Chào luật sư Diễn Đàn Luật;. Thưa luật sư, hiện nay em đang có một vấn đề liên quan đến pháp luật đất đai mong được luật sư tư vấn.

Năm 2003, ông H làm đơn đòi lại một phần đất bà D đang sử dụng, với lý do là năm 1993, ông A (bố đẻ bà D) khi còn sống đã viết giấy cho ông H 1200m2. Tuy nhiên trên tờ cho đất chỉ có chữ ký của ông A và không có xác nhận của chính quyền. Năm 2004, ông X, chủ tịch UBND phường M, ra quyết định buộc gia đình bà D phải trả lại phần đất này cho ông H. Vụ việc tranh chấp này vẫn tiếp tục kéo dài, đến năm 2005, chủ tịch UBND tỉnh N ra quyết đinh buộc bà D trả lại phần đất 1200m2 đang tranh chấp cho ông H. Tiếp đó, năm 2006, UBND huyện N đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) đối với diện tích đất này cho ông H và tiến hành cưỡng chế giao 1200m2 đất bà D đang sử dụng cho ông H. Năm 2007, ông H đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất này cho người khác. Trước đó, ngày 19/5/1997, công an tỉnh N đã kết luận chữ ký trong giấy tờ nhượng đất năm 1993 mà ông H xuất trình không phải do ông A ký (căn cứ việc giám định chữ ký). Hiện người đang sử dụng phần đất tranh chấp là ông T (nhận chuyển nhượng lại quyền sử dụng đất của ông H) đã có GCNQSDĐ. Gia đình bà D trong những năm qua không có chỗ ở phải đi ở thuê và tiếp tục khiếu kiện đòi trả lại đất. Hỏi:

1. Trong vụ việc này, ai là người sử dụng đất hợp pháp? Vì sao?

2. Hãy bình luận về những việc làm của cấp chính quyền tỉnh N?

3. Vụ việc này sẽ được giải quyết như thế nào theo đúng quy định của pháp luật?

Xin chân thành cảm ơn !

Câu hỏi được biên tập chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai – Nptlawyer.com ; !

 

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi :

Trả lời:

Nptlawyer.com ; đã nhận được câu hỏi của bạn. Cảm ơn bạn đã quan tâm và gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Vấn đề của bạn chúng tôi giải đáp như sau:

 

1. Căn cứ pháp lý.

– Bộ luật dân sự 2005

– Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP Tòa án nhân dân tối cao NGHỊ QUYẾT Hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình

2. Nội dung phân tích

Thứ nhất: Ai là người sử dụng đất hợp pháp, vì sao?

Trường hợp 1:Nếu ông A và ông H xác lập giao dịch trước ngày 15/10/1993 thì sẽ xác định như sau:

– Theo quy định tại tiểu mục 2.2 khoản 2 mục II nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP có hướng dẫn như sau:

"2.2. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ ngày 01/7/1980 (ngày Chính phủ ban hành Quyết định số 201/CP) đến trước ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực)

Pháp luật thời kỳ này nghiêm cấm việc mua, bán phát canh thu tô chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức; do đó, khi có tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất …"

Theo quy định này nếu như ông A và ông H xác lập giap dịch trứơc ngày 15/10/1993 thì giao dịch này đã vi phạm điều cấm của pháp luật vì tại thời điểm luật đất đai 1987 có hiệu lực thì mọi giao dịch liên quan đến chuyển nhượng bất động sản đều không được pháp luật cho phép. Do đó, giao dịch này về nguyên tắc là sẽ bị tuyên vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật theo quy định tại điều 122 Bộ luật dân sự 2005 về các điều kiện giao dịch dân sự có hiệu lực

"Điều 122. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định".

Tuy nhiên, ông H đã được UBND tỉnh N cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, theo hướng dẫn tại điều b, tiểu mục 2.2 khoản 2 mục II  của nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP thì sẽ giải quyết như sau :

 a) Về nguyên tắc chung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai được xác lập trong thời điểm từ ngày 01/7/1980 đến trước ngày 15/10/1993 là hợp đồng trái pháp luật; do đó, nếu có tranh chấp mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được thực hiện thì Toà án huỷ hợp đồng vì hợp đồng bị vô hiệu. Việc giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo hướng dẫn tại tiểu mục 2.3 mục 2 này.

Như vây, căn cứ vào quy định này và nội dung trước tranh chấp thì gia đình bà D chưa giao đất cho ông H sử dụng vào thời điểm xảy ra tranh chấp nên ba D vẫn là người có quyền sử dụng hợp pháp mảnh đất này từ ông A do nhận thừa kế. 

Còn ông H đến năm 2006 được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng UBND lại không áp dụng theo các hướng dẫn của Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP nên việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đây là không đúng đối tượng, bà D có thể làm đơn khiếu nại yêu cầu hủy quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của UBND huyện cho ông H để buộc ông H trả lại mảnh đất này. 

