Trả lời:

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Nptlawyer.com ;. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Cơ sở pháp luật:

Luật đất đai 2013

Bộ luật dân sự 2005

Luật thuế thu nhập cá nhân 2007

Thông tư số 111/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính : Hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân  

Thông tư 34/2013/TT-BTC về sửa đổi bổ sung một số điều của Thông tư 124/2011/TT-BTC ngày 31/08/2011 của Bộ Tài chính hướng dẫn về lệ phí trước bạ 

Nội dung phân tích:

Đối với trường hợp của bạn, bạn có cung cấp thông tin rằng mảnh đất mà mẹ bạn đứng tên trước đây là do cậu bạn cho mẹ bạn, và bạn cũng không nêu rõ về mặt thời gian cậu bạn tặng cho diện tích đất này cho mẹ bạn. Tuy nhiên bạn cần lưu ý theo quy định pháp luật hiện nay có những quy định cụ thể về vấn đề tặng cho bất động sản nói chung và quyền sử dụng đất nói riêng, như sau:

Theo quy định tại Điều 168 Bộ luật dân sự 2005 về thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản thì:

“1. Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

2. Việc chuyển quyền sở hữu đối với động sản có hiệu lực kể từ thời điểm động sản được chuyển giao, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”.

Đồng thời, theo quy định tại Điều 467 Bộ luật dân sự 2005 thì:

"1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu theo quy định của pháp luật bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu.

2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản". 

Như vậy:

– Trường hợp khu đất đã được câu bạn cho mẹ bạn, và việc tặng cho này đã được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực và đã đăng ký quyền sử dụng đất, theo đó hiện nay mẹ bạn là người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cậu bạn sẽ không còn quyền đòi lại nữa.

– Trường hợp việc tặng cho đất mà mẹ bạn đang đứng tên chỉ là thỏa thuận miệng, hoặc được lập thành văn bản nhưng không được công chứng, hay chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì quyền sử dụng đất hiện nay vẫn thuộc về cậu của bạn, và câu bạn có quyền hủy bỏ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Đồng thời cậu bạn có thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do mẹ bạn đang đứng tên theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 106 Luật đất đai 2013.   

Trường hợp diện tích đất mà mẹ bạn đứng tên được cậu bạn tặng cho và có hợp đồng tặng cho đã được công chứng, chứng thực và đã đăng ký quyền sử dụng đất một cách hợp pháp, nay mẹ bạn đã mất và không để lại di chúc phân chia di sản thừa kế, theo quy định tại Bộ luật dân sự 2005 thì phần diện tích đất này sẽ được xác định là di sản để chia thừa kế theo pháp luật. Theo đó, phần diện tích đất mà mẹ bạn để lại này sẽ được phân chia cho những người thừa kế theo pháp luật được xác định tại Điều 676 Bộ luật dân sự 2005. Theo đó tại Điều 676. Người thừa kế theo pháp luật (Bộ luật dân sự 2005) quy định:

“1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản”.

Mặt khác tại khoản 2 Điều 685. Phân chia di sản theo pháp luật (Bộ luật dân sự 2005) quy định về việc phân chia di sản thừa kế theo pháp luật như sau:

“2. Những người thừa kế có quyền yêu cầu phân chia di sản bằng hiện vật; nếu không thể chia đều bằng hiện vật thì những người thừa kế có thể thoả thuận về việc định giá hiện vật và thoả thuận về người nhận hiện vật; nếu không thoả thuận được thì hiện vật được bán để chia”.

Diện tích đất này với thông tin bạn cung cấp sẽ được phân chia cho những người thừa kế sau: bà ngoại bạn, và ba người con của mẹ bạn (trong đó gồm cả bạn). Do bạn, và các anh chị cũng như bà ngoại của bạn đều được xác định thuộc hàng thừa kế thứ nhất theo quy định tại Bộ luật dân sự.

Như vậy, bạn và bà ngoại của bạn cũng như những người anh chị em ruột của mình được hưởng phần di sản bằng nhau. Do đó quyền sử dụng đất mà mẹ bạn để lại cho bà ngoại bạn, bạn và hai anh chị còn lại, nên cả bạn, bà ngoại bạn và hai anh chị còn lại của bạn đều có quyền đối với mảnh đất đó. Nếu bạn làm sổ đỏ đứng riêng tên bạn thì không được pháp luật công nhận. Vì theo quy định tại khoản 1, Điều 97, Luật Đất đai 2013 thì: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước“.

Mặt khác tại khoản 2 Điều 98 Luật đất đai 2013 quy định nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: “Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện”.

Theo đó, “người có quyền sử dụng đất” trong trường hợp này bao gồm cả 4 người. Ở đây những người thừa kế có thể thỏa thuận bằng văn bản để cử một người đại diện ghi tên vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do vậy bạn có thể đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng như làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất mà mẹ bạn để lại.

Như vậy, trường hợp nhiều người được thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà khi cấp Giấy chứng nhận chưa phân chia thừa kế cho từng người thì cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện đối với toàn bộ diện tích đất, tài sản gắn liền với đất để thừa kế. Việc cử người đại diện ghi tên vào Giấy chứng nhận phải bằng văn bản thỏa thuận của những người được thừa kế đã xác định (có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật). Trên Giấy chứng nhận ghi thông tin của người đại diện theo quy định, dòng tiếp theo ghi “Là người đại diện của những người được thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất”.

Nếu quyền sử dụng đất của mẹ bạn được xác định là hợp pháp, thì diện tích đất này sẽ được xác định là di sản thừa kế kể cả trong trường hợp mẹ bạn không để lại di chúc, và diện tích đất này sẽ không thuộc diện bị nhà nước thu hồi đất theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 65 về thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người (Luật đất đai 2013).

Vấn đề bạn có hỏi nếu bạn làm sổ đỏ thì có tốn kém lắm không?

Các loại thuế, lệ phí phải nộp khi nhận thừa kế bất động sản giữa bố mẹ và con:

– Thuế thu nhập cá nhân (đối với người nhận thừa kế là bất động sản): thuộc đối tượng miễn thuế thu nhập cá nhân.

Theo thông tin bạn cung cấp thì diện tích đất mà mẹ bạn để lại là di sản thừa kế. Vậy theo quy định tại khoản 4 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 thì thu nhập từ nhận thừa kế là bất động sản giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ thuộc thu nhập miễn thuế. Đồng thời tại điểm d khoản 1 Điều 3 Thông tư số 111/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính : Hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân cũng ghi nhận:

“Điều 3. Các khoản thu nhập được miễn thuế

1. Căn cứ quy định tại Điều 4 của Luật Thuế thu nhập cá nhân, Điều 4 của Nghị định số 65/2013/NĐ-CP, các khoản thu nhập được miễn thuế bao gồm:

d) Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau”.

Theo đó, bạn và những người thừa kế được xác định sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất từ mẹ bạn tuy nhiên bạn vẫn phải thực hiện thủ tục kê khai thuộc đối tượng miễn thuế tại Chi cục thuế của quận/huyện nơi có bất động sản.

– Lệ phí trước bạ: không thuộc trường hợp phải nộp lệ phí trước bạ

Theo quy định tại Điều 1 Thông tư 34/2013/TT-BTC về sửa đổi bổ sung một số điều của Thông tư 124/2011/TT-BTC ngày 31/08/2011 của Bộ Tài chính hướng dẫn về lệ phí trước bạ quy định nhà, đất là di sản nhận thừa kế giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ thì không thuộc trường hợp phải nộp lệ phí trước bạ. Như vậy việc mẹ bạn để lại thừa kế cho bạn cũng như bà ngoại bạn và hai anh chị của bạn mảnh đất trên thì bạn không phải đóng lệ phí trước bạ và không phải tiến hành kê khai lệ phí trước bạ nhưng bạn phải xuất trình được các giấy tờ hợp pháp chứng minh mối quan hệ giữa bạn và bố mẹ bạn như giấy khai sinh, sổ hộ khẩu…lên cơ quan thuế để làm căn cứ chứng minh bạn không thuộc trường hợp phải nộp lệ phí trước bạ theo quy định trên.

"Điều 1. Sửa đổi Điều 3, Chương I "Các trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ" như sau:

1. Sửa đổi khoản 10, Điều 3 như sau:

“10. Nhà, đất thừa kế, hoặc là quà tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp này, khi khai lệ phí trước bạ, người nhận tài sản phải xuất trình cho cơ quan thuế các giấy tờ hợp pháp chứng minh mối quan hệ với người thừa kế, cho, tặng hoặc xác nhận của uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi người cho hoặc nhận tài sản thường trú về mối quan hệ trên.”

Theo đó, trình tự, thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thủ tục đăng bộ):

Bạn cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, giấy tờ theo quy định của pháp luật.

– Nơi nộp hồ sơ: nơi có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 105 Luật Đất Đai 2013 do Uỷ ban nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản cấp.

“Điều 105. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.”

Hồ sơ hồ sơ sang tên sổ đỏ nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng tài nguyên môi trường thuộc UBND cấp huyện nơi có đất, nếu trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để xem xét và làm thủ tục sang tên.

– Thời gian giải quyết: 

Trong thời hạn không quá mười lăm ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

Trường hợp các bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho các bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính. Theo đó, bạn sẽ phải nộp các giấy tờ xác nhận về việc miễn thuế do cơ quan thuế đã cấp để văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất làm căn cứ tiếp tục thủ tục sang tên cho bạn.

Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, các bạn nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi đã sang tên tại nơi đã nộp hồ sơ là văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng tài nguyên môi trường nơi có đất.