Thưa luật sư, Tôi hiện là nhân viên văn phòng. Vụ việc của chúng tôi như sau: Tháng 6 Năm 2012 vợ chồng chúng tôi có đi thuê một căn nhà, khi thuê chúng tôi có làm hợp đồng tuy nhiên, chủ nhà không công chứng, thời hạn thuê là 1 năm. và Chúng tôi có đặt tiền cọc 20tr đồng, Trong hợp đồng có điều khoản nếu trả nhà trước thời hạn kết thúc hợp đồng thì sẽ mất tiền cọc.

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi:  

Trả lời:

Bạn thân mến, thắc mắc của bạn được giải quyết như sau:

Căn cứ pháp lý: Bộ luật dân sự năm 2005; Nghị định số 163/2006 NĐ-CP về giao dịch bảo đảm.

Thứ nhất: Theo quy định tại Điều 492 BLDS năm 2005 thì “Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”.

Mặt khác, tại khoản 2 Điều 402 quy định về hình thức hợp đồng dân sự “ Trong trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó. Hợp đồng không bị vô hiệu trong trường hợp có vi phạm về hình thức, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.”

Như vậy,theo quy định của pháp luật thì   hợp đồng thuê nhà để ở   từ 6 tháng trở lên phải được công chứng, chứng thực, nêu hợp đồng không được công chứng chứng thực thì hợp đồng sẽ bị vô hiệu. Trường hợp của bạn là hợp đồng thuê nhà trong vòng một năm; do đó, hợp đồng của bạn phải được công chứng, chứng thực. Như vậy hợp đồng thuê nhà của bạn đã bị vô hiệu ngay từ đầu.

Thứ hai:  Theo quy định tại Điều 137 BLDS năm 2005 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu thì

“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường”.

Mặt khác, tại khoản 2 Điều 15 NĐ 163/2006 NĐ-CP về giao dịch bảo đảm có quy định “Hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm bị vô hiệu mà các bên chưa thực hiện hợp đồng đó thì giao dịch bảo đảm chấm dứt; nếu đã thực hiện một phần hoặc toàn bộ hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm thì giao dịch bảo đảm không chấm dứt, trừ trường hợp có thoả thuận khác.”  Hợp đồng thuê nhà của bạn vô hiệu nhưng bạn đã thực hiện hợp đồng này  được 6 tháng;  trong hợp đồng bạn thỏa thuận đã có điều khoản là “nếu trả nhà trước thời hạn kết thúc hợp đồng thì sẽ mất tiền cọc”. Do đó, bạn chấm dứt hợp đồng thuê nhà vào thời điểm này thì bạn sẽ mất toàn bộ tiền đặt cọc. Tuy nhiên, bạn lại cho biết tới thời điểm bạn trả nhà thì lại được thỏa thuận lại là được trả tiền đặt cọc qua tin nhắn điện thoại.

Tại Điều 124 BLDS năm 2005 có quy định “Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu được coi là giao dịch bằng văn bản”.  Do đó, dữ liệu bằng tin nhắn có thể được chấp nhận là một hình thức giao dịch. Nếu bạn kiện ra tòa án thì bạn có thể sử dụng dữ liệu này làm chứng cứ để bạn giải quyết công việc của mình.       
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai
————————————

THAM KHẢO DỊCH VỤ PHÁP LÝ LIÊN QUAN:

1. Dịch vụ trước bạ sang tên nhà đất;

2. Tư vấn thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất;

3. Tư vấn thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất;

4. Dịch vụ tư vấn đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất;

5. Dịch vụ công chứng theo yêu cầu và tư vấn sang tên sổ đỏ;

6. Dịch vụ tư vấn đăng ký thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất;