sau khi đối chiếu với bản đồ 299 họ đưa ra kết luận gia đình em bị lấn chiếm 1,5m đất mặt đường.

Tuy nhiên sau 3 năm kiện tụng gia đình em bị Tòa án nhân dân Huyện và Tỉnh Phú Thọ xử thua phải bồi thường thiệt hại cho gia đình bên cạnh đồng thời yêu cầu xã huỷ tấm bản đồ trên xã vì cho rằng bản đồ sai. Trên bản đồ là đất mặt đường tuy nhiên khi xử án Huyện và tỉnh quy đất ra mét vuông và cho rằng cả 2 gia đình thừa đất không có quyền kiện tụng. Thêm nữa gia đình  bên đó mới làm lại bìa đất và thêm vào bìa mới 2m đất mặt đường so với bìa cũ năm 1993. Bìa cũ hiện UBND Xã đang giữ nhưng gia đình em rất lo họ đã cấu kết huỷ đi chứng cứ đó. Hiện nay gia đình em đã gửi đơn lên Tòa án nhân dân Tối cao chờ giải quyết nhưng lại nhận được giấy triệu tập của toà án vì gia đình bên kia kiện bắt nhà em bồi thường. Trước mắt quý luật sư cho em hỏi khi đang chờ toà án tối cao giải quyết gia đình em có phải bồi thường không? Và do có sự mờ ám trong quá trình xét xử em mong quý luật sư giúp gia đình em. Nếu cần tài liệu vụ án em xin cung cấp. Hiện nay gia đình em nghi ngờ gia đình bên cạnh và những cán bộ không liêm chính đã huỷ tấm bản đồ đơn vị chứng cứ rồi ạ. Xin giúp đỡ gia đình em! Em xin chân thành cám ơn!

Người gửi: IU.

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật đất đai của Nptlawyer.com ;.

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi :

Trả lời :

Kính chào bạn ! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới thư mục tư vấn của chúng tôi. Chúng tôi xin giải đáp thắc mắc của bạn như sau:

 

Cơ sở pháp lý:

Luật Trách nhiệm bồi thường của Nhà nước, số 35/2009/QH12 của Quốc hội.

Nội dung phân tích:

Dựa trên thông tin bạn cung cấp cho chúng tôi. Chúng tôi tư vấn như sau:

Điều 9 Luật Trách nhiệm bồi thường của Nhà nước, số 35/2009/QH12 của Quốc hội về  Quyền của người bị thiệt hại quy định:

" 1. Người bị thiệt hại có quyền sau đây:

a) Yêu cầu Nhà nước bồi thường thiệt hại, khôi phục danh dự theo quy định của Luật này;

b) Được cơ quan có trách nhiệm bồi thường hoặc Tòa án giải quyết và thông báo việc giải quyết bồi thường;

c) Khiếu nại, tố cáo quyết định, hành vi trái pháp luật của người có thẩm quyền trong việc giải quyết bồi thường theo quy định của pháp luật về khiếu nại, tố cáo;

d) Khiếu nại, kháng cáo bản án, quyết định của Toà án theo quy định của pháp luật tố tụng;

đ) Yêu cầu cơ quan, tổ chức có thẩm quyền khôi phục quyền, lợi ích hợp pháp của mình." 

 Như vậy, Hiện nay gia đình bạn đã gửi đơn lên Tòa án nhân dân Tối cao chờ giải quyết nhưng lại nhận được giấy triệu tập của toà án vì gia đình bên kia kiện bắt nhà bạn bồi thường. Như vậy gia đình bạn đang chờ toà án tối cao giải quyết khiếu nại của gia đình bạn thì gia đình bạn sẽ không phải bồi thường ngay bởi lẽ bạn có quyền  Khiếu nại, kháng cáo bản án, quyết định của Toà án theo quy định của pháp luật tố tụng. Mặt khác,Luật Luật Trách nhiệm bồi thường của Nhà nước, số 35/2009/QH12 của Quốc hội quy định quyết định giải quyết bồi thường có hiệu lực sau 15 ngày, kể từ ngày người bị thiệt hại nhận được quyết định, trừ trường hợp người bị thiệt hại không đồng ý và khởi kiện ra Toà án (Điều 21 Luật Luật Trách nhiệm bồi thường của Nhà nước, số 35/2009/QH12 của Quốc hội). Như vậy, quyết định giải quyết bồi thường sẽ không có hiệu lực nếu có 2 điều kiện: (i) Người bị thiệt hại không đồng ý với quyết định đó và (ii) Người bị thiệt hại khởi kiện yêu cầu Toà án giải quyết bồi thường. Trong trường hợp quyết định giải quyết bồi thường đã có hiệu lực pháp luật, thì sẽ xuất hiện “điểm dừng”, khi đó người bị thiệt hại mất quyền khởi kiện của mình (khoản 2 Điều 22 Luật Luật Trách nhiệm bồi thường của Nhà nước, số 35/2009/QH12 của Quốc hội). Theo đó, người khởi kiện xác định người bị kiện không đúng thì Tòa án phải hướng dẫn người khởi kiện thay đổi người bị kiện (là người có trách nhiệm bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật nội dung). Nếu người khởi kiện không thay đổi thì Tòa án vẫn thụ lý vụ án nếu có đủ điều kiện thụ lý vụ án (vì không thuộc trường hợp trả lại đơn khởi kiện theo Điều 168 BLTTDS). Sau khi thụ lý vụ án, Tòa án đưa người có trách nhiệm bồi thường thiệt hại vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn Nptlawyer.com ;!

Trân trọng./.

BỘ PHẬN TƯ VẤN  PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI.

 

Related posts

Thu hồi đất đấu thầu người dân có được đền bù hay không?

NP Tú Trinh

Có được tặng cho nhà đất cho con khi chỉ có giấy ủy quyền sử dụng từ ông nội ?

NP Tú Trinh

Tư vấn thủ tục sang tên thửa đất?

NP Tú Trinh

Hợp đồng thuê nhà không công chứng: Coi chừng rắc rối ?

NP Tú Trinh

Tách đất rồi có chia lại theo quyền thừa kế được không ?

NP Tú Trinh

Thủ tục, lệ phí cần làm để tách sổ? Diện tích thổ cư tối thiểu cần để tách sổ là bao nhiêu ?

NP Tú Trinh

Thủ tục để cấp lại sổ đỏ ?

NP Tú Trinh

Nội dung của hợp đồng thuê bất động sản ?

NP Tú Trinh

Hợp đồng thuê nhà ở thương mại

NP Tú Trinh

This website uses cookies to improve your experience. We'll assume you're ok with this, but you can opt-out if you wish. Accept Read More