Trường hợp 2: nếu giao dịch này xác lập sau ngày 15/10/1993 thì sẽ áp dụng như sau:

'2.3. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ sau này 15/10/1993

a) Điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo qui định tại Điều 131, các điều từ Điều 705 đến Điều 707 và Điều 711 của Bộ luật Dân sự, khoản 2 Điều 3, Điều 30, Điều 31 của Luật Đất đai năm 1993 và khoản 1 Điều 106, điểm b khoản 1 Điều 127, khoản 1 Điều 146 của Luật Đất đai năm 2003, thì Toà án chỉ công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi hợp đồng đó có đầy đủ các điều kiện sau đây:

a.1. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có năng lực hành vi dân sự;

a.2. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn tự nguyện;

a.3. Mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không trái pháp luật, đạo đức xã hội;

a.4. Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003;

a.5. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện về nhận chuyển nhượng theo qui định của pháp luật;

a.6. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền".

Căn cứ vào quy định này thì giao dịch có đầy đủ các diêu kiện trên thì mới không bị xem là vô hiệu. Tuy nhiên, hợp đồng tặng cho này không có công chứng nên giao dịch này sẽ bị tuyên là vô hiệu và hậu quả pháp lý là các bên sẽ trả lại cho nhau những gì đã nhận. 

Việc ông H được cấp giấy chứng nhận quyền sư dụng đất là do quyết định sai của chính quyền địa phương khi xác định là buộc bà D phải trả lại đất cho ông H nhưng thực tế bà D là người đang trực tiếp khai thác, quản lý và sử dụng đất. 

Như vậy, ở đây bà D vẫn là người sử dụng đất hợp pháp theo quy định của pháp luật hiện hành mặc dù ông H đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thứ hai: Nhận xét về quyết định của chính quyền địa phương.

Trong trường hợp này, UBND tỉnh có thẩm quyền giải quyết vụ tranh chấp này mà không phải là Tòa án vì theo quy định vào thời điểm luật đất đai 2003 có hiệu lực thì các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà không một trong các giấy tờ được quy định tại điều 53 luật đất đai 2003 thì cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp là UBND cấp huyện, cấp tỉnh. 

Tuy nhiên, UBND tỉnh N đã không dựa trên các hướng dẫn của nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP để giải quyết vụ việc này, đã yêu cầu bà D giao lại đất cho ông H cũng như đã làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông H dẫn đến cấp đất sai đối tượng gây ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích cho bà D. Khi yêu cầu bà D giao lại đất cho ông H cũng không xem xét đến tình hình hiện tại, hoàn cảnh thực tế xem nhà bà D còn diện tích đất để ở hay không. Không phù hợp với nguyên tắc giải quyết tranh chấp trong tố tụng. 

Mặt khác UBND tỉnh N cũng đã không xem xét hết các chứng cứ khi mà biên bản giám định chữ ký đã khẳng định rằng chữ ký này không phải chữ ký của ông A cũng như không có hành động xem xét lại quyết định của mình là có đúng với quy định của pháp luật hay không. Do đó, ở đây, khi giải quyết tranh chấp, UBND tỉnh N đã không xem xét đến toàn bộ chứng cứ, đến các quy định của pháp luật hiện hành, các quy định của pháp luật vào thời điểm các bên tiến hành giao kết cũng như văn bản hướng dẫn của hội đồng thẩm phán để giải quyết vụ tranh chấp này, dẫn đến quyền lợi của các đương sự không được bảo vệ. 

Thứ ba : Hướng giải quyết vụ việc trên.

Trong trường hợp này thời hiệu khiếu nại đã hết theo quy định của luật khiếu nại. Do đó, bà D chỉ có thể làm đơn gửi lên Tòa án nhân dân nơi có đất đang tranh chấp để yêu cầu Tòa án giải quyết vụ tranh chấp này cho bà. Khi gửi đơn kiện bà sẽ gửi kèm theo các giấy tờ liên quan đến việc tặng cho quyền sử dụng đất, văn bản, người làm chứng chứng minh vào thời điểm có tranh chấp, bà vẫn đang là người trực tiếp quản lý, sử dụng đất. Sau khi có quyết định của UBND tỉnh N thì  bà mới không được quyền quản lý mảnh đất này nữa để Tòa án căn cứ vào các quy định của pháp luật đã phân tích và nêu ra ở phần thứ nhất để giải quyết vụ án này, bảo vệ được quyền và lợi ích chính đáng của bà. 

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về vấn đề mà bạn đang quan tâm. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ email npttrinhlaw@gmail.com hoặc tổng đài tư vấn trực tuyến . Chúng tôi sẵn sàng giải đáp