Xin chào Nptlawyer.com ; ! Em có một câu hỏi muốn nhờ Luật sư tư vấn giúp. Hiện em muốn mua một mảnh đất, chủ của đất (bên A) do vỡ nợ nên bị siết nợ bằng đất (đây là đất vẫn chung sổ đỏ với nhà của bên A chưa tách sổ). Người chủ đất hiện sang tỉnh khác sinh sống. Bên siết nợ (bên B) lại tiếp tục bán cho người khác (bên C).

Tất cả giấy tờ mua bán trên đều là viết tay. Em muốn hỏi nếu em mua đất này từ bên C thì có được không? Nếu được thì phải làm thủ tục gì? Giả sử em muốn mua đất của bên C, trả tiền và làm giấy mua bán với bên C, giữ lại toàn bộ giấy mua bán từ bên A cho bên B, từ bên B cho bên C, sau đó làm thủ tục pháp lý mua đất với bên A thì có được không? Em cám ơn Luật sư nhiều!

Người gửi : V.T

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai của Nptlawyer.com ;.

  

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến gọi:

Trả lời:

Kính chào bạn ! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới thư mục tư vấn của chúng tôi. Chúng tôi xin giải đáp vấn đề của bạn như sau:

 

Cơ sở pháp lý:

Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội​.

Bộ luật dân sự 2005.

Nội dung phân tích:

Được biết bạn đang có nhu cầu mua đất từ bên C nhưng mảnh đất này của bên A do vỡ nợ nên bị siết nợ bằng đất (đây là đất vẫn chung sổ đỏ với nhà của bên A chưa tách sổ). Người chủ đất hiện sang tỉnh khác sinh sống. Bên siết nợ (bên B) lại tiếp tục bán cho người khác (bên C). Và tất cả giấy tờ mua bán trên đều là viết tay, dựa trên thông tin này chúng tôi xin tư vấn như sau:

– Đối với giấy tờ viết tay các bên giao kết với nhau thì không có hiệu lực về mặt pháp lý. Theo Điều 168 BLDS 2005 quy định :Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản :"  Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác." 

Nhận thấy, khi các bên thực hiện mua bán và siết nợ mảnh đất này chưa thực hiện việc chuyển quyền sở hữu đối với mảnh đất này, đồng thời cũng chưa phát sinh quyền sở hữu của các bên với mảnh đất.Và tại  Khoản 2 Điều 689 BLDS 2005 quy định hình thức chuyển quyền sử dụng đất : " Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật ".Trong khi đó, các bên sử dụng hình thức viết bằng tay  giấy tờ chuyển nhượng đất , không  hình thành nên hợp đồng có công chứng, chứng thực. Giấy tờ chuyển nhượng đất viết tay gặp rủi ro về quyền sở hữu với mảnh đất này vì ngay từ đầu mua đất, quyền sử dụng mảnh đất này của các bên chưa hình thành bởi lẽ chưa phát sinh hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất , đăng kí quyền sở hữu  và có giấy viết tay thì giấy viết tay này chưa có công chứng chứng thực cho giao dịch mua bán giữa các bên. 

Như vậy, để bạn mua mảnh đất này hợp pháp từ bên C thì bạn phải làm một thỏa thuận về việc làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất trực tiếp từ bên A người chủ đang đứng tên quyền sử dụng đất phải thực hiện thủ tục chuyển nhượng mảnh đất trực tiếp cho bạn và các bên sẽ phải có một bản hợp đồng mua bán bất động sản phù hợp với quy định cả pháp luật để tránh tình trạng xảy ra tranh chấp sau này.  Các bên có thể thương lượng để chỉnh sửa hoặc hủy bỏ hợp đồng giữa bên A với bên B, giữa bên B và bên C,  sau đó bên A với bạn có thể làm thủ tục chuyển nhượng theo đúng quy định của pháp luật. Và bạn phải trả tiền mua đất cho bên C vì bên C là người giao dịch chính với bạn (Có thể thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng là thanh toán cho bên thứ 3 do A chỉ định). Nếu các bên không thỏa thuận được với nhau thì bạn sẽ phải đợi cho các bên thực hiện lần lượt việc tách sổ và chuyển quyền sử dụng đất cho nhau.

– Thủ tục chuyển nhượng sang tên quyền sử dụng đất, Hồ sơ bao gồm:

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

+ Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của hai bên…

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng qua email npttrinhlaw@gmail.com hoặc qua tổng đài  . Chúng tôi sẳn sàng giải đáp.

Trân trọng./.

BỘ PHẬN TƯ VẤN PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI.