Kính chào Nptlawyer.com ;. Tôi có câu hỏi mong được giải đáp như sau: Gia đình em có 1 miếng đất diện tích 2500m2 (50mx50m) tại xã Tân Hiệp, Huyện Hóc Môn, TP.HCM; trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (giấy đỏ ) ghi ký hiệu mục đích sử dụng đất là: ĐM
1.Ba mẹ em cho vợ chồng em đất để xây nhà và 2 người nữa, mỗi người 1 miếng (8mx50m)=400m2. Vậy em cần làm những thủ tục gì? Có cần đo vẽ lại toàn bộ miếng đất không? mức phí phải đóng trên diện tích là bao nhiêu?
2.Ba em muốn chuyển tất cả phần đất còn lại sang đất ở thì làm thế nào? Có được ghi nợ về phí chuyển mục đích sử đụng không?
3.Em nghe nói nếu tổng diện tích đất trên 2000m2 khi chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan Sở tài nguyên mội trường thụ lý phải không? Mong quý luật sư hỗ trợ giúp đỡ giải thích những thắc mắc cho em có thể làm được hồ sơ trên.
Em xin chân thành cảm ơn!
Người gửi: T.L
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn pháp luật đất đai của Nptlawyer.com ;.
Luật sư tư vấn pháp luật đất đai : .
Trả lời:
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn Nptlawyer.com ;. Về vấn đề của bạn, chúng tôi xin được giải đáp như sau:
Cơ sở pháp lý:
Luật đất đai 2013
Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai
Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 sửa đổi 2012
Thông tư 124/2011/TT-BTC hướng dẫn về lệ phí trước bạ
Nội dung phân tích:
Thứ nhất. Thủ tục tách thửa
Trường hợp của bạn được tặng cho quyền sử dụng đất, thì để đảm bảo những quyền của người sử dụng đất bạn cần làm thủ tục tách thửa và xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với mảnh đất được tách đo.
về thủ tục tách thửa được quy định tại Điều 75 nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau :
Điều 75. Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa
1. Người sử dụng đất nộp 1 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc nộp thửa
2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;
c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:
a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
4. Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau:
a) Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;
b) Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Hồ sơ tách thửa sẽ gồm các giấy tờ sau:
– Đơn xin tách thửa đất (theo mẫu);
– Giấy chứng nhận đã cấp (bản chính);
– Văn bản chia tách thửa đất, văn bản chia tách quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chung của hộ gia đình hoặc của nhóm người cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất;
Số lượng hồ sơ: 01 bộ
Điều 4 Khoản 1, 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 sửa đổi, bổ sung năm 2012 quy định thu nhập được miễn thuế bao gồm:
4. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.”
Khoản 10 Điều 3 Thông tư 124/2011/TT-BTC quy định:
10. Nhà, đất thừa kế, hoặc là quà tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Như vậy, đối với trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất giữa bố, mẹ và con ruột thì không phải chịu thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. là hai loại nghĩa vụ tài chính phải nộp đối với người sử dụng đất khi thực hiện tặng cho quyền sủ dụng đất
Thư hai. Chuyển mục đích sử dụng và ghi nợ nghĩa vụ tài chính
Theo như chúng tôi có tìm hiểu thì trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi loại đất “ĐM” có nghĩa là "Đất Màu". Nếu như chưa rõ thì bạn có thể liên hệ tới văn phòng quản lý đất đai ở địa phương để được trả lời một cách cụ thể và chính xác hơn
Theo quy định tại Điều 52 Luật Đất đai 2013 về Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất :
1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Và theo khoản 2 Điều 57 Luật Đất đai 2013 cũng quy định: "Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng."
Về trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:
Căn cứ vào Điều 69 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết, thi hành một số điều, khoản của Luật Đất đai 2013 thì trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được tiến hành như sau:
1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.
2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Về chi phí khi chuyển mục đích sử dụng đất, bạn phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP Quy định về thu tiền sử dụng đất.
Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.
Như vậy, theo quy định trên thì bạn có thể nợ nghĩa vụ tài chính, tuy nhiên sẽ chỉ được thực hiện các quyền của người sử dụng đất như: chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi thực hiện xong các nghĩa vụ tài chính.
Thứ ba. Thẩm quyền chuyển mục đích sử dụng đất
Khoản 2 Điều 59 Luật đất đai quy định
Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;
b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.
Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng qua email npttrinhlaw@gmail.com hoặc qua tổng đài . Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.
Trân trọng./.
BỘ PHẬN TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI.