Thưa luật sư, Tôi có một vấn đề mong luật sư giải đáp: Tôi định mua 1 mảnh đất tại Mỹ Đình – Từ Liêm – HN. Nguồn gốc mảnh đất theo tôi tìm hiểu được như sau: Mảnh đất vốn là của bà A, 83 tuổi, có sổ đỏ và đứng tên bà.

Bà A muốn thế chấp mảnh đất để  vay vốn ngân hàng nhưng vì tuổi đã cao nên ngân hàng không đồng ý. Bà A liền làm thủ tục tặng lại cho con gái là cô B để được thế chấp vay vốn ngân hàng. Sổ đỏ đã được sang tên cô B và đã bị thế chấp ở ngân hàng. Trên pháp lý thì mảnh đất này thuộc quyền sở hữu của cô B. Nay cô B muốn bán mảnh đất này. Cô B có 2 người con trai và giờ 2 vợ chồng bỏ nhau và sống ly thân (Chưa biết là 2 vợ chồng đã ra tòa và làm đơn ly dị hay chưa). Hiện giờ tôi muốn mua mảnh đất này, mong luật sư tư vấn cho tôi làm sao để khi mua tránh sự rủi ro, tranh chấp với bên ngân hàng, bà A, người chồng cũng như 2 người con của cô?

E xin chân thành cảm ơn và rất mong sự phản hồi từ các Quý Luật sư Nptlawyer.com ;

Em rất mong nhận được lời tư vấn vào địa chỉ email này.

Kính thư

Người gửi:  NTiến

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục hỏi đáp pháp luật  của Nptlawyer.com ;

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi:  

Trả lời:

Cơ sở pháp lý:

Luật hôn nhân gia đình năm 2014

Bộ Luật dân sự 2005

Nội dung trả lời:

1. Do mảnh đất mà anh muốn mua này đã được bà A sang tên cho con gái bà là cô B và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện tại của mảnh đất này giờ đứng tên cô B. Nên chủ sở hữu hợp pháp của mảnh đất này hiện nay là cô B chứ không phải bà A nữa

Tuy nhiên, cô B đã thế chấp sỏ đỏ của mảnh đất mà mẹ cô là bà A đã sang tên cho cô để vay ngân hàng và giờ lại muốn bán mảnh đất đã thế chấp này. Theo như quy định hiện nay tại khoản 4, điều 349 Bộ luật dân sự năm 2005 thì bên thế chấp sẽ được bán tài sản thế chấp nếu được sự đồng ý của bên được thế chấp (ở đây là ngân hàng mà B đã thế chấp sổ đỏ):

Điều 349. Quyền của bên thế chấp tài sản

Bên thế chấp tài sản có các quyền sau đây:

1. Được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc tài sản thế chấp theo thoả thuận;

2. Được đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp;

3. Được bán, thay thế tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh.

Trong trường hợp bán tài sản thế chấp là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh thì quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được hoặc tài sản hình thành từ số tiền thu được trở thành tài sản thế chấp thay thế cho số tài sản đã bán.

4. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý.

5. Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết;

6. Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ, khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.

Ngoài ra, theo 

Khoản 4, Điều 718 Bộ Luật Dân Sự 2005 (BLDS)quy định về quyền của bên thế chấp quyền sử dụng đất : “Được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý”.

Như vậy, để mua được nhà đất đang thế chấp thì bạn yêu cầu bên thế chấp tới làm việc trực tiếp với Ngân hàng – bên nhận thế chấp nếu được họ chấp thuận thì người có tài sản được phép chuyển nhượng tài sản, có hai cách để bạn thực hiện việc mua bán đúng pháp luật và đảm bảo quyền lợi:

Thứ nhất: Ký hợp đồng đặt cọc mua bán trong nội dung đặt cọc nói rõ tình trạng nhà đất; nhà đất giá bao nhiêu? Phương thức thanh toán; quyền và nghĩa vụ các bên. Đặc biệt trong nội dung hợp đồng đặt cọc có thỏa thuận cụ thể về việc trả lãi hàng tháng, đứng ra làm thủ tục giải chấp; xóa việc đăng ký thế chấp; việc đặt cọc này để đảm bảo thực hiện hợp đồng từ khi ký đặt cọc đến khi sang tên nhà đất sang cho bạn. Đồng thời, để đảm bảo quyền lợi cho bạn, bạn có thể yêu cầu bên bán ký công chứng hợp đồng ủy quyền trong đó có nội dung: bạn được sử dụng nhà đất; thanh toán lãi hàng tháng thay cho bên ủy quyền; được tiến hành thủ tục giải chấp; xóa đăng ký thế chấp; được nhận sổ và được mua bán tặng cho nhà đất. Tuy nhiên, nếu bạn muốn đứng tên nhà đất này thì bạn nên nhờ người khác nhận ủy quyền vì nếu bạn nhận ủy quyền thì bạn sẽ không được đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thứ hai: Ký cam kết đặt cọc giữa ba bên Bên nhận thế chấp – ngân hàng – bên thế chấp, nội dung của bản cam kết đặt cọc có nội dung cụ thể như sau:  Giá bán nhà đất; phương thức thanh toán; bên thế chấp sẽ đưa cho bên nhận thế chấp một khoản tiền tương ứng giá trị mua bán nhà đất đã thỏa thuận, khoản tiền này để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng và cùng là số tiền để bên nhận thế chấp dùng để trả một phần thế chấp cho bên nhận thế chấp (bên Ngân hàng), cam kết các bên về việc đặt cọc.

