Xin chào các anh (chị) trong Diễn Đàn Luật;. Em có khúc mắc trong việc tranh chấp đất đai. Em rất mong anh (chị) đọc được mail của em và giúp đỡ em giải đáp.Em xin cảm ơn nhiều ạ! Năm 1996 bố tôi mất đi để lại tài sản là ngôi nhà với diện tích khoảng 370 m2 và mảnh vườn với diện tích 1.200m2 cho vợ và 2 con.

Do căn nhà ở trong ngõ sâu, các cháu còn nhỏ không tiện trông nom nên gia đình nhà bố tôi đã bàn bạc đổi nhà tôi với nhà bác A,căn nhà này có diện tích 103 m2 ở mặt đường Đấu Mã ( có giấy xác nhận của chính quyền xã chia đất cho bác A). Việc đổi nhà này chỉ có người làm chứng chứ không có giấy tờ gì vì cả 2 mảnh đất này cùng không sổ đỏ và đều do ông cha để lại,hoàn toàn không phải do mua bán. Năm 1999 bác A và bác B là anh trai của bố tôi làm 2 sổ đỏ cho nhà và vườn. Sổ đỏ thứ nhất đứng tên bác A gồm ngôi nhà với diện tích 370m2 và 600m2 diện tích vườn. Sổ đỏ thứ 2 đứng tên bác B là 600 m2 mảnh vườn còn lại. Năm 2009 gia đình tôi muốn xây nhà nên đã nộp giấy tờ lên UBND phường Vũ Ninh để làm sổ đỏ cho mảnh đất đang ở hiện thời tại đường Đấu Mã thì bác A ( ở tại nhà cũ của gia đình tôi) đã nộp đơn lên phường với lý do chỉ cho gia đình tôi mượn nhà ở nhờ chứ đất không phải của gia đình tôi. Vì là đất tranh chấp nên UBND phường Vũ Ninh đã không làm sổ đỏ cho gia đình tôi. Gần đây mẹ tôi có đề nghị bác A rút đơn về để gia đình tôi làm sổ đỏ thì bác A không đồng ý và muốn đổi lại nhà,gia đình tôi sẽ về nhà cũ trong ngõ sâu. Nhưng bác chỉ trả lại nhà chứ sẽ không trả 1 phần vườn nào cả. Vì thế nên gia đình tôi đã không đồng ý việc đổi lại nhà. Bác B là anh cả trong nhà đã nói từ mặt gia đình tôi và dọa đánh mẹ tôi. Hiện tại gia đình tôi rất bức bách về chỗ ở nhưng do không có sổ đỏ và bị quấy nhiễu nên chưa xây dựng được. Tôi muốn hỏi là bây giờ gia đình tôi muốn kiện ra tòa thì có cơ hội thắng kiện không vì hòa giải ở địa phương chắc chắn sẽ không được. Và chi phí cho vụ kiện này là khoảng bao nhiêu?

Câu hỏi được biên tập tư chuyên mục tư vấn luật đất đai của Nptlawyer.com ;.

Luật sư tư vấn  đất đai gọi :  

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng Nptlawyer.com ;, đối với thắc mắc của bạn, chúng tôi xin được giải đáp và tư vấn như sau:

 

Căn cứ pháp lý:

Bộ luật dân sự 2005

Luật đất đai 2013

Bộ luật tố tụng dân sự sửa đổi bổ sung năm 2011

Pháp lệnh 10/2009/PL-UBTVQH12 

Nội dung tư vấn:

Thứ nhất, về hợp đồng trao đổi đất:

Theo những thông tin bạn cung cấp, gia đình bạn và người bác đã tiến hành việc đổi đất cho nhau theo hợp đồng miệng có người làm chứng. Căn cứ theo Điều 463 Bộ luật dân sự 2005 có quy định về hợp đồng trao đổi tài sản như sau:

Hợp đồng trao đổi tài sản

1. Hợp đồng trao đổi tài sản là sự thỏa thuận giữa  các bên, theo đó các bên giao tài sản và chuyển quyền sở hữu đối với tài sản cho nhau.

2. Hợp đồng trao đổi tài sản phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực hoặc đăng ký, nếu pháp luật có quy định.

3. Trong trường hợp một bên trao đổi cho bên kia tài sản không thuộc quyền sở hữu của mình hoặc không được chủ sở hữu ủy quyền thì bên kia có quyền hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

4. Mỗi bên đều được coi là người bán đối với tài sản giao dịch cho bên kia và là người mua đối với tài sản nhận về. Các quy định về hợp đồng mua bán từ Điều 428 đến Điều 437 và từ Điều 439 đến Điều 448 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng trao đổi tài sản.

