Thưa Luật sư tôi có vụ việc rắc rối kiện đòi đất mong được quý luật sư tư vấn: nơi gia đình tôi sinh sống là kbang galai công nhân của lâm trường cũ. Năm 1992 tôi có cho 1 người bạn đồng hương mượn đất ở, có hẹn vài năm tìm được nơi mới sẽ trả lại hoặc bàn bac mua luôn vì họ chưa ưng lô đất này. Do là giao ước bằng miệng nên mãi cách mấy năm họ vẫn không chuyển đi và cũng không mua đất.

Đến năm 2000 tôi làm đơn đòi chính quyền gải quyết, nhưng chính quyền chỉ không cho làm sổ đỏ chứ không gọi hai bên tới giải quyết. Sau đó 2 vợ chồng người bạn đồng hương này ly hôn, bà vợ đến hỏi mua vì muốn ở lại đây, còn người chồng lấy vợ khác và chuyển đến nơi mới. Tôi có nhờ xóm trưởng, xóm phó đến làm trung gian giá cả và giá tôi đưa ra là 10triệu nhưng bà này chỉ trả 5 triệu; mua bán không thành công nên tôi đành nhờ chính quyền giải quyết. Khi lên hòa giảii bà  nàyvẫn bảo lưu là 5triệu và không chịu giá nào cao hơn hết. Hòa giải không thành, họ chuyển hồ sơ lên tòa án huyện nhưng tòa không thụ lí vì lí do đòi đất không có nhà không thuộc thẩm quyền của tòa án. Tôi yêu cầu mãi cho tới hôm nay là ngày 9/3 cán bộ xã mới xuống thẩm định lại chứng cứ vì vợ người bạn đồng hương không còn ở địa phương mà giao lại cho con gái nên cán bộ xã mời chồng trước của bà này xuống xác minh, ông ấy cũng thừa nhận là xin ở đất tôi nhưng tôi cho không phải bán, mâu thuẫn là chỗ đó vì lời giao hẹn không có gấy tờ mà bằng miệng và cũng thừa nhận là vợ ông trả 5 triệu mà tôi không bán. Vậy xin hỏi tôi có đòi lại được đất mình không? Và luật đất đai 2013 có ảnh hưỡng gì đến vấn đề này không vì họ nói luật mới có thể không đòi lại được xin luật sư gúp đỡ tư vấn.

 Tôi xin chân thành cảm ơn!

Câu trả lời được biên tập từ chuyên mục  Tư vấn pháp luật đất đai  của Nptlawyer.com ;.

  >>Luật sư tư vấn trực tiếp về pháp luật đất đai  gọi : 

Trả lời:

 

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Nptlawyer.com ;. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Cơ sở pháp luật:

Luật Đất đai 2013

Nội dung phân tích:

Thứ nhất, bạn hỏi: Bạn có đòi lại được đất hay không?

Để đòi được thửa đất đó bạn phải chứng minh nguồn gốc sử dụng đất của bạn là hợp pháp: Nguồn gốc đất thế nào?

Bạn còn giữ giấy tờ kê khai đăng ký đất? giấy tờ biên lai đóng thuế sử dụng đất hay không? Từ năm 1992 đến nay thì gia đình bạn có đóng thuế sử dụng đất hay không? Trong hồ sơ địa chính của chính quyền địa phương có tên của bạn không? ….

Bạn chỉ có thể đòi lại được phần đất đó nếu bạn có một trong các loại giấy tờ theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013. Ngược lại, nếu bạn không có một trong các loại giấy tờ theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai mà gia đình người bạn đồng hương của bạn có một trong các loại giấy tờ đó thì bạn sẽ không thể đòi lại được thửa đất đó. Cụ thể Điều 100 Luật đất đai quy định như sau: “Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.

Bên cạnh việc chứng minh nguồn gốc đất đang tranh chấp, nếu việc bạn cho người bạn đồng hương của mình mượn đất ở mà có lập thành văn bản, thì đây cũng là một trong những cơ sở căn cứ giúp bạn có thể đòi lại đất. Theo đó bạn sẽ có thể đòi lại đất trên cơ sở căn cứ quy định tại Điều 255 Bộ luật Dân sự  2005 (BLDS) về các biện pháp bảo vệ quyền sở hữu: “Chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan, tổ chức có thẩm quyền khác buộc người có hành vi xâm phạm quyền sở hữu, quyền chiếm hữu phải trả lại tài sản, chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật việc thực hiện quyền sở hữu, quyền chiếm hữu và yêu cầu bồi thường thiệt hại. Chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền tự bảo vệ tài sản thuộc sở hữu của mình, tài sản đang chiếm hữu hợp pháp bằng những biện pháp theo quy định của pháp luật”.

Theo quy định tại Khoản 7 Điều 25 Bộ luật tố tụng dân sự đã được sửa đổi, bổ sung năm 2011 (BLTTDS) cũng quy định: “Tranh chấp về quyền sử dụng đất, về tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai” là một trong những tranh chấp về dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

Mặt khác Điều 203.Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai Luật đất đai 2013 cũng quy định:

"Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành".

Như vậy, thủ tục đòi đất sẽ được thực hiện như sau:

– Bạn gửi đơn đề nghị hòa giải tới UBND cấp xã nơi có thửa đất đó để được hòa giải theo quy định tại Điều 135 Luật đất đai. Trong thời hạn 30 ngày, UBND sẽ phối hợp với các thành viên của Mặt trận tố quốc để hòa giải tranh chấp đất đai;

– Nếu UBND hòa giải không thành thì bạn có thể gửi đơn đến Tòa án (nếu thửa đất đã có GCN QSD đất hoặc các giấy tờ theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai) hoặc UBND cấp huyện để được giải quyết theo quy định của pháp luật.

Thứ hai, về vấn đề bạn có hỏi: Luật đất đai 2013 có ảnh hưởng gì tới vấn đề này không? Vì bạn có nghe nói về việc có thể không đòi lại được đất?

Luật đất đai 2013 có quy định về trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, quy định này sẽ là điểm bất lợi, ảnh hưởng đến quyền lợi của bạn đối với diện tích đất đang tranh chấp vì nếu trong trường hợp bạn không có bất cứ giấy tờ nào để chứng mình diện tích đất thuộc quyền sử dụng của bạn theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013, và cũng không có giấy tờ cho mượn đất thì gia đình người bạn đồng hương này có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo đó Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất (Luật đất đai 2013) quy định như sau:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.