Như vậy, để việc mua bán nhà đất không xẩy ra tranh chấp, bạn có thể cân nhắc và lựa chọn một trong hai phương án nêu trên. Thực tế tại Công ty Luật  thì hình thức thứ nhất là phổ biến.

2.Chủ sở hữu của mảnh đất là chị B và chồng chị B theo như bạn thì chưa biết họ đã ly hôn chưa (đã ra tòa hay chưa) và chị còn có 2 người con. Nhưng theo Điều 43 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định về tài sản riêng của vợ chồng (vì mảnh đất trên là của mẹ chị B sang tên trong GCNQSDĐ cho chị- tức là được tặng cho):  

Điều 43. Tài sản riêng của vợ, chồng

1. Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại các điều 38, 39 và 40 của Luật này; tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng.

2. Tài sản được hình thành từ tài sản riêng của vợ, chồng cũng là tài sản riêng của vợ, chồng. Hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 33 và khoản 1 Điều 40 của Luật này

Như vậy mảnh đất trên thuộc tài sản riêng của người vợ, và người vợ là chị B có quyền nhập hoặc không nhập phần tài sản đó vào tài sản chung của 2 vợ chồng theo quy định tại Điều 

Điều 44. Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản riêng

1. Vợ, chồng có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản riêng của mình; nhập hoặc không nhập tài sản riêng vào tài sản chung.

2. Trong trường hợp vợ hoặc chồng không thể tự mình quản lý tài sản riêng và cũng không ủy quyền cho người khác quản lý thì bên kia có quyền quản lý tài sản đó. Việc quản lý tài sản phải bảo đảm lợi ích của người có tài sản.

3. Nghĩa vụ riêng về tài sản của mỗi người được thanh toán từ tài sản riêng của người đó.

4. Trong trường hợp vợ, chồng có tài sản riêng mà hoa lợi, lợi tức từ tài sản riêng đó là nguồn sống duy nhất của gia đình thì việc định đoạt tài sản này phải có sự đồng ý của chồng, vợ

-Nếu như chị B đồng ý nhập số tài sản đó vòa tài sản chung của 2 vợ chồng chị B thì chồng chị B cũng có một phần trong số tài sản đó và việc bán mảnh đất này cho bạn cần có sự đồng ý của người chồng chị B. Nên bạn cần chú ý điều này

-Nếu như chị B không đồng ý nhập mảnh đất đó vào số tài sản chung của 2 vợ chồng thì chị B sẽ được toàn quyền bán mảnh đất cho bạn mà người chồng sẽ không hề được có bất cứ quyền gì trong việc định đoạt mảnh đất trên( khoản 4 Điều 59 luật hôn nhân và gia đình 2014): 

4. Tài sản riêng của vợ, chồng thuộc quyền sở hữu của người đó, trừ trường hợp tài sản riêng đã nhập vào tài sản chung theo quy định của Luật này.

Các con của chị B chỉ có quyền kiện đòi phân chia di sản thừa kế với tư cách là người thừa kế theo luật trong trường hợp sau này vợ chồng chị B qua đời mà không để lại di chúc.

Còn khi chị B  còn sống với tư cách là chủ sở hữu riêng tài sản đã được xác định là tài sản riêng của chị B thì chị B hoàn toàn có quyền định đoạt đối với tài sản trong đó có quyền tặng cho bất kì ai, các con của chị B không có quyền kiện đòi tài sản.

Từ những điều đã phân tích trên, bạn chỉ cần quan tâm đến mộ số vấn đề chính sau:

  -Việc ngân hàng có đồng ý cho chị B bán mảnh đất đã thế chấp để vay tiền hay chưa

 – Chị B có đồng ý nhập mảnh đất đó vào số tìa sản chung của 2 vọ chồng khi họ ly hôn không, nếu đồng ý nhập chung thì chồng chị B sẽ có quyền đối với mảnh đất này và việc mua bán đất sẽ phải được sự đồng ý của chồng chị B. Còn nếu như không đồng ý nhập chung tài sản thì chị B sẽ có toàn quyền quyết định đối với việc bán mảnh đất trên

 – Các con của chị B sẽ không có quyền gì đối với số tài sản riêng của chị B

Cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi câu hỏi cho cúng tôi!

Trân trọng./.

BỘ PHẬN TƯ VẤN PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI