Thưa luật sư, Tôi muốn hỏi: Chủ mà tôi mua đất có mảnh đất ấy có diện tích 3000m vuông và có 200m đất ở (đất thổ cư) và cắt sang cho tôi 40m vuông nhà ở.
Tôi mua miếng vườn diện tích rộng 12m dài 40m và có 40m vuông đất ở nên vườn tôi đủ 500 m vuông.
Tôi đến UBNN xã định xin tách thửa nhưng bên địa chính báo tôi không tách thửa được nếu muốn tách thì phải có 80m đất ở, thế là tôi phải mua thêm 40m đất ở nữa mới đủ ?
Theo tôi biết đất đủ 500m vuông kể cả không có đất ở cũng đủ điều kiên tách thửa nhưng sao tôi lại không được ?
Xin luật sư giúp tôi cảm ơn.
Người hỏi: Xuân Nam
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục hỏi đáp pháp luật của công ty Nptlawyer.com ;.
Luật sư tư vấn đất đai trực tuyến, gọi:
Trả lời:
Kính chào bạn Xuân Nam, rất hân hạnh được trả lời câu hỏi của bạn.
Cơ sở pháp lý:
Luật Đất đai năm 2013
Nội dung phân tích:
Trường hợp của bạn, chúng tôi xin đưa ra căn cứ pháp lý tại Điều 143 về Đất ở nông thôn: "Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương" và Điều 144 về Đất ở đô thị: "Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở".
Như vậy, để bạn có thể sử dụng đất một cách hợp pháp phải trải qua thủ tục tách thửa. Điều kiện tiên quyết trước khi tách thửa là bạn phải xác định được diện tích tối thiểu cho phép tách thửa đối với từng loại đất theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương quy định đối với từng địa phương.
Theo thông tin của bạn, bạn nhận chuyển nhượng 40m2 đất ở và 460m2 đất vườn.
Đối với 460m2 đất vườn không được công nhận là đất ở, thì được coi là đất nông nghiệp, diện tích này có thể xác định được là đáp ứng tiêu chuẩn về diện tích tối thiểu tách thửa ở địa phương của bạn. Do đó bạn có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền tiến hành thủ tục tách thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn. Như bạn cung cấp thông tin, cán bộ địa chính xã cũng không gây khó khăn cho bạn khi đề nghị tách thửa đối với 460m2 đất vườn.
Đối với 40m2 đất ở bạn nhận chuyển nhượng, cán bộ địa chính xã từ chối tách thửa bởi diện tích đất này không đáp ứng điều kiện về diện tích tối thiểu tách thửa là một việc làm đúng với quy định của pháp luật. Theo như cán bộ địa chính xã nói, diện tích cho phép tách thửa là 80m2 đất ở, tức là 80m2 là diện tích tối thiểu cho phép tách thửa. Bạn chỉ mua 40m2 đất ở thì cơ quan có thẩm quyền có quyền từ chối tách thửa cho bạn.
Đối với diện tích tối thiểu tách thửa, pháp luật quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương quy định là đối với từng loại đất. Do đó, trong trường hợp của bạn, bạn nhận chuyển nhượng 2 loại đất khác nhau thì cơ quan có thẩm quyền sẽ đối chiếu quy định về diện tích tối thiểu tách thửa đối với từng loại đất tương ứng để xem xét và tiến hành tách thửa cho bạn.
Trường hợp của bạn, chúng tôi xin đưa ra ý kiến tư vấn như sau: bạn sẽ không làm thủ tục tách thửa đối với 460m2 đất vườn kia, mà sẽ thỏa thuận với chủ gốc của đất làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở với một diện tích nhất định sao cho ít nhất là đáp ứng diện tích tối thiểu tách thửa ở địa phương. Sau khi đã chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, bạn có thể gộp tổng diện tích đất ở sau đó mới xin tách thửa.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi, mong rằng có thể giải đáp được thắc mắc của bạn.
Trân trọng./.
BỘ PHẬN TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI.