Thưa luật sư, Em có mua mảnh đất tại xã Tân Trường, huyện Cẩm Giàng, Hải Dương. Trước khi mua em cũng đã tìm hiểu về mảnh đất đó. Tổng diện tích mảnh đất là hơn 200m2, và 1/2 diện tích là đất thổ cư, 1/2 diện tích là đất trồng cây lâu năm.

Trước khi mua, cán bộ địa chính xã có nói, phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng từ cây lâu năm sang đất thổ cư. Em đã làm hợp đồng mua 1/2 mảnh đất đó, em đã làm hồ sơ từ tháng 11/2014 với cán bộ địa chính xã. Toàn bộ quá trình làm giấy tờ nhà đất đã thống nhất cho bên Bán đất làm. Tuy nhiên tới giờ em vẫn chưa có phản hồi của xã Tân Trường. Em xin hỏi: thời gian để chuyển đổi mục đích sử dung đất từ cây lâu năm -> đất thổ cư có lâu không ạ? và thời gian tách sổ là bao lâu ạ?

Em mong nhận được hồi âm sớm từ anh chị. Em xin cảm ơn ạ!

Người hỏi: N.Vũ Trinh

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai của Nptlawyer.com ;. 

 

Trả lời:

I.CƠ SỞ PHÁP LÝ:

Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội

Nghị định 45/2014/NĐ-CP Quy định về tiền sử dụng đất

II.GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG

Căn cứ để chuyển đổi mục đích sử dụng đất

 Theo điều  Điều 52. Luật đất đai  2013 có quy định về Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:

1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đấ

Theo khoản 2 điều 57 Luật đất đai 2013 có quy định người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Theo quy định tại điều 57 chuyển quyền mục đích đất phải xin phép cơ quan nhà nước

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

 

Thủ tục: theo quy định tại điều 69 Nghị định 43/2014

Đối với trường hợp chuyển mục đích không phải xin phép :

– Nơi tiếp nhận hồ sơ :

Các đối tượng là tổ chức: nộp hồ sơ tại VP ĐKQSDĐ trực thuộc Sở TN&MT.

Các đối tượng là hộ gia đình, cá nhân: nộp hồ sơ tại Văn phòng ĐK QSDĐ cấp huyện. UBND cấp xã nơi có đất chỉ tiếp nhận hồ sơ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại các xã, thị trấn, sau đó chuyển hồ sơ cho Văn phòng ĐK QSDĐ cấp huyện để giải quyết.

– Hồ sơ nộp : lập thành 1 bộ, bao gồm :

Tờ khai đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 100 của Luật Đất đai).

Trích lục và biên vẻ thửa đất bản đồ chính

Tờ khai lệ phí trước bạn, tờ khai nộp tiền sử dụng đất.

– Trình tự thực hiện (20 ngày làm việc) :

Trong thời hạn không quá 15 ngày làm việc, VP ĐKQSDĐ kiểm tra hồ sơ; trường hợp đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất không phù hợp với quy định tại khoản 2 Điều 37 của Luật Đất đai thì trả lại hồ sơ và thông báo rõ lý do; trường hợp đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp với quy định tại khoản 2 Điều 57 của Luật Đất đai thì xác nhận vào tờ khai đăng ký và chuyển hồ sơ đến Sở (Phòng) Tài nguyên và Môi trường để chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

Trong thời hạn không quá 5 ngày làm việc, Sở (Phòng) Tài nguyên và Môi trường chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chuyển cho VP ĐKQSDĐ để bàn giao cho người sử dụng đất.

Đối với trường hợp chuyển mục đích phải xin phép :

– Nơi tiếp nhận hồ sơ :

Các đối tượng là tổ chức: nộp hồ sơ tại Sở TN&MT.

Các đối tượng là hộ gia đình, cá nhân : nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường. UBND cấp xã nơi có đất chỉ tiếp nhận hồ sơ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại các xã, thị trấn, sau đó chuyển hồ sơ cho Phòng TNMT để giải quyết.

– Hồ sơ nộp : lập thành 1 bộ, bao gồm :

Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 100 của Luật Đất đai).

Dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư đối với trường hợp người xin chuyển mục đích sử dụng đất là tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài.

Trích lục và biên vẻ thửa đất bản đồ chính

Tờ khai lệ phí trước bạn, tờ khai nộp tiền sử dụng đất.

– Trình tự thực hiện (30 ngày làm việc) :

Trong thời hạn không quá 17 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Sở (Phòng) Tài nguyên và Môi trường thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa; xem xét tính phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đối với trường hợp chưa có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết; chỉ đạo VP ĐKQSDĐ trực thuộc làm trích sao hồ sơ địa chính gửi Sở (Phòng) Tài nguyên và Môi trường và gửi số liệu địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.

Trong thời hạn không quá 10 ngày làm việc, Sở (Phòng) Tài nguyên và Môi trường trình UBND cùng cấp quyết định cho chuyển mục đích sử dụng đất; chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; ký lại hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất và chuyển kết quả cho VP ĐKQSDĐ.

Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày người sử dụng đất thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, VP ĐKQSDĐ hoặc UBND cấp xã bàn giao kết quả cho người sử dụng đất.

Thu tiền sử dụng đất

 Khoản Điều 5Nghị định số 45/2014 về thu tiền sử dụng đất với hộ cá nhân:

2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

c) Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

– Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

– Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

– Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

– Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

d) Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu tiền sử dụng đất theo mức quy định tại Điểm a, Điểm b, Điểm c Khoản này.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn luật – Nptlawyer.com ;