Như vậy, việc đổi đất của hai gia đình được pháp luật cho phép, tuy nhiên, gia đình bạn cần phải có hợp đồng được công chứng theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, những người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến hai mảnh đất cần có văn bản đồng ý về việc trao đổi đất để tránh tranh chấp về sau. Trong trường hợp của bạn, không có hợp đồng được lập thành văn bản và công chứng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền nên giao dịch trao đổi tài sản này hoàn toàn trái với quy định của pháp luật , do đó giao dịch trên không có hiệu lực.

Thứ hai, về việc khởi kiện giải quyết tranh chấp:

Theo quy định tại Điều 58 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2011, khi tham gia tố tụng các đương sự có quyền, nghĩa vụ cung cấp chứng cứ, chứng minh để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Do đó trong trường hợp này, nếu hai bên khởi kiện ra Tòa để giải quyết tranh chấp, tùy thuộc vào chứng cứ các bên có thể cung cấp và hồ sơ vụ án, năng lực thu thập chứng cứ chứng minh của các bên đương sự đến đâu, Tòa án sẽ tiến hành xét xử dựa trên các chứng cứ các bên đưa ra và ra bản án, quyết định đúng người đúng tội.

Trong trường hợp của bạn, căn nhà với diện tích khoảng 370 m2 và mảnh vườn với diện tích 1.200m2 của bố bạn để lại hiện đều đã được đăng ký sổ đỏ dưới tên người khác. Do đó, nếu muốn giải quyết vụ việc tranh chấp này còn phụ thuộc vào việc gia đình bạn có tìm được bằng chứng chứng minh quyền sở hưu trước đó của bản thân đối với ngôi nhà và mảnh đất nêu trên. Bạn có thể nhờ người làm chứng ra tòa chứng minh giao dịch trước đó là trái pháp luật, đã bị vô hiệu để trả lại quyền sử dụng đất lại cho gia đình. Bằng chứng còn có thể là phần di chúc của bố bạn (nếu có) ghi nhận quyền sở hữu của bố bạn và hiện trao lại cho mẹ con bạn. Tùy vào những chứng cứ mà bạn thu thập được để quyết định vụ án có thể làm sáng tỏ và gia đình bạn có khả năng thắng kiện hay không.

Về chi phí cho vụ kiện sẽ tùy thuộc vào văn phòng luật sư bạn thuê, bạn nên tham khảo hoặc liên hệ trực tiếp để có thông tin cụ thể. Đối với án phí tại tòa, theo quy định tại điều 27 Pháp lệnh 10/2009/PL-UBTVQH12  quy định về án phí, lệ phí tòa án quy định:

Khoản 2, điều 27 quy định: "2. Bị đơn phải chịu toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm trong trường hợp toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn được Toà án chấp nhận."  Trong trường hợp Qũy tín dụng khởi kiện va toàn bộ yêu cầu của quỹ tín dụng này được tòa án chấp nhạn thì bên bạn là bị đơn sẽ phải chịu toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm. Tuy nhiên, theo thông tin bạn cung cấp, khi được tòa án tiến hành hòa giải trước khi mở phiên toàn sơ thẩm thì các bên đã hòa giải thành công. Vậy theo khoản 11 điều 27 cũng đã dự liệu về trường hợp này: "11. Các bên đương sự thoả thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án trong trường hợp Toà án tiến hành hoà giải trước khi mở phiên toà thì phải chịu 50% mức án phí quy định". Theo quy định này. Bên bạn là bị đơn sẽ phải chịu 50% mức án phí quy định.

Theo danh mục kèm theo pháp lệnh có quy định rõ:

 Mức án phí sơ thẩm đối với các vụ án về tranh chấp dân sự có giá ngạch:

Giá trị tài sản có tranh chấp	Mức án phí
a) Từ 4.000.000 đồng trở xuống	200.000 đồng
b) Từ trên 4.000.000 đồng đến 400.000.000 đồng	5% giá trị tài sản có tranh chấp
c) Từ trên 400.000.000 đồng đến 800.000.000 đồng	20.000.000 đồng + 4% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt quá 400.000.000 đồng
d) Từ trên 800.000.000 đồng đến 2.000.000.000 đồng	36.000.000 đồng + 3% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt quá 800.000.000 đồng
đ) Từ trên 2.000.000.000 đồng đến 4.000.000.000 đồng	72.000.000 đồng + 2% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt quá 2.000.000.000 đồng
e) Từ trên 4.000.000.000 đồng	112.000.000 đồng + 0,1% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt quá 4.000.000.000 đồng.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn luật đất đai.