Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau: Gia đình tôi có căn hộ chung cư đang có nhu cầu bán, họ cũng đồng ý với giá đưa ra nhưng họ chỉ đặt cọc trước 50 triệu và khi nào có sổ đỏ họ sẽ trả toàn bộ.
Vậy, Luật sư cho tôi hỏi trường hợp này có rủi ro gì cho bên bán không, giả sử khi có sổ đỏ rồi mà bên mua họ bảo họ không đủ tiền, khi đó sổ đỏ đã sang tên họ rồi thì giải quyết sao?
Trân trọng cảm ơn.
Người gửi: K.P
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn luật dân sự của Nptlawyer.com ;.
Luật sư tư vấn luật dân sự gọi số:
Trả lời:
Chào bạn cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi cho Công ty chúng tôi. Vấn đề của bạn chúng tôi xin được tư vấn như sau:
Căn cứ pháp lý:
Luật Nhà ở năm 2014
Bộ luật Dân sự năm 2005
Nội dung trả lời:
1. Do bạn không nêu rõ là có hợp đồng mua bán hay không và việc bên mua đặt cọc 50 triệu đồng đó có giấy tờ gì chứng minh hay không nên chúng tôi chia ra hai trường hợp như sau:
Thứ nhất đối với trường hợp cả hai giao dịch trên đều không có giấy tờ pháp lý:
Căn cứ vào Điều 120 Luật Nhà ở năm 2014 và Điều 450 Bộ luật Dân sự có quy định như sau:
Điều 120. Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở
1. Các bên tham gia giao dịch nhà ở thỏa thuận lập hợp đồng mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại (sau đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở) có các nội dung quy định tại Điều 121 của Luật này; trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương thì chỉ cần lập văn bản tặng cho.
2. Các bên thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó; trường hợp mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.
3. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, bên nhận tặng cho, nhận đổi, nhận góp vốn, nhận thừa kế nhà ở cùng với nhận chuyển quyền sử dụng đất ở hợp pháp có nhà ở đó thì đồng thời công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho bên nhận quyền sở hữu nhà ở.
Điều 450. Hình thức hợp đồng mua bán nhà ở
Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Như vậy rõ ràng khi thực hiện giao dịch mua bán này bạn phải có hợp đồng mới đảmm bảo điều kiện có hiệu lực của giao dịch, tuy nhiên trường hợp bạn không có hợp đồng thì giao dịch mua bán của bạn đã bị vô hiệu do vi phạm về hình thức của hợp đồng ( theo Điều 122 Bộ luật Dân sự năm 2005). theo quy định của pháp luật khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận_có nghĩa là đối với khoản tiền mà bên mua đặt cọc cho bạn thì bạn phải trả lại cho họ.
Mặt khác do bạn không đưa ra thông tin về giá bán cụ thể là bao nhiêu nên khi bên mua đặt cọc với khoản tiền như vậy khi phát sinh rủi ro ( họ kiện bạn vì không ký kết hợp đồng mà vẫn nhận tài sản) thì bạn sẽ phải hoàn trả khoản tiền đó và còn phải bồi thường thêm về cố ý thực hiện giao dịch vô hiệu.
Thứ hai nếu có hợp đồng: trường này rất ít xảy ra rủi ro vì bạn đã có những căn cứ pháp lý nhất định, đảm bảo các điều kiện có hiệu lực của một giao dịch dân sự trên thực tế.
2. Về vấn đề khi mua bán xong mà bên mua chưa đủ tiền thánh toán:
Căn cứ vào Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014 có quy định:
Điều 12. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở
1. Trường hợp mua bán nhà ở mà không thuộc diện quy định tại khoản 3 Điều này và trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
2. Trường hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là kể từ thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi nhận bàn giao nhà ở từ bên góp vốn, bên tặng cho, bên đổi nhà ở.
3. Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư. Đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
4. Trường hợp thừa kế nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về thừa kế.
5. Các giao dịch về nhà ở quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này phải tuân thủ các điều kiện về giao dịch nhà ở và hợp đồng phải có hiệu lực theo quy định của Luật này.
Như vậy chỉ thực hiện việc chuyển giao quyền sở hữu khi mà các bên đã thanh toán đủ tiền cho nhau quy định tại Khoản 1 Điều 12 (như trên). Nếu trong hợp đồng không có thỏa thuận về việc trả tiền chậm thì bạn có thể kiện ra Tòa về việc vi phạm hợp đồng (trong trường hợp bạn và bên mua nhà có giao kết bằng hợp đồng) để bảo vệ quyền lợi của mình theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004. Đối với trường hợp bạn không có hợp đồng thì bạn có thể chưa thực hiện việc chuyển giao quyền sở hữu (sổ đỏ) cho người mua và yêu cầu hộ thực hiện việc trả nốt phần tiền còn lại trong một thời gian nhất định. Tuy nhiên trên thực tế việc chuyển quyền sở hữu chỉ thực hiện khi các bên đã hoàn thành các nghĩa vụ tài sản cho nhau và dựa trên sự thỏa thuận giữa các bên trong quan hệ mua bán này.
Trên đây là ý kiến tư vấn của Công ty chúng tôi, hy vọng chúng tôi đã giải đáp được vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn tin tưởng sử dụng dịch vụ của Công ty chúng tôi.
Trân trọng ./.
Bộ phận tư vấn luật Dân sự.