Kính chào Nptlawyer.com ;, Tôi có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Tôi có mua một thửa đất ở Tp. Thủ Dầu Một, Bình Dương có diện tích là 6m x 19m = 114m2. Lúc mua làm giấy tay, có người làm chứng, lăn dấu vân tay nhưng không có thổ cư. Tôi muốn tách sổ riêng nhưng trong sổ chung có miếng đất của tôi và có con đường đi vào miếng đất. Trong sổ chung có ghi con đường này do dân tự mở. Tôi xin hỏi tôi muốn tách sổ riêng có được không ? Nếu tách được thì phải làm những thủ tuc gì ?
Tôi xin chân thành cảm ơn.
Người gửi: A.N
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai của Nptlawyer.com ;,
Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi:
Trả lời:
Chào bạn, rất hân hạnh được trả lời câu hỏi của bạn.
I – Cơ sở pháp lý
Luật Đất đai năm 2013.
Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ Hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013.
Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và môi trường quy định về hồ sơ địa chính.
II – Nội dung trả lời
1. Việc bạn nhận chuyển nhượng diện tích 114m2 là hoàn toàn hợp pháp và bạn có quyền được tách thửa và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho diện tích đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình. Tuy nhiên, việc tách thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải thực hiện tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, và bạn phải thực hiện đúng các trình tự, thủ tục về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Như thông tin của bạn thì hợp đồng của bạn chỉ viết tay và có người làm chứng. Hình thức này theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 là chưa đáp ứng được yêu cầu về hình thức của hợp đồng. Bởi, tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này".
Khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn không đáp ứng được yêu cầu về công chứng bởi công chứng nhà nước hoặc chứng thực bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì bạn sẽ không thể thực hiện được các thủ tục tách thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, để được tách thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì trước hết bạn phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này.
2. Một điều kiện khác nữa để có thể tách thửa đó là diện tích đất của bạn phải đáp ứng được diện tích tối thiểu tách thửa do UBND tỉnh Bình Dương ban hành thì mới được tiến hành tách thửa. Như thông tin của bạn, diện tích đất của bạn là 114m2. Để xác định được diện tích đất của bạn có đáp ứng được điều kiện về diện tích tối thiểu tách thửa hay không bạn có thể tham khảo tại Quyết định số 38/2014/QĐ-UBND của UBND tỉnh Bình Dương quy định diện tích tối thiểu tách thửa ở Bình Dương.
Ngoài ra, bạn cũng có thể tham khảo thêm quy định tại khoản 1 Điều 29 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP về những diện tích không đáp ứng được điều kiện về diện tích tối thiểu tách thửa nhưng vẫn được tách thửa như sau:
"1. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất".
3. Về việc trong sổ đỏ chung – sổ đỏ gốc của bên bán, có một ngõ đi chung do người dân tự mở. Nếu ngõ đi này do người dân sống xung quanh mở để phục vụ lối đi chung cho cả khu dân cư thì khi thực hiện tách thửa bạn không thể gộp diện tích của ngõ đi này vào diện tích đất thuộc quyền sử dụng riêng của bạn.
Trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải xác định rõ diện tích đất chuyển nhượng, sơ đồ đất như thế nào, nên khi tách thửa bạn sẽ tách thửa theo đúng diện tích đất ghi trong hợp đồng chuyển nhượng mà không được gộp cả diện tích của ngõ đi chung. Ngõ đi chung vẫn là ngõ đi chung mà không ảnh hưởng đến việc tách thửa của bạn.
4. Về thủ tục tách thửa và xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về trình tự thủ tục tách thửa như sau:
"1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa.
Theo quy định tại Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT thì hồ sơ xin tách thửa gồm có:
– Đơn đề nghị tách thửa;
– Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;
c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:
a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã".
Thời gian thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định tại Điều 61 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP là không quá 20 ngày.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi, rất mong có thể giải đáp được thắc mắc của bạn.
Trân trọng